價(jià)格松動(dòng)尚不明顯
“國十條”出臺(tái)被業(yè)界普遍看做樓市調(diào)控的標(biāo)志性時(shí)點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年4月70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲12.8%，創(chuàng)下該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作開展以來的歷史新高。而“國十條”出臺(tái)后，先前的房價(jià)上漲預(yù)期逐步減弱，去年12月70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅回落到6.4%。
國家統(tǒng)計(jì)局今年啟動(dòng)了房價(jià)統(tǒng)計(jì)改革，不再公布國內(nèi)房價(jià)同比綜合漲幅。但從已掌握的數(shù)據(jù)仍可觀察出，目前全國房價(jià)仍然呈現(xiàn)小幅平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70個(gè)大中城市中有8個(gè)城市新建住宅環(huán)比價(jià)格下降，持平的有6個(gè)，其余56個(gè)城市仍然出現(xiàn)一定上漲。
“國十條出臺(tái)已近一周年了，對(duì)公司來說最明顯的變化自然是銷售環(huán)境的惡劣，但這并不是一刀切的現(xiàn)象，有的項(xiàng)目仍然取得良好銷售。”一大型房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
樓市滯銷乃至價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象，目前有所增多。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與1月相比，2月70個(gè)大中城市中新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加了5個(gè)。2月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個(gè)，比1月減少了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格漲幅比1月縮小的城市有44個(gè)。
另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住房成交均價(jià)為19679元/平米，是2009年9月以來首次同比下降。而成交量方面，北京樓市并未出現(xiàn)旺季反彈的情況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環(huán)比下降41.5%。
3月份北京房價(jià)的回落能否成為持續(xù)性現(xiàn)象？對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房價(jià)也曾出現(xiàn)短暫回落的態(tài)勢(shì)，隨后又恢復(fù)上漲。況且月度價(jià)格數(shù)據(jù)可能更多受成交項(xiàng)目區(qū)域的影響，目前尚不能得出房價(jià)“拐點(diǎn)”已經(jīng)提前到來的判斷。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志認(rèn)為，目前北京房價(jià)“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)已經(jīng)形成。樓市的投資投機(jī)資金已經(jīng)退出，市場中的購房者基本都是剛需。開發(fā)商為了把房子賣出去，必須考慮這一市場變化。
距去年4月17日“國十條”調(diào)控政策出臺(tái)已近一年，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前大多數(shù)城市房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。但樓市已出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性變化，如投資投機(jī)性購房比例大大降低，房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增多。風(fēng)起于清萍之末，房價(jià)“堅(jiān)冰”會(huì)隨著調(diào)控的深入而逐步被打破嗎？
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的使命仍未結(jié)束，如果未來房價(jià)再度出現(xiàn)較快上漲趨勢(shì)，調(diào)控仍有不少“后手”可以祭出。
調(diào)控仍將持續(xù)深化
“國十條”出臺(tái)以來的樓市調(diào)控大致可以分為三個(gè)階段。第一階段是去年4月份“國十條”的出臺(tái)，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暫停發(fā)放部分城市三套房貸、建立考核問責(zé)機(jī)制、大力建設(shè)保障性住房等。第二階段則是9月份的“國五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調(diào)整住房交易契稅和所得稅優(yōu)惠政策、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。第三階段則是今年1月份的“新國八條”，主要措施包括要求各城市從嚴(yán)制定住房限購措施，確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)等。
幾番調(diào)控后，對(duì)于后續(xù)政策走勢(shì)，分析人士認(rèn)為，這需要看房地產(chǎn)市場價(jià)格和成交的具體走勢(shì)。為達(dá)到使房價(jià)回到合理區(qū)間的調(diào)控目標(biāo)，不排除未來在具體措施上繼續(xù)強(qiáng)化的可能。
對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)在其他城市推廣，一位接近宏觀部門的人士表示，房產(chǎn)稅今年在上海、重慶試點(diǎn)后，最終將要逐步擴(kuò)大到全國范圍。對(duì)于推廣進(jìn)程，則要看兩個(gè)試點(diǎn)城市的具體征收情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再作出進(jìn)一步的部署，而這可能需要一段時(shí)間。
限購政策方面，目前國內(nèi)各省會(huì)城市以及部分房價(jià)上漲較快的三線城市，均已經(jīng)出臺(tái)了明確的限購措施，政策實(shí)施時(shí)間至少要持續(xù)到今年年底。有分析人士指出，限購政策屬于較為短期的政策，如果未來房價(jià)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，不排除大多數(shù)城市逐步調(diào)整政策。
而也有專家認(rèn)為，對(duì)于北京、上海等投機(jī)性需求密集的城市，一定程度的限購政策可能在未來長期存在。而如果未來房價(jià)再度出現(xiàn)明顯上漲跡象，除了限購之外，不排除政府出臺(tái)商品房限價(jià)等更嚴(yán)厲的政策。
值得注意的是，加息雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，但累積加息的影響正在逐步顯現(xiàn)。住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，今年貨幣政策會(huì)趨緊，房價(jià)的調(diào)整有一個(gè)滯后期，成交量下降一段時(shí)間之后才會(huì)影響到價(jià)格，房價(jià)在預(yù)期下降之后才會(huì)隨之下降。