在國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市新建商品住宅變動情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，至今房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動人心的房價，真的降了嗎？
一線城市傳來降價消息
“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價等手段的多重作用下，“遏制房價過快上漲”已取得明顯成效。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多；同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
在成功“遏制房價過快上漲”的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個月以來的首次同比下降。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬平方米，是2003年以來成交量最低的3月；每平方米成交均價也跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
真降還是“假摔”？
正當(dāng)購房者因一線城市房價松動而松一口氣時，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場的神經(jīng)。
數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
合富輝煌首席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項目，是房企一季度銷售業(yè)績“亮眼”的主要原因。然而，細看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價漲幅超標(biāo)的問題。
按照各地政府出臺的“限價目標(biāo)”要求，今年房價漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達32．61％和26．14％，遠超政策“紅線”。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同說，成交均價與樓盤地段密切相關(guān)，并不能真實地反映房價走勢。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房價下滑僅反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數(shù)據(jù)上房價有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。
購房者能感受到的降價才是真降
專家認為，只有當(dāng)購房者切身感受到房價下滑的時候，才意味著房價出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，年內(nèi)房價或?qū)⒄娼怠?BR> 雖然目前房價走勢處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個方面值得注意，一是“結(jié)構(gòu)性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發(fā)生實質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價目標(biāo)”，房企一季度銷售均價漲幅超標(biāo)意味著之后的三個季度其銷售均價回落幅度必須加大，才能做到全年達標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金。
黎文江說，“下半年，房企將處于有存貨沒現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價出貨以回籠資金。”屆時，購房者或?qū)⒄嬲惺艿椒績r下降。