4月6日，中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。在通脹的壓力日益高漲的今天，已經(jīng)有專家預(yù)測(cè)下一次的加息就在二季度，那么對(duì)于眾多的房貸一族來(lái)說(shuō)，是否需要考慮提前還貸呢？提前還貸到底值不值呢?
百萬(wàn)商貸多還20萬(wàn) 次年才生效
本次的加息之后，最受房貸一族關(guān)注的五年期以上貸款利率(房貸利率)上調(diào)至6.80%，到底有多大的影響呢？北京銀行營(yíng)業(yè)部財(cái)富中心理財(cái)師王薇給讀者算了一筆賬：以一套總價(jià)150萬(wàn)元的住房為例，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，分30年還清。按等額本息還款計(jì)算，本次加息前(基準(zhǔn)利率為6.6%)，月均還款額為6386.59元。加息后，基準(zhǔn)利率變?yōu)?.8%，月均還款額為6519.25元，房貸族每月增加還款132.66元。而相比2010年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準(zhǔn)利率，當(dāng)前利率已累計(jì)提高了0.86個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款五年以下(含五年)和五年以上分別提高至4.20%和4.70%，均較之前提高了0.20個(gè)百分點(diǎn)。
另外，王薇特別提醒房貸一族，目前貸款利率調(diào)整常用的是次年調(diào)整方式，也就是說(shuō)，不論是升息還是降息，也不管一年之內(nèi)人民銀行多少次調(diào)整貸款利率，貸款利率也暫時(shí)沿用年初的，直到次年1月1日才隨之調(diào)整，所以借款人無(wú)需一看到調(diào)息就急于馬上還款，而可以選擇在真正調(diào)息之前還款即可。具體到這一次的調(diào)整來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元30年期貸款，按照利率5.94%計(jì)算，總利息1144514.50元，月均還款額為5956.98元，四次加息后每月多還562.27元，總利息支出增加更是超過(guò)20.24萬(wàn)元。不僅商業(yè)貸款利率提高，公積金貸款利率也在跟漲。據(jù)悉，目前首套房商業(yè)貸款利率為6.8%，公積金為4.7%，利率差高達(dá)2.1%，而之前這一數(shù)據(jù)僅為1.14%。銀行理財(cái)專家介紹，目前同樣以貸款100萬(wàn)元期限30年為例，商業(yè)貸款的月供為6519.25元，公積金僅為5186.38元，房貸族每月少還1332.87元。
核心在于利息收支差距
對(duì)于不同的房貸族而言，提前還款是否劃算不能一概而論，一定要考慮到房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率和利息調(diào)整的時(shí)間因素。王薇認(rèn)為，計(jì)算提前還款是否劃算，核心問(wèn)題當(dāng)然就是看還款之后節(jié)省的利息支出是否大于不還款帶來(lái)的利息收入。不同的房貸族需要不同的對(duì)策
1、普通無(wú)投資經(jīng)驗(yàn)的老百姓
普通的百姓買(mǎi)房大都出于自住的剛性需求，沒(méi)有投資目的，在未來(lái)賣(mài)房的可能性很小，對(duì)于這類群體，如果不提前還款通常都是將錢(qián)簡(jiǎn)單地存入銀行，存款利息收入當(dāng)然無(wú)法覆蓋貸款的利息支出，這時(shí)候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策，如果享受優(yōu)惠，就可以考慮暫時(shí)不還款。再有就是等額本息還款年數(shù)過(guò)半的，或等額本金還款年數(shù)超過(guò)1/3的，再提前還款就相對(duì)不劃算了。
相反，對(duì)于處于還款前期，又不享受優(yōu)惠的借款人，在連續(xù)加息的情況下，如果有經(jīng)濟(jì)能力就應(yīng)該考慮提前還貸，還款時(shí)考慮家庭的綜合經(jīng)濟(jì)情況選擇全部還或是部分還。當(dāng)部分還款之后，也可以根據(jù)自身承受能力要求銀行保持原來(lái)的月供金額，縮短貸款期限從而進(jìn)一步節(jié)省利息。
2、有經(jīng)驗(yàn)的投資者
對(duì)于有一定投資經(jīng)驗(yàn)、且買(mǎi)房用于投資的借款人來(lái)說(shuō)，更多地需要考慮房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率和手上現(xiàn)有投資產(chǎn)品的收益率。如果投資者手中持有股票、基金、債券等，收益率高于貸款利率，借款人也完全沒(méi)有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。但如果借款人購(gòu)買(mǎi)的是第二套房產(chǎn)，利率上浮，且市場(chǎng)不斷加息，借款人需綜合考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力、時(shí)間、機(jī)會(huì)成本來(lái)確定自己的最佳還款方式。另外，還要考慮房子的位置和價(jià)值，如果房子處于北京的核心區(qū)域，那么有理由相信未來(lái)也很有可能保持價(jià)格的堅(jiān)挺。因此，從中長(zhǎng)期考慮，特別是具有投資目的的房子，可以暫時(shí)不考慮提前還貸。
四種人也無(wú)需提前還款
很多貸款族依然有些疑惑：“我們這些夾心族到底該怎么算呢？因?yàn)榧炔皇怯薪?jīng)驗(yàn)的投資理財(cái)者，也不是毫無(wú)投資經(jīng)驗(yàn)，那么我們?cè)撛趺醋瞿兀俊卑最I(lǐng)姜偉就認(rèn)為自己是標(biāo)準(zhǔn)的北京貸款族，“我以前看過(guò)一篇北京貸款族的標(biāo)準(zhǔn)像，說(shuō)是年紀(jì)30出頭，貸款100多萬(wàn)，收入七八千塊，有一輛經(jīng)濟(jì)小車(chē)，夫妻倆正準(zhǔn)備要孩子，夫妻倆有一個(gè)是外地戶口，還有需要養(yǎng)老的外地老人，感覺(jué)那就是在說(shuō)我呀，所以我希望得到的建議是越具體越好，因?yàn)槲覀儽壬喜蛔惚认掠杏啵覀冎挥邪巳f(wàn)塊閑錢(qián)，用不用提前還呢？”對(duì)于姜偉的這種情況，北京銀行理財(cái)師王薇的建議是：“還是不要提前還了。一方面他們準(zhǔn)備要孩子，孩子今后的花銷(xiāo)會(huì)非常大，而家里需要贍養(yǎng)的老人也存在這個(gè)問(wèn)題，老人、孩子一旦有個(gè)頭痛腦熱什么的，都會(huì)產(chǎn)生不小的費(fèi)用。而且像姜偉這樣的年輕人普遍接受能力都比較強(qiáng)，所以即使他們?cè)阢y行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的收益都會(huì)超過(guò)加息的利息，我不建議他提前還貸。”
王薇還對(duì)另外四種無(wú)需提前還貸的人進(jìn)行了歸納。第一種是仍需支付違約金的貸款者。對(duì)于在較短時(shí)間內(nèi)即要求提前還款的客戶，各家銀行均有不同的違約金要求。以建設(shè)銀行為例，規(guī)定如在貸款發(fā)放一年(含一年)以內(nèi)提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。違約金隨支付年限減少，3年以上則不需支付。如房貸100萬(wàn)元，一年內(nèi)貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬(wàn)元違約金。而如果是以20年，8.5折利率優(yōu)惠計(jì)算，兩次利率提高后，需要多支付的利息總額也僅在5萬(wàn)元左右。這種情況下，不如“等一等”，待不需支付違約金時(shí)再做償還。
第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人。如果市民的房貸享受基準(zhǔn)利率打7折的優(yōu)惠，提前還貸可能不劃算。因?yàn)檫�貸后若要再找銀行貸款，利率將更高。即使央行兩次加息后，這類市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%，遠(yuǎn)低于重新貸款所需的利率。
第三種情況是已經(jīng)還貸很長(zhǎng)時(shí)間的貸款人。一般來(lái)講，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長(zhǎng)年限是30年，通常分為三段，即10年、20年、30年。無(wú)論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息，接近本金的1/3左右；20年的貸款利息，接近本金的2/3；30年的貸款利息，本息接近相等。
第四種是那些投資理財(cái)能獲得較高收益的人。如果市民手里的錢(qián)投資理財(cái)，年收益率能夠高過(guò)5年期以上的房貸利率6.4%，那不如不還，依然讓“錢(qián)生錢(qián)”。
提前還款三大秘籍
提前還貸的目的無(wú)非是減少利息支出，而不同的銀行有不同的提前還貸方式，但萬(wàn)變不離其宗，無(wú)外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中，提前全部還貸從理論上而言，利息支出是最少的，但是考驗(yàn)的是還款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只要有合理的計(jì)劃和安全的預(yù)期資金流，這種方式是最優(yōu)的，但這種方法需要強(qiáng)大的財(cái)力支撐，肯定不適合大多數(shù)人。
對(duì)于大多數(shù)房貸族來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)選擇部分提前還款方式，當(dāng)然，不同的銀行分門(mén)別類也有不同的還款方式可供參考選擇。總體來(lái)說(shuō)，部分提前還款方式有三大思路：
第一種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。
第二種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。
第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，改變還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前，計(jì)算出不同方式下的還貸結(jié)果后，房貸族們要結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合考慮時(shí)間、機(jī)會(huì)成本來(lái)確定自己的最佳方式。
鏈接 提前還貸 手續(xù)不同
工商銀行
據(jù)工行工作人員介紹，客戶攜帶本人身份證原件、還款的工行銀行卡或存折以及借款合同，到原貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填表提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)銀行審批同意后辦理部分或全部提前還貸，審批期限在一個(gè)禮拜左右。違約金依據(jù)貸款合同約定進(jìn)行收取。在工行其他網(wǎng)點(diǎn)辦理的貸款，提先還貸事宜請(qǐng)咨詢網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
農(nóng)業(yè)銀行
客戶一般應(yīng)按照借貸雙方約定的借款合同進(jìn)行還本付息，對(duì)于情況特殊的，確需提前還貸的，應(yīng)提前向經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審批同意的給予辦理提前還貸手續(xù)。在申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸時(shí)，客戶應(yīng)提供本人身份證、提前還貸申請(qǐng)書(shū)以及借款合同等。提前還貸是否收取違約金，按借款合同上的規(guī)定辦理。
中國(guó)銀行
客戶本人憑身份證、還款存折或中行銀行卡到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)去辦理。提前還貸違約金按合同約定收取，辦理還貸是否需要提前預(yù)約，要問(wèn)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)的工作人員，不同的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)定不一樣。
建設(shè)銀行
客戶提前還貸需到原貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，按合同規(guī)定要提前一個(gè)月預(yù)約。實(shí)際操作中，有的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)是隨到隨辦的，有的是按預(yù)約時(shí)間辦理，客戶最好事先和經(jīng)辦機(jī)構(gòu)聯(lián)系一下。提前還貸是否收取違約金，按合同的有關(guān)條款辦。辦理時(shí)需攜帶本人身份證原件、還款存折(或儲(chǔ)蓄卡)。
招商銀行
如果客戶有權(quán)證抵押在該行的，一般需要提前三四個(gè)工作日進(jìn)行預(yù)約。無(wú)權(quán)證抵押的，無(wú)需提前預(yù)約，可隨時(shí)還款。如果客戶開(kāi)通過(guò)自助還款功能的，可以隨時(shí)通過(guò)電話銀行和網(wǎng)上銀行進(jìn)行提前還貸，無(wú)需去營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理提前還貸相關(guān)手續(xù)。客戶去柜臺(tái)辦理提前還貸的，只需本人帶上有效身份證件就可辦理。至于提前還貸是否收取違約金，要看客戶與銀行雙方的合同約定。如果合同無(wú)此約定的，則提前還貸無(wú)需收取違約金。