從2010年4月17日新“國(guó)十條”打響新一波房地產(chǎn)調(diào)控第一槍至今,整整一年,三輪政策的密集出臺(tái),顯示出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度和決心可謂空前。一年后,各地樓市房?jī)r(jià)到底降了沒有？調(diào)控效果究竟如何？樓市拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？針對(duì)這些問題,本報(bào)記者在上海、北京、深圳等一線城市跑樓盤,訪中介,展開了實(shí)地調(diào)查。記者采訪發(fā)現(xiàn),雖然投資客已經(jīng)基本離場(chǎng),但在市場(chǎng)一片唱跌預(yù)期的背后,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然存在。在開發(fā)商營(yíng)銷策略和剛性需求的支撐下,熱銷場(chǎng)面仍不斷上演。
北京 個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)“真摔” 大部分項(xiàng)目仍觀望
北京房?jī)r(jià)真得降了嗎？18日記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),北京個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)“真摔”,大部分項(xiàng)目仍觀望。在馨然嘉園限價(jià)房等保障房入市壓力下,北京局部區(qū)域的一些開發(fā)商也主動(dòng)以價(jià)換量,市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。
北京個(gè)別樓盤“真摔”后走穩(wěn)
“現(xiàn)在只剩下一套一層的房子,價(jià)格在21000元/平方米左右,新一期可能在4月底5月初開盤,預(yù)計(jì)價(jià)格和現(xiàn)在差不多。”遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目銷售員介紹說。
記者以購(gòu)房者身份多次詢問,現(xiàn)在如果買房,價(jià)格上是不是還能有優(yōu)惠,均得到否定的答復(fù)。
值得一提的是,遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園項(xiàng)目是北京率先“真摔”的項(xiàng)目。最初開盤價(jià)為每平方米25000元左右,而3月上旬再次開盤時(shí)一下子降了4500元/平方米,個(gè)別房型甚至在每平方米19000元左右,降幅近20%,為此招致一些前期的購(gòu)房者要求退房。
“我們現(xiàn)在還有85-89平方米的兩居房,價(jià)格在15000元/平方米左右,按揭貸款9.8折。”位于北京房山長(zhǎng)陽的綠地花都苑銷售人員向記者說,該項(xiàng)目是精裝修,性價(jià)比是區(qū)域內(nèi)最好的。
記者了解到,該項(xiàng)目最初擬定的銷售價(jià)格在16996元/平方米-18068元/平方米之間,如今也是實(shí)打?qū)嵜科椒矫捉盗?000元-3000元,降幅約16%。
“房山長(zhǎng)陽中鐵建馨然嘉園項(xiàng)目直接銷售價(jià)格就是12500元/平方米,每平方米下調(diào)了4000元-5000元,這對(duì)周邊包括綠地花都苑等項(xiàng)目形成了壓力。”北京中原地產(chǎn)一位工作人員說。
需要指出的是,記者了解到,目前馨然嘉園(中鐵長(zhǎng)陽國(guó)際城)項(xiàng)目是今年北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目,一經(jīng)推出便受到市場(chǎng)熱捧,目前已經(jīng)全部銷售一空。由此來看,樓市購(gòu)買力仍然十分強(qiáng)勁,相關(guān)區(qū)域房?jī)r(jià)雖有壓力,但再次大幅下降的可能性不大。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),目前購(gòu)房者大多是首次或改善性需求的青年人或中年人,投資性購(gòu)房者雖也在看盤,但基本都被攔在門外。在對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查時(shí),銷售人員一般都會(huì)詢問記者是否符合購(gòu)房條件,以免日后出現(xiàn)不必要的麻煩,浪費(fèi)買賣雙方的時(shí)間。這說明目前支撐樓市的,大都是剛性需求,而一旦政策松動(dòng),雙重需求疊加有可能引起報(bào)復(fù)性反彈。
大部分項(xiàng)目仍在觀望
雖然有部分開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)降價(jià),但強(qiáng)勁的購(gòu)買力使市場(chǎng)前景并不十分明朗,大部分項(xiàng)目仍在觀望。
“我們二期開盤價(jià)為27000元/平方米,現(xiàn)在在三環(huán)附近這個(gè)價(jià)格不算高。”位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)的中國(guó)鐵建(601186,股吧)青秀城銷售人員說,后期開盤項(xiàng)目的價(jià)格也不可能降,有些類似花園洋房的價(jià)格可能達(dá)到35000元/平方米。
記者了解到,該樓盤去年12月份一期開盤價(jià)26600元/平方米,一期成交均價(jià)在25806元/平方米。這樣來看,該項(xiàng)目售價(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。
而記者在北京西南三環(huán)附近萬年花城調(diào)查時(shí)了解到,該項(xiàng)目?jī)H剩幾套一層住房可售,均價(jià)高達(dá)36000元/平方米(送花院和地下室)。而在2008-2009年行業(yè)低谷時(shí),該項(xiàng)目均價(jià)甚至到過萬元附近。房?jī)r(jià)漲幅之高,高位堅(jiān)挺之強(qiáng)可見一斑。
事實(shí)上,目前北京絕大多數(shù)樓盤均是“高位徘徊”。
“我年初在北京大興買的二手房,均價(jià)15000元/平方米,雖然年后北京又出臺(tái)了更嚴(yán)厲的限購(gòu)令,但周邊的房子并沒有降,還漲了幾十元至幾百元不等。”一位朋友向記者說。
“我也在關(guān)注降價(jià)樓盤,但真降的不多,或者說很少,”北京中原地產(chǎn)張大偉說:“目前來看,價(jià)格明顯下調(diào)還需要一定時(shí)間。當(dāng)然,調(diào)控政策這么猛,北京房?jī)r(jià)暫時(shí)也沒有大漲的。”
上海 新房旺 二手房暖 開發(fā)商堅(jiān)持“不降”
3月的上海樓市以超出業(yè)內(nèi)預(yù)期的速度回暖。作為調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域,上海樓市在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅的雙重打擊下,一度陷入低迷。然而,自3月中旬以后,多個(gè)自住板塊項(xiàng)目的開盤熱銷帶動(dòng)了市場(chǎng)“買氣”的回升。而記者發(fā)現(xiàn),這些熱銷項(xiàng)目并沒有真正出現(xiàn)大幅降價(jià),僅僅是“滯漲”就已贏得了剛需買家的追捧。雖然從開發(fā)商的資金情況來看,緊繃的現(xiàn)金流似乎沒有不降價(jià)的理由,但在這場(chǎng)開發(fā)商和購(gòu)房者看誰“摒得住”的市場(chǎng)博弈中,購(gòu)房者明顯更沉不住氣。
保留房源帶動(dòng)“買氣”
4月16日,位于浦東周康板塊的印象春城二期推出最后一批房源的其中一棟兩房房源,單套面積在89平方米左右,單價(jià)在18000元-20000元。開盤當(dāng)天記者來到售樓處,雖然與樓市最火爆時(shí)相比,售樓處算不上人滿為患,但基本上每個(gè)銷售人員都在接待1-2組客戶,三三兩兩前來看房或簽約的購(gòu)房者不時(shí)來往于售樓處和樣板房之間。在售樓處貼出的銷控表上記者看到,此次開出的52套房源已有約三分之二貼上了“已售出”的紅色標(biāo)簽。尤其是房型較好的A房型,17套房源已全部售空。
“我們這次開盤只有一個(gè)優(yōu)惠,就是開盤當(dāng)天總價(jià)減去2萬元。就算明天預(yù)定,我都不能保證是否還有這個(gè)優(yōu)惠了。”銷售人員告訴記者。而對(duì)于樓市調(diào)控,銷售人員很淡定地對(duì)記者說:“說實(shí)話,我們是真沒覺得市場(chǎng)有什么影響,房子還是很好賣。不過,現(xiàn)在投資客的確消失了,買房的都是剛性需求,尤其是在我們周康這種自住區(qū)域。”
就在記者走出售樓處之時(shí),有一個(gè)中介人員將記者拉到一邊,問記者道:“售樓處是不是說A房源都賣光了？”這位中介人員故作神秘地說:“我們里面有人。如果你真看中了這種房源,我可以幫你弄到房子。”他告訴記者,售樓處標(biāo)出的已售房源中,有一部分是開發(fā)商保留起來了,故意營(yíng)造出熱銷的氛圍,以此帶動(dòng)市場(chǎng)。“你看,你們買不到房肯定覺得樓市很火,房?jī)r(jià)不會(huì)跌,就想盡快出手了。然后開發(fā)商再通過我們中介分銷一部分房源,市場(chǎng)帶動(dòng)起來了,大家都有賺頭。”與記者聊了一會(huì)兒后,這名中介人員毫不設(shè)防地道出了其中的“奧秘”。
記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn),印象春城此次開盤價(jià)與一年前預(yù)售報(bào)批的售價(jià)一致,沒有任何下跌的跡象,只是沒有上漲而已。即便如此,印象春城在開發(fā)商營(yíng)銷手段作用下以及當(dāng)?shù)貏傂孕枨蟮闹蜗?網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示全部70套房源已被預(yù)訂了43套。
高端房“死扛”不降價(jià)
而在上海其他自住區(qū)域,只要房?jī)r(jià)沒漲,就能被購(gòu)房者視作“撿到了皮夾子”,一擁而上。例如3月19日開盤的位于上海閘北區(qū)的慧芝湖花園,開盤兩天就幾乎搶購(gòu)一空,目前217套房源僅剩30余套可售。該項(xiàng)目此次開盤價(jià)為35000元/平方米,與去年開盤的一批房源價(jià)格相當(dāng)。
同樣的熱銷也發(fā)生在寶山區(qū)的保利葉語項(xiàng)目。保利旗下項(xiàng)目在樓市調(diào)控下向來靈活應(yīng)對(duì),降價(jià)快,送面積多,自然熱銷。此次保利葉語推出的317套房源均價(jià)17500元/平方米,較前一批房源單價(jià)下降了約1000元,雖說此次房源位置比前一批差,但若在樓市火爆時(shí)期開盤,相信開發(fā)商絕不會(huì)因?yàn)榉吭次恢寐圆疃鲃?dòng)降價(jià)。再加上有一定面積贈(zèng)送,保利葉語3月27日開盤至今,317套房源僅剩一套可售。
相對(duì)于自住區(qū)域和中低價(jià)樓盤的“淡市熱銷”,調(diào)控針對(duì)的投資性高檔住宅及大戶型項(xiàng)目可能已感受到“這個(gè)冬天特別冷”。也是在4月16日,“靜安地王”遠(yuǎn)中風(fēng)華園二期推出186套房源,單價(jià)高達(dá)8萬元/平方米-10萬元/平方米。截至記者發(fā)稿,該盤已預(yù)訂套數(shù)僅為4套。從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看,該樓盤的申報(bào)開盤時(shí)間為4月15日,此前最近的一次開盤時(shí)間為2008年7月,當(dāng)時(shí)的申報(bào)價(jià)格在每平方米6萬元上下。可見開發(fā)商寧可冒著滯銷的風(fēng)險(xiǎn),也要逆市漲價(jià)。
“現(xiàn)在上海最大的一家房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)的老總每天都在勸開發(fā)商降價(jià),可惜沒多少人聽他的。”一家上市房企營(yíng)銷總監(jiān)向記者坦言。“開發(fā)商其實(shí)缺錢的很多,八個(gè)蓋子十口鍋,不停地轉(zhuǎn)來換去。但市場(chǎng)情況比很多開發(fā)商預(yù)計(jì)的都要好,剛需購(gòu)房者似乎比開發(fā)商更繃不住,成交量的回升比預(yù)期要快得多,因此沒人愿意主動(dòng)降價(jià)。”
二手房市場(chǎng)回暖超預(yù)期
同樣的情況也發(fā)生在二手房市場(chǎng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)顯示,今年3月份全市共有1.3萬套二手房成交,環(huán)比提升63.1%。單從成交量來看,3月份成交已達(dá)去年1.29萬套的月均成交水平,僅在2月短暫回落后便迅速恢復(fù);而去年4月新“國(guó)十條”出臺(tái)后,市場(chǎng)在5-7月間持續(xù)成交低迷,用了3個(gè)月時(shí)間才恢復(fù)至1萬套以上。
“說實(shí)話,整個(gè)上海二手房市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)并不明顯。我們把上海分成12個(gè)板塊,每個(gè)板塊挑選2個(gè)標(biāo)桿樓盤作為研究標(biāo)本,我們發(fā)現(xiàn),這些樓盤目前價(jià)格仍在上漲的占6成,持平的占2成,下跌的占2成。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查顯示,按戶型看,房?jī)r(jià)上漲最為集中的是中等戶型,漲價(jià)幅度在3%-7%;其次是小戶型房源,能迅速被市場(chǎng)消化,房源較為稀缺,房?jī)r(jià)只漲不跌。
從二手房市場(chǎng)看,一年來調(diào)控對(duì)大戶型、高端住宅的影響相對(duì)較大,尤其是投資客,這也是最符合調(diào)控預(yù)期的一個(gè)現(xiàn)象。在以往投資客最為活躍的聯(lián)洋板塊,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)洋二店分行經(jīng)理葉文波透露,受調(diào)控政策的影響,投資客在該板塊已基本消失,但他們并未真正遠(yuǎn)離,對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)仍時(shí)刻保持關(guān)注。
專注于市中心高端二手住宅中介業(yè)務(wù)的德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理蔣旭也告訴記者,目前市中心高端住宅的降價(jià)趨勢(shì)較為明顯,普遍議價(jià)空間在10%左右。“高端客戶受政策影響較大,一般業(yè)主只要誠(chéng)心出售的,都會(huì)接受一定議價(jià)。”蔣旭告訴記者,該公司成交的房源中,最大降價(jià)幅度達(dá)到20%左右。不過,這種大幅降價(jià)是個(gè)別現(xiàn)象,要么由于業(yè)主對(duì)后市判斷較為悲觀,要么由于業(yè)主資金出現(xiàn)了問題。
深圳 調(diào)控政策連續(xù)推出 開發(fā)商選擇觀望
上周,深圳樓市調(diào)控雙管齊下:新房推出限價(jià)令,二手房則將按評(píng)估價(jià)征稅。為搶在這些政策實(shí)施前交易,深圳一、二手房成交回暖,新房成交環(huán)比上升22.2%,二手房成交環(huán)比上升97.1%,價(jià)格略有上漲。但總體上看,買賣雙方還維持在僵持中,房?jī)r(jià)仍是“巋然不動(dòng)”。
新樓盤頻打優(yōu)惠牌
4月份,深圳總共將有21個(gè)樓盤開盤,其中純新盤11個(gè)。
就在上周,深圳出臺(tái)限價(jià)令,規(guī)定從今年5月1日起,將對(duì)所有商品房項(xiàng)目實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一價(jià)”。市場(chǎng)甚至傳言將對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格限制、分片區(qū)制訂均價(jià)上限,超過價(jià)格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售。
16日,深圳鹽田區(qū)的某樓盤二期開盤,記者來到現(xiàn)場(chǎng)時(shí),已有數(shù)十人在售樓處領(lǐng)取資料準(zhǔn)備看房了。該樓盤均價(jià)1.7萬/平方米,如果當(dāng)天登記,可以享受9.7折基礎(chǔ)上再打9.9折。
記者發(fā)現(xiàn),限價(jià)政策的作用已經(jīng)有所體現(xiàn)。盡管不少人是沖著該樓盤88平方米三房復(fù)式的戶型來的,但售樓小姐卻稱該房型已售完。有看房者稱,“復(fù)式原本定價(jià)在2.2萬/平方米,但由于超過限價(jià)規(guī)定,所以現(xiàn)在暫不推。”
另一位看房者前一個(gè)周末去了前海某樓盤,“總體感覺有點(diǎn)貴,均價(jià)3萬多,不是一般的白領(lǐng)可以接受的。”不過他說,最近各樓盤的優(yōu)惠政策多了一些,幾乎每個(gè)樓盤都有類似于直減、一口價(jià)、買房砸金蛋送家電、
“置業(yè)囤金增值計(jì)劃”等等優(yōu)惠措施。
不過就總體價(jià)格而言,深圳新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)明顯松動(dòng),比如目前在深圳龍崗區(qū)熱銷的星河時(shí)代樓盤二期均價(jià)為1.8萬元/平方米,價(jià)格反而比去年一期的單價(jià)還高出3000元/平方米。
二手房成交激增近一倍
來自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳樓市呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)。其中一手房共成交424套,環(huán)比上升22.2%,成交均價(jià)為19405元/平方米,環(huán)比上漲4.8%;二手房共成交1612套,成交套數(shù)環(huán)比上升97.1%,成交均價(jià)16701元/平方米,環(huán)比上漲3.41%。
與新房相比,二手房成交回暖更明顯。分析人士認(rèn)為,二手房成交活躍與二手房交易評(píng)估改革有關(guān)。從7月份起,二手房將按評(píng)估價(jià)征稅,目的主要是抑制“陰陽合同”,堵塞稅收漏洞。有中介解讀說:“
7月份后稅費(fèi)肯定會(huì)增加不少,所以有需求的會(huì)選擇趕緊出手。”
在深圳福田區(qū)委附近的益田路上,有近10家各品牌中介,是深圳關(guān)內(nèi)比較有代表性的區(qū)域。記者18日走訪時(shí),一位嚴(yán)姓中介坦言:“調(diào)控還是有點(diǎn)效果的,房?jī)r(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn),沒有之前那么猛了”。嚴(yán)姓中介表示,因?yàn)橄拶?gòu)的原因,買賣雙方的僵持狀況仍在持續(xù),雖然出現(xiàn)回暖狀況,但政策實(shí)行后稅費(fèi)加重,成交是否又會(huì)下降,現(xiàn)在還很難說。
開發(fā)商稱尚無降價(jià)想法
上周深圳限價(jià)令的消息傳出時(shí),有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果嚴(yán)格執(zhí)行,必然在短時(shí)期內(nèi)拉低房?jī)r(jià)。但記者采訪發(fā)現(xiàn),開發(fā)商普遍仍處在觀望之中。
比如,中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平就表示,中海目前沒有降價(jià)的想法,但調(diào)控給市場(chǎng)帶來很大壓力,中海將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)和銷售策略。萬科方面也在采訪中表示,克服限價(jià)所帶來的困難的方法仍然存在,萬科有把握能順利渡過。
實(shí)際上,限價(jià)對(duì)銷售影響最大的是高端住宅。深圳一家大型上市房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴記者,部分高端樓盤項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)槎▋r(jià)過高而無法取得預(yù)售資格。“不批預(yù)售,除了降價(jià)外,可行的辦法就是推遲開盤”。當(dāng)然,如果豪宅紛紛推遲開盤,客觀上能起到拉低全市均價(jià)的效果。
18日,深圳一家本地開發(fā)商的高管接受記者采訪時(shí)表示:“我們的樓盤價(jià)格本來就不是最高,所以基本上沒有什么影響,暫時(shí)沒有就此推出應(yīng)對(duì)措施。”