保障房建設(shè)的大幕緩緩拉開，這對房地產(chǎn)板塊可算是“久旱逢甘霖”。3月底，重慶舉行了保障性住房主題投資者交流會，共有超過160名投資者和數(shù)十家上市公司高管參與，國家住建部和重慶國土局也有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參會發(fā)言。這個小范圍的會議，只是房地產(chǎn)股迎來“陽春三月”的小序曲。
渤海證券認(rèn)為，未來5年內(nèi)，保障性住房都將成為國家建設(shè)重點(diǎn)，相關(guān)利好和扶持政策預(yù)計將不斷出現(xiàn)。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員鄭閔鋼也表示，保障房是市場重要的一條投資主線，隨著今年二次加息的利空釋放，房地產(chǎn)板塊將迎來結(jié)構(gòu)性行情。
房地產(chǎn)股迎來“陽春三月”
國家對商品房持續(xù)的調(diào)控，尤其是“國八條”在全國范圍內(nèi)的實(shí)施，讓房地產(chǎn)股保持了長時間的“沉默”。而全國“兩會”對以保障房為核心的民生問題的關(guān)注，一度成為市場的焦點(diǎn)話題。數(shù)據(jù)顯示，2008年全國保障性住房建設(shè)僅100多萬套，2009年為330萬套，2010年達(dá)到580萬套。
保障房建設(shè)成為政府工作的重中之重。保民生是今年政府工作的重頭戲，而保障房建設(shè)又是保民生的重頭戲。“十二五”期間要建3600萬套保障房，這種大力度投資絕不亞于2008年底的“四萬億”。盡管保障房建設(shè)的利潤微薄，但房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得卻很積極。據(jù)悉，已經(jīng)有七成的上市房企參與或表示愿意參與保障房建設(shè)。
自3月份至今，保障房概念股已經(jīng)走出了一波像模像樣的行情。Wind資訊提供的數(shù)據(jù)顯示，22只保障房概念股中，已經(jīng)有多只個股的最高漲幅達(dá)到或超過了30%，包括天房發(fā)展、西藏城投、北京城建等個股。
有望營造多贏局面
實(shí)際上，這些精明的房地產(chǎn)商真正看重的并非“蠅頭小利”。鄭閔鋼告訴記者，保障房對開發(fā)企業(yè)沒有多少利潤貢獻(xiàn)，比如天房發(fā)展，開發(fā)了很多保障房，是和商品房建在一塊的，因此，開發(fā)的商品房也沒能賣出好價格。
誰都不會做虧本的買賣，為什么房地產(chǎn)商還這么積極呢？鄭閔鋼表示，承建保障房就能獲得拿地資格，這應(yīng)該是房地產(chǎn)商首先考慮的。另外，盡管保障房建設(shè)只能獲得微利，但那也是利呀。
對買不起房的老百姓來說，盡管現(xiàn)在保障房供給仍然偏少，而且準(zhǔn)入條件苛刻，但總歸是有了盼頭。對國家來說，保障房建設(shè)是在“補(bǔ)課”，保民生是在取得經(jīng)濟(jì)多年快速發(fā)展之后，回過頭來必須完成的任務(wù)。
從具體的保障房構(gòu)成看，以居民租住為目標(biāo)的公租房、廉租房是為了“促民生”，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房則是為了“控房價”和“保增長”。2011年，新開工保障房有1000萬套，投資總量將達(dá)到1.4萬億元，這對我國經(jīng)濟(jì)增長又將做出重大貢獻(xiàn)。
保障房建設(shè)將帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括水泥、機(jī)械、建材、建筑、裝修、園林綠化、城市軌道交通、供水家電，等等。在股市上，相應(yīng)板塊重點(diǎn)個股的股價出現(xiàn)了不同程度的上漲，把這些行業(yè)的投資機(jī)會體現(xiàn)得淋漓盡致。
哪些企業(yè)長期受益
如火如荼的保障房建設(shè)只是剛剛開始，誰能獲得最大的利益還難以看清，因此，機(jī)構(gòu)在個股遴選方面也是各有千秋。
渤海證券綜合考慮開發(fā)企業(yè)盈利模式、后期規(guī)模和市場估值水平，重點(diǎn)推薦了首開股份、天房發(fā)展、中天城投。這幾家公司可謂保障房建設(shè)的先鋒，早已在各自所在的城市一試身手。其中，天房發(fā)展是目前保障房概念的龍頭股，2010
年保障房的銷售面積占公司業(yè)務(wù)的79.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房的凈利潤達(dá)到了10%。
另外，中天城投參與的保障房開發(fā)凈利潤率可達(dá)8%左右。該公司計劃“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米(約20
萬套)、總投資約200
億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。首開股份曾開發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，累計竣工超過800萬平方米。目前，首開在建、擬建的保障性住房項(xiàng)目建筑規(guī)模超過120萬平米。
中金公司對保障房投資機(jī)會的考慮則更加全面，該機(jī)構(gòu)的研報針對多個行業(yè)的重點(diǎn)公司做了重點(diǎn)推薦。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國建筑是中國最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，有國企背景，將是保障房建設(shè)的最大受益者之一。萬科A雖然目前尚未開展保障房業(yè)務(wù)，但作為房地產(chǎn)龍頭，未來非常可能以城市綜合開發(fā)或限價開發(fā)的方式，參與保障房建設(shè)。
在機(jī)械行業(yè)，中金公司推薦了多元化程度最高的工程機(jī)械生產(chǎn)商三一重工和叉車行業(yè)龍頭安徽合力，水泥行業(yè)推薦了華新水泥和祁連山，煤炭行業(yè)推薦了中國神華。
保障房建設(shè)后期，綠化、家電等領(lǐng)域也將受益。目前，青島海爾重點(diǎn)拓展三四線城市的分銷業(yè)務(wù)，隨著“保障房引致家電渠道下沉”的趨勢確定，該公司有望在家電營銷中占據(jù)先手。