“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月，全市商品住房市場(chǎng)成交量回落，成交均價(jià)19679元/平方米，19個(gè)月以來(lái)首次同比下降。”12日，一則《北京新房?jī)r(jià)格19個(gè)月首降》的新聞引起各界關(guān)注。
這則新聞稱，3月北京新建商品住房成交均價(jià)環(huán)比下降26.7%，同比下降了10.9%，這是自2009年9月以來(lái)，北京新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。
該消息被報(bào)道后，很快引起廣泛的質(zhì)疑。11日晚間，便有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，數(shù)據(jù)來(lái)源有待考證，成交價(jià)格的真實(shí)性值得懷疑。據(jù)了解，此前北京市統(tǒng)計(jì)和住建部門甚少主動(dòng)發(fā)布成交價(jià)格。
另一種質(zhì)疑來(lái)自民間。不少聲音認(rèn)為，上述降幅數(shù)據(jù)與實(shí)際感受出入較大，并不是市場(chǎng)情況的真實(shí)反映。
北京罕見(jiàn)主動(dòng)發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)
“3月份市場(chǎng)成交價(jià)格的確有所下降，但降幅絕對(duì)沒(méi)那么大。”一位不愿具名的分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者明確表示，尤其從同比來(lái)看，有關(guān)部門披露的上述降幅“很成問(wèn)題”。
他還透露，該組數(shù)據(jù)由政府部門提供給北京市部分媒體，同時(shí)還委托其所在機(jī)構(gòu)予以“解讀”，意在強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的效果顯著。
值得注意的是，這是北京市政府部門首次主動(dòng)發(fā)布房屋成交均價(jià)。此前，北京市住建委不做樓市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布，盡管其下屬的“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”公布各項(xiàng)目的銷售價(jià)格和套數(shù)，但并不統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)整體交易均價(jià)。
上述網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)同樣屢受質(zhì)疑，除數(shù)據(jù)滯后外，網(wǎng)簽價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)的現(xiàn)象也一直被詬病。而從去年10月開(kāi)始，上述網(wǎng)站便不再公布?xì)v史成交數(shù)據(jù)，僅發(fā)布當(dāng)日的成交套數(shù)。
北京樓市的成交數(shù)據(jù)通常在每月15日左右發(fā)布，由北京市統(tǒng)計(jì)局予以披露。但從今年以來(lái)，市統(tǒng)計(jì)局意外地不再發(fā)布成交價(jià)格，僅公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、市場(chǎng)供給和銷售量等數(shù)據(jù)。
此前，北京市統(tǒng)計(jì)局也曾公布成交價(jià)格，但僅根據(jù)環(huán)線統(tǒng)計(jì)區(qū)域期房?jī)r(jià)格，并不公布成交均價(jià)。而從去年8月來(lái)，這一數(shù)據(jù)也不再公布。
細(xì)心的分析人士指出，此前北京市的樓市信息公開(kāi)情況較差，如今卻主動(dòng)披露價(jià)格，無(wú)疑是在強(qiáng)調(diào)調(diào)控效果。但由于原始數(shù)據(jù)不盡明確，使得上述成交價(jià)格的真實(shí)性值得懷疑。
首季高端住宅均價(jià)漲12.3%
按照北京市建委的說(shuō)法，成交區(qū)域的“偏遠(yuǎn)化”是導(dǎo)致價(jià)格下降的主因。今年以來(lái)，大興、房山、密云和朝陽(yáng)區(qū)東南部地區(qū)大量推出中低價(jià)位、中小套型商品房，套總價(jià)在150萬(wàn)元左右居多。3月，這4個(gè)地區(qū)成交量占全市的七成以上。
市建委還表示，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策也在起作用。數(shù)據(jù)顯示，目前近九成市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購(gòu)房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%。
事實(shí)上，盡管數(shù)據(jù)備受質(zhì)疑，但3月北京房?jī)r(jià)下降仍是業(yè)界的一致判斷。本報(bào)記者整理北京市各機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告，均顯示3月北京商品房成交價(jià)格環(huán)比下降。
上述分析師表示，價(jià)格下降已成業(yè)界共識(shí)，但實(shí)際降幅并沒(méi)有數(shù)據(jù)反映的那么大。
實(shí)際上，截至目前，高端住宅尚未出現(xiàn)降價(jià)的情況。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，今年第一季度，北京市的高級(jí)住宅成交均價(jià)達(dá)到42328元/平方米，同比上升12.3%。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著限購(gòu)政策的執(zhí)行，未來(lái)北京高端住宅的成交價(jià)格將穩(wěn)中有降。但目前來(lái)看，政策的效果尚不明顯。
上述分析師也向記者表示，價(jià)格下降不足以說(shuō)明政策已起效，只有在成交量回升的前提下，價(jià)格下降才表明市場(chǎng)已到拐點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京商品住宅成交量約5500套，比去年同期大降45%。
同時(shí)，受限購(gòu)政策及“一房一價(jià)”政策的影響，目前北京市的推盤節(jié)奏明顯放緩，項(xiàng)目入市價(jià)格并未真正下降。該人士強(qiáng)調(diào)，北京的市場(chǎng)有效供應(yīng)還沒(méi)有起色。數(shù)據(jù)顯示，4月上旬，北京僅有兩個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，可售房源合計(jì)524套。