1月21日，南昌版限購(gòu)令出臺(tái)；1月26日，“新國(guó)八條”出臺(tái)；2月23日，南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”出臺(tái)……今年以來(lái)，政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加大，南昌樓市成交量銳減，土地市場(chǎng)也連連遇冷，連續(xù)10宗以上地塊以底價(jià)成效，但是，目前，房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲而跌，買賣雙方“膠著”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策對(duì)南昌市區(qū)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)起到了一定的抑制作用，并且隨著供應(yīng)量的增加，降價(jià)促銷的可能性加大。
量劇縮價(jià)未跌
今年以來(lái)，隨著政府調(diào)控政策的出臺(tái)和政策趨緊傳遞的調(diào)控決心，南昌樓市成交銳減，但價(jià)格仍然在較高價(jià)位，少數(shù)樓盤還穩(wěn)中略升。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，1月，南昌市市區(qū)商品房住宅銷售面積34.6萬(wàn)平方米、3296套，環(huán)比增長(zhǎng)分別為36%、51%，二手房市場(chǎng)住宅銷售面積20.6萬(wàn)平方米、2338套。而2月份，市區(qū)商品房住宅銷售面積銳減至10.9萬(wàn)平方米、984套，環(huán)比分別下降68%、70%。二手房市場(chǎng)住宅銷售面積11.4萬(wàn)平方米、1317套，環(huán)比分別下降45%、44%。
南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”從3月1日起正式實(shí)施。實(shí)施前的2月28日，南昌市新房和二手房住宅成交量均達(dá)到近期的一個(gè)頂峰。然而，3月1日，南昌樓市“一夜降溫”陷入冰點(diǎn)。據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”實(shí)施前7日(2月22日-2月28日)，新房住宅共成交433套；南昌“限購(gòu)令”實(shí)施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量減少86.1%，日均成交量為個(gè)位數(shù)，其中“限購(gòu)令”執(zhí)行后的連續(xù)兩個(gè)工作日均只成交3套。同時(shí)，二手房住宅“限購(gòu)”出臺(tái)前七日，共成交593套，出臺(tái)后首周，成交量為226套，對(duì)比減少六成。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月14至20日這周南昌市區(qū)新建商品住宅共計(jì)成交1.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，合計(jì)128套，環(huán)比增長(zhǎng)27%；非住宅成交1.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)81%，合計(jì)137套，環(huán)比增長(zhǎng)63%。這是自南昌新版限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，南昌新房成交量首次止跌回升。但較限購(gòu)實(shí)施之前仍有一段較大差距。
記者日前在一些樓盤銷售處發(fā)現(xiàn)，往日購(gòu)買和咨詢的人頭攢動(dòng)的情景不再，場(chǎng)面較冷清，市民觀望氣氛加濃，對(duì)于買房都非常謹(jǐn)慎，多數(shù)表示“再觀察觀察”。從外地來(lái)南昌市政府機(jī)關(guān)工作了四五年的張雄是“剛需一族”，他告訴記者，打算在三個(gè)月后再“出手”。
不過(guò)，南昌房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲而跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，2月南昌新建商品房住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲9.6%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月1日至2月28日期間，南昌在售普通商品住宅項(xiàng)目共有109個(gè)，有77個(gè)樓盤價(jià)格未變動(dòng)，30個(gè)樓盤價(jià)格出現(xiàn)上漲，2個(gè)樓盤價(jià)格下跌，有83個(gè)樓盤制定了不同程度的優(yōu)惠政策。
南昌市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理林松青認(rèn)為，短期內(nèi)，成交量銳減是必然的，但是，調(diào)控的效果至少要看一個(gè)月、兩個(gè)月、一個(gè)季度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該會(huì)在未來(lái)3個(gè)月時(shí)間內(nèi)有相當(dāng)多的市場(chǎng)表現(xiàn)，但是他認(rèn)為，目前，市場(chǎng)上缺的是有資格買房的購(gòu)房人群，降價(jià)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)意義不大，所以，南昌房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)的可能性不大。
商業(yè)地產(chǎn)受寵
往年在銷售淡季房企本身推售步伐放緩，但是，今年加上政策影響，南昌房企銷售熱情大為降低。2月份，南昌市(含兩縣)僅有兩個(gè)樓盤取得新的預(yù)售證，預(yù)售面積只有1.4萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比均減少90%以上，創(chuàng)2007年以來(lái)新低。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，1月南昌市區(qū)新建商品房推售面積22.3萬(wàn)平方米、2449套；其中住宅推售14.4萬(wàn)平方米、1698套，環(huán)比分別下降51%、36%。而“新國(guó)八條”、限購(gòu)令出臺(tái)后的2月，南昌市區(qū)新建商品房推售面積僅為1.4萬(wàn)平方米、164套，其中住宅推售面積7708平方米、134套，環(huán)比分別下降95%、93%。
據(jù)江西同致地產(chǎn)顧問(wèn)公司調(diào)查，由于政策的出臺(tái)，很多開發(fā)商推遲了開盤時(shí)間并調(diào)整了推廣策略，2月南昌三大主流報(bào)紙地產(chǎn)廣告共計(jì)投放版面23.5版，投放次數(shù)31次，投放樓盤數(shù)10個(gè)，為有監(jiān)測(cè)記錄以來(lái)的最低值。
不過(guò)，3月份南昌取得預(yù)售許可證的房源大量增加，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面積15.5萬(wàn)平方米。但受南昌限購(gòu)令的影響整個(gè)市場(chǎng)供需雙方觀望氣氛濃厚。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商沒(méi)有優(yōu)惠政策，很難引導(dǎo)市場(chǎng)消化此批房源，因此預(yù)計(jì)今年的第二季度促銷降價(jià)的可能性很大。
同時(shí)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，在投資渠道有限、通貨膨脹的背景下，“限購(gòu)”之外的以“商鋪、寫字樓、商業(yè)公寓”等為代表的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為市場(chǎng)“寵兒”。據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應(yīng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。截至3月25日，南昌當(dāng)月新建商品房面積為32.6萬(wàn)平方米，其中，非住宅推售面積為11.8萬(wàn)平方米，2月份，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為6300平方米。而2010年，非住宅面積超過(guò)11萬(wàn)平方米的月份只有12月份。
數(shù)據(jù)顯示，南昌市區(qū)本周的可售非住宅面積達(dá)136萬(wàn)平方米，為可售住宅面積的近2倍。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，未來(lái)幾月南昌樓市將成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。南昌市非住宅的成交上升，也讓部分開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，一些樓盤在限購(gòu)令前后漲幅上千元。
在二手房市場(chǎng)，商鋪投資也受到越來(lái)越多的關(guān)注。2月23日出臺(tái)的南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”雖然把二手房納入“限購(gòu)”范圍，但是，商業(yè)地產(chǎn)并不在“限購(gòu)”之列。中環(huán)地產(chǎn)一門店工作人員說(shuō)，部分資金開始轉(zhuǎn)向商鋪物業(yè)做長(zhǎng)線投資，這個(gè)趨勢(shì)也將促使中介公司加大對(duì)商鋪市場(chǎng)的挖掘與培育。
同致地產(chǎn)研展部經(jīng)理吳志凌認(rèn)為，目前政策在抑制住宅市場(chǎng)，這對(duì)非住宅市場(chǎng)是一個(gè)推動(dòng)，南昌或許將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期。
土地底價(jià)成交
樓市的降溫、成交量的下滑也影響到了南昌開發(fā)商拿地的熱情，開發(fā)商拿地開始變得謹(jǐn)慎起來(lái)。與2010年南昌土地市場(chǎng)瘋狂勝景相比，目前南昌土地市場(chǎng)可謂冷清。拍賣現(xiàn)場(chǎng)象征性的舉牌，最終以起拍價(jià)成交，這已經(jīng)成為南昌土地出讓市場(chǎng)近期的“習(xí)慣性動(dòng)作”。
在調(diào)控壓力下，很多中小開發(fā)商采用的“慎拿地、緩開工、少供應(yīng)、快銷售”十二字訣的第一條就是“慎拿地”，也讓土地市場(chǎng)回歸平淡。二三月份以來(lái)，在連續(xù)10多宗地的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，持續(xù)多輪競(jìng)價(jià)搶地的現(xiàn)象不復(fù)存在。同致地產(chǎn)分析指出，2月成功拍出的9宗地塊中有8宗以底價(jià)成交，今年前兩個(gè)月土地整體溢價(jià)率為3.46%，比上年同期下滑了約20%。
3月23日上午10點(diǎn)，南昌市國(guó)土資源局舉行了位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以東、楓林大道以南面積為14萬(wàn)余平方米(215畝)地塊的拍賣活動(dòng)。然而，截至報(bào)名日期，僅一位競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)拍，江西光貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得并成交，成交價(jià)為152萬(wàn)元/畝。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李述泉認(rèn)為，樓市降溫必然會(huì)降低開發(fā)商拿地?zé)崆椋恋亓髋摹⒌變r(jià)成交都是必然表現(xiàn)。
樓市樓價(jià)去向如何？吳志凌認(rèn)為，在目前供應(yīng)總體偏緊的南昌樓市，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大的調(diào)整。從目前掌握的情況看，5、6月份是一個(gè)供應(yīng)的小高峰，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)更多的新盤，是觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要窗口期。
紅谷一品營(yíng)銷總監(jiān)楊志紅則認(rèn)為，“南昌限購(gòu)令政策至少執(zhí)行一年，目前成交量下跌逼房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)狀會(huì)一直持續(xù)下去。自身產(chǎn)品優(yōu)良、且項(xiàng)目地理位置佳、投資價(jià)值高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的項(xiàng)目不會(huì)故意去規(guī)避宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，仍舊會(huì)按照自身營(yíng)銷節(jié)奏進(jìn)行推廣，該推就推。”