5月1日，旨在抑制房價的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》將執(zhí)行，各地開發(fā)商將實行商品房銷售一房一價的規(guī)定，商品房銷售明碼標價后，可自行降價，但漲價必須重新申報。
但是，上述政策卻被部分開發(fā)商念了“歪經”。《每日經濟新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)已經實施“明碼標價”的樓盤通常是先報高房價，然后再大幅打折銷售，政策效果在營銷的“變通”下失去了威力。
盡管對開發(fā)商來說，應對發(fā)改委“一房一價”新政并非什么難題，但在5月1日新政執(zhí)行前公開樓盤售價的并不多。《每日經濟新聞》聯(lián)合愛房網統(tǒng)計了北京、上海、成都等11個城市“一房一價”的公開情況，截至4月6日，在總共638個被調查樓盤中，僅有347個明確表示會公開或者愿意公開每一套房源的價格。
在被調查的11個城市樓盤中，僅上海的樓盤100%會公開房價，其次是成都，達到84.31%；北京等城市的比例只有50%出頭；蘇州的比例僅為30%。
愛房網主編相國良說，發(fā)改委“一房一價”政策沖擊的是開發(fā)商銷售最核心的內容——樓盤銷控，在這樣的情況下，一些開發(fā)商會采用各種辦法回避直接公開房價。正因為如此，發(fā)改委在制訂實施細則時，不僅要對不按要求公示價格的樓盤進行處罰，還要制訂網站披露價格信息，同時要加大對購房者的宣傳力度，讓他們都知道“一房一價”的政策，逼迫開發(fā)商不得不公開價格實情。
北京 54%新盤預售價高于成交價
自去年4月起，北京已開始實施“一房一價”政策，但開發(fā)商采取的“明碼高價”對策，致使該政策在操作中基本失效，如北京ONE就存在這種嫌疑。
去年10月24日，北京ONE以均價26000元/平方米開盤，并于今年1月27日將均價上調至33000元/平方米。4月5日，北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤共有2、3、4、5棟住宅樓正在預售，擬售價格分別為35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。
《每日經濟新聞》記者在銷控表上看到，每套房的銷售單價皆在2.9萬元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房簽約統(tǒng)計”一欄中，目前該樓盤住宅已簽約134套，成交均價僅為25874元/平方米，比擬售價格至少低了近5500元/平方米。
對于北京ONE的實際成交均價與預售價間相差較大的情況，一位不愿透露姓名的業(yè)內人士分析認為，北京ONE存在先行高價申報，后期通過優(yōu)惠措施二次定價的嫌疑。
北京ONE的做法并非個案。《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計北京市房地產交易管理網上的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至4月5日，2011年北京共有24個預售住宅項目入市，其中21個有成交記錄。在這21個樓盤中，13個樓盤的實際成交價低于預售價，占總入市項目的54%。
上述業(yè)內人士解釋說，出現(xiàn)這種情況主要有兩個原因，首先是“京15條”后，樓市陷入僵持，樓盤打折力度加大，可能導致成交價低于預售價；另一種可能就是開發(fā)商為了規(guī)避一房一價政策，在申請預售價時，有意以高于心理價申報，然后在銷售過程中通過折扣、送裝修、提升得房率、送物業(yè)費等促銷手段二次調價，這樣可以讓自己在后期的銷售過程中掌握一定的定價空間。
全經聯(lián)研究院副院長陳寶存說，除了通過高報價來規(guī)避“一房一價”外，針對《商品房銷售明碼標價規(guī)定》中要求“商品房經營者在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源”，開發(fā)商可以通過化整為散，少量、多批預售上市來降低該政策對定價的束縛。
地產評論人賈臥龍認為，“明碼標價”并不能擊中開發(fā)商的死穴。治末的“標價”不如治根的“標本”，即公布地產開發(fā)成本，并在此基礎上加上合理的利潤率，一次來定價，這才是治理房價的良藥。
廣深 新盤售價“見機行事”
5月1日，各地開發(fā)商將實行商品房銷售一套一標價的規(guī)定。事實上，一房一價的規(guī)定并不新鮮。早在去年3月，廣東省就在“粵四條”中出臺了“一套房一標價”的明碼標價規(guī)定。廣州、深圳等城市也早有商品房銷售定價備案機制。據(jù)了解，在國家發(fā)改委發(fā)文后，廣州、深圳目前并未出臺新的執(zhí)行措施，也并未對開發(fā)商定價備案后的調價幅度和期限作出明確的規(guī)定。
《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始，廣州不少新推的樓盤，開盤當天在銷售中心會設置一個對外的項目價格銷控表，明確標示推出房屋的價格、面積等，但實際上，這一看似嚴密的政策似乎并沒有對開發(fā)商的銷售形成太大影響。
“上有政策，下有對策，對開發(fā)商來講，一房一價公示沒有太大的影響，他們可以根據(jù)情況調整銷售手段。”廣州新城市投資控股集團經營總監(jiān)左家輝說。
廣州市國土資源和房管管理局登記的成交信息顯示，近期成交量連續(xù)3天領跑市場的中海橡園國際項目，3月30日~4月5日期間的成交價格在2.1萬~2.2萬元/平方米之間，而此前該樓盤對外的市場吹風價高于該項目附近的中海錦榕灣。記者從中海置業(yè)顧問黃嘉銘處了解到，中海錦榕灣當前最低折扣價的樓盤原始價在2.5萬元/平方米，實際簽約均價約為2.4萬元/平方米。項目附近的中介也表示，目前中海橡園國際項目實際售價確實比之前低。
高開低走的樓盤不止中海一家。同樣在3月底開盤的瑞安旗下項目，此前吹風價高達3.5萬元/平方米，但該樓盤實際成交價格僅約3萬元/平方米。
“一房一價的要求是不能漲，但開盤價報高一些，之后再給一些折扣，對于開發(fā)商來說利潤能保持穩(wěn)定。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。
左家輝表示，既然政策有要求，那就只能在要求范圍內調整自己的策略。他指出，除了采取打折促銷，還有送物管費、送車位等優(yōu)惠，畢竟市場是變化的，銷售價格也必然會隨之變化。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉則表示，一房一價對于市場來說沒有太大的意義，畢竟開發(fā)商定價是市場行為，根據(jù)市場進行漲價降價很正常。他指出，一房一價政策的出臺估計與當前各地房價調控目標有關，信息公開透明化是必要的，這樣一來，政府才可以把握各個樓盤價格，控制整體市場的漲幅。
“新規(guī)定對市場影響不會太大，但在今年的宏觀調控形勢下，開發(fā)商定價策略會變得更加謹慎。”中原地產華南區(qū)董事總經理李耀智表示，“另外，政府在審批方面更加嚴格，開發(fā)商調價操作空間會減少。”
佳兆業(yè)營銷策劃管理部人士稱：“一房一價對二三線城市開發(fā)商影響可能會較大，對全國性開發(fā)商來說，定價方式不會受到太大影響，但定價會偏向保守，這樣銷售業(yè)績更有保障。”
上海 49%項目3月成交均價低于報價
“很多售樓處的銷售員手上已有一份價目表，方便客戶查閱每一套房子的價格。”愛房網總編相國良昨日告訴《每日經濟新聞》記者。而在一兩周之前，他還抱怨，上海大多數(shù)樓盤不公開房價價目表，使得一房一價的規(guī)定沒有得到很好執(zhí)行。但是，這不等于消費者能完全掌握樓盤的價格信息。相國良認為，開發(fā)商向購房者公開的信息永遠是相對的。
21世紀不動產上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年以來獲得預售證開盤銷售的新建商品住宅項目中，有49%的項目3月份的成交均價低于之前的預售證報價。
此前，曾有一些樓盤銷售經理反映，發(fā)改委要求執(zhí)行“一房一價”后，他們很有可能無法像以前那樣通過不透明的房價，讓購房者以較高的價格購買那些位置差的房源。但是，這一銷售“難題”現(xiàn)在也已經被上海開發(fā)商突破。
上海一家房地產代理公司的策劃經理說，開發(fā)商應對的辦法，往往是先提高售價，而后給出一定的價格折扣。對于那些滯銷的房源，可以給出大幅度的優(yōu)惠，而對于那些比較好的房源，價格折扣則相對較低。由于價格折扣幅度掌握在開發(fā)商手上，而且上述信息并不在要求公開的范圍內，開發(fā)商完全可以通過調節(jié)價格折扣比例，對樓盤的銷售進行操控。
即使價格折扣相同，開發(fā)商也有辦法實施銷控。上述策劃經理說，對于位置好的房源，開發(fā)商可以定出一個讓絕大多數(shù)人都無法接受的價格，在大部分房子都賣完后，再將那些賣不出去的房子大幅打折處理。
相國良說，“一房一價”政策能否真正抑制房價，很大程度在于具體執(zhí)行的細化，同時還需要指定各地住房保障局下屬的房地產交易信息網站以及公眾網站公開披露房價詳情。不過，截至昨日，上海市發(fā)改委并沒有頒布
“一房一價”政策的實施細則。
上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷回憶說，在2007年、2008年，上海開發(fā)商賣房也需要公開房價，但如今居然演變到要發(fā)改委強行下命令才愿意公開房價，說明市場確有規(guī)范和調控的必要。
武漢 多個樓盤標價“僅供參考”
早在去年12月，武漢市物價局就聯(lián)合房管局發(fā)布通知，要求自2011年1月1日起，商品房必須按規(guī)定明碼標價，房企應當?shù)街鞴懿块T將商品房預售（或現(xiàn)售）方案進行備案，備案后才能進行銷售。但實際上，政策實施的情況卻不盡如人意。
上周末，《每日經濟新聞》記者走訪武漢多家樓盤營銷處了解到，開發(fā)商自行漲價應對新政已成為行業(yè)內潛規(guī)則。
武昌雄楚大道一在售新盤，售樓部的顯眼處置放著所有在售房屋的標價牌，每套房號下方都標注有價格。對此，一位陳姓客戶經理對記者坦言：“那只是標價，具體成交價格還得雙方協(xié)議。”同時，該經理還表示，由于近期武漢市場的促銷節(jié)奏在不斷調整，“最終的成交價肯定和標牌價有出入”。
在其他幾家樓盤營銷處，記者了解到的情況大同小異。多位樓盤銷售經理表示，都不會給出明確的成交價格，只會報出所謂的“預估價位”等模糊價。
除此之外，在一房一價政策正式實施前，推遲開盤也成為很多開發(fā)商的共同選擇。《每日經濟新聞》記者了解到，武漢市場上很多原本近期開盤或加推的樓盤都推遲到了到5月底、6月初，甚至有開發(fā)商索性延遲到今年下半年推出。億房中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，武漢3月份預計開盤或加推的樓盤有33個，但截至3月31日，僅20余樓盤已確定開盤，占預計開盤量的60%左右；4月份有意向準時開盤的僅有39家，漢口、武昌、漢陽等中心城區(qū)開盤的只有三五個，開盤量集中在三環(huán)外。
武漢市房管局市場處的負責人公開表示，按國家發(fā)改委的要求，漲價必須重新申報備案。到目前為止，武漢尚未出現(xiàn)過真正的降價，只是漲幅放緩而已。據(jù)億房最新一周統(tǒng)計，目前武漢主城區(qū)在售樓盤有346個，成交均價為7348.13元/平方米，與去年同期相比上漲了16.24%。
杭州 報價成交價最高相差8000元
早在發(fā)改委發(fā)布規(guī)定前，杭州作為熱點城市，早就已經實施“一房一價”政策。按規(guī)定，在杭州市區(qū)范圍內房地產開發(fā)企業(yè)新建商品住房，除經濟適用住房、拆遷安置房、人才專項用房等享受政府優(yōu)惠政策的住房外，均列入申報備案管理范圍。
上述規(guī)定已于今年2月1日開始執(zhí)行。3月份，杭州市物價局首批對外公示了兩個新開盤樓盤所有在售商品房的價格。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至4月6日，杭州物價局已經公示了6個新開樓盤的售價，內容細化至層高、戶型、公攤面積等。
按照杭州市的規(guī)定，商品房銷售價格明碼標價對外后，漲價同樣必須重新申報備案。但事實證明，開發(fā)商往往采取拉高預售價格的伎倆，為樓盤的售價創(chuàng)造上浮空間。
杭州透明售房網數(shù)據(jù)顯示，位于杭州市中心板塊的遠洋·杭州大運河商務區(qū)3月26日開盤，預售價格定為37391元/平方米，而實際成交價格只有34196元/平方米；位于下沙板塊的龍湖·滟瀾園預售定價為28475元/平方米，而實際成交價格只有26220元/平方米；位于九堡板塊的天陽·九筑預售定價為22258元/平方米，而實際成交價格只有17797元/平方米；更值得一提的是，位于杭州下沙板塊的金隅·觀瀾時代國際花園天筑，預售定價為23000元/平方米，而實際成交價格只有14844元/平方米，相差超過8000元/平方米。
其實，在杭州正式發(fā)文要求商品住房實施銷售價格備案管理制度之前，杭州透明售房網上的樓盤已被要求明碼標價，不少項目就出現(xiàn)預售價格與實際成交價大相徑庭。
杭州透明售房網數(shù)據(jù)顯示，雅戈爾旗下的杭州西湖區(qū)項目御西湖去年11月13日申領預售證時申報的開盤均價為55110.5元/平方米，而實際成交均價只有43893元/平方米。
杭州當?shù)匾粯I(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者表示，明碼標價制度雖然在一定程度上規(guī)范了商品房市場，但對控制房價作用不大。為了創(chuàng)造售價上浮空間，開發(fā)商會想出了各種方法來規(guī)避政策，除拔高預售價外，在精裝修上也可以動腦筋，比如，原本只值2000元/平方米的精裝修，實際銷售時可拉高至5000元/平方米。