幾乎與引人矚目的中服地塊第二批土地投放同步，北京CBD核心區(qū)的第一單傳統(tǒng)建筑改造項(xiàng)目業(yè)已獲批。
記者了解到，位于CBD核心區(qū)國貿(mào)橋東南方向的贏嘉中心改造項(xiàng)目方案，日前已獲得市政府的批準(zhǔn)，該改造工程將由萬科(北京)公司實(shí)施。2010年10月，北京萬科作價(jià)11.5億元收購該項(xiàng)目。
這是國貿(mào)地區(qū)被確定為北京市“中央商務(wù)區(qū)”超過10年以來的第一個(gè)傳統(tǒng)建筑的改造項(xiàng)目。幾乎與此同時(shí)，北京市政府決定將中服地塊的剩余6塊土地投入市場，其用途全部為金融及公建用地——在北京CBD經(jīng)歷了將近10年的高速發(fā)展，并完成了東擴(kuò)之后，在政府的主導(dǎo)之下，CBD的“功能再造”業(yè)已拉開帷幕——從簡單的辦公功能的累加向包含商務(wù)私人社交與金融服務(wù)的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化。
首單改造
2010年10月，北京萬科以11.5億元的價(jià)格與中信地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，收購位于國貿(mào)橋東南角的贏嘉中心B座的全部產(chǎn)權(quán)。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶當(dāng)時(shí)明確表示，萬科將對(duì)此建筑進(jìn)行全面升級(jí)改造。
截至收購協(xié)議達(dá)成之日，贏嘉中心B座已經(jīng)建成使用超過10年，因此改造勢在必行。不過，由于地處北京“中央商務(wù)區(qū)”的核心地段，其形象、功能、業(yè)主等均關(guān)乎北京CBD功能的改進(jìn)與完善相關(guān)，故此，贏嘉中心B座的改造項(xiàng)目，須經(jīng)由北京市政府的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。
記者了解到，3月中旬，通過市長辦公會(huì)紀(jì)要的形式，北京萬科上報(bào)的贏嘉中心B座改造方案，已經(jīng)獲得北京市政府的同意與批準(zhǔn)。贏嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。按照北京萬科上報(bào)的改造方案，該項(xiàng)目將進(jìn)行包括外立面、內(nèi)部裝飾以及非承重建筑結(jié)構(gòu)在內(nèi)的全面改造。
CBD設(shè)立以來，贏嘉中心改造項(xiàng)目是該區(qū)域首個(gè)既有建筑改造項(xiàng)目。在此之前一年，同在CBD核心區(qū)、位于國貿(mào)橋東北角中服大廈業(yè)主方——恒天集團(tuán)董事長張杰曾明確表示已申請(qǐng)對(duì)該棟物業(yè)進(jìn)行改造，不過，迄今為止，尚未得到北京市政府的批準(zhǔn)。
2010年，毛大慶曾粗略概算過對(duì)贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的投資水平，改造成本至少在7000元/平方米，這意味著萬科的改造工程投資將至少花費(fèi)2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平，北京萬科方面表示，目前正在核算之中。
“北京萬科對(duì)贏嘉中心B座的改造，將本著符合CBD核心區(qū)總體功能定位以及規(guī)劃的原則進(jìn)行，突出其商務(wù)的功能與屬性，以期達(dá)到兩個(gè)目的，一是延長建筑的使用壽命，使其更好地滿足市場需求；二是豐富與強(qiáng)化CBD商務(wù)及附屬于商務(wù)的連帶功能。”在提到改造方案的總體思路時(shí)，贏嘉中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。
功能再造
在北京市政府批準(zhǔn)贏嘉中心改造項(xiàng)目之前，北京已經(jīng)啟動(dòng)了CBD的“東擴(kuò)”工程，按照北京市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，東擴(kuò)之后的CBD將新增功能區(qū)面積近3平方公里，為實(shí)現(xiàn)這一東擴(kuò)工程，僅朝陽區(qū)區(qū)級(jí)財(cái)政就將陸續(xù)投入70億元人民幣，而這還僅僅是預(yù)算投資額。
這意味著，僅區(qū)級(jí)財(cái)政投資一項(xiàng)投入，便可使東擴(kuò)新增的每平方米承載投資額超過230萬元人民幣的水平——這還尚未計(jì)算市級(jí)財(cái)政的投入以及社會(huì)、商業(yè)資本進(jìn)入。那么，政府如此巨大的投資，所為何故？
“從CBD核心區(qū)正式確立到今天，已經(jīng)超過了10年的時(shí)間，這個(gè)周期中，不僅建筑的功能需要滿足市場需求的變化而進(jìn)行修正與改造，整個(gè)CBD的功能也適時(shí)的面臨完善與強(qiáng)化的問題，這就是CBD為什么會(huì)東擴(kuò)、CBD核心區(qū)內(nèi)的既有建筑業(yè)要改造的原因。”中國城市規(guī)劃研究院城市規(guī)劃研究室主任鄧東向記者表示。
2000年，北京市政府第82次專題辦公會(huì)決定加快北京市商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)。按照1998年批準(zhǔn)的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)的CBD核心區(qū)西起東大橋路、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，總面積約3.99平方公里。按照此后10年間一直貫徹的規(guī)劃與定位，CBD核心區(qū)建設(shè)了大量國際級(jí)的寫字樓，以招攬國際級(jí)企業(yè)的進(jìn)駐。
一位曾參與CBD規(guī)劃方案論證的規(guī)劃專家向記者表示，按照當(dāng)時(shí)確定的發(fā)展規(guī)劃，CBD在第一個(gè)十年中所解決的主要是基礎(chǔ)設(shè)施和硬件配比的問題——即通過建設(shè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的辦公及配套基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到聚集國際級(jí)企業(yè)、發(fā)揮集群經(jīng)濟(jì)效用的目的。從現(xiàn)在的情況來看，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)得以實(shí)現(xiàn)。
“現(xiàn)在，CBD即將開始第二個(gè)階段，即在聚集了國際級(jí)企業(yè)的基礎(chǔ)上，圍繞商務(wù)這個(gè)核心，豐富整個(gè)CBD功能的階段，在此之前，CBD的運(yùn)營核心在于辦公為主的商務(wù)功能，而在今后，將逐步過渡到辦公、金融、商務(wù)社交等符合商務(wù)功能的時(shí)代，從而增加這個(gè)區(qū)域的附加值。”他說。
復(fù)合當(dāng)先
在贏嘉中心B座改造項(xiàng)目獲批之后不久，北京市政府旋即將同樣位于CBD核心區(qū)的中服大廈地塊剩余6塊土地投入市場，值得注意的是，這六塊土地的用途全部為金融及公建用地。
“從贏嘉中心獲得批準(zhǔn)的改造思路以及這六塊土地的規(guī)劃用途，我們可以分析出來，發(fā)展CBD核心區(qū)的復(fù)合商務(wù)功能，是接下來的主要任務(wù)，這也可以看成是CBD核心區(qū)發(fā)展的第二個(gè)階段，所謂復(fù)合商務(wù)功能，一是金融服務(wù)的功能，以便利的金融配套提升區(qū)域的競爭力；二是商務(wù)社交的功能，形成更強(qiáng)的軟性競爭力。”鄧東表示。
記者了解到，北京萬科上報(bào)并獲得北京市政府批準(zhǔn)的贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的主要思路，便是圍繞商務(wù)社交的功能展開。贏嘉中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，改造完成后，贏嘉中心B座將被重新命名為“大都會(huì)”，其主要功能即為滿足商界精英群體的商務(wù)私人社交需求。這種思路概括為“第四空間”。他表示，CBD核心區(qū)的商務(wù)人士通常情況下須在住所、辦公地、郊區(qū)度假地之間輾轉(zhuǎn)，從而缺乏在城市最核心地區(qū)的私密的用于商務(wù)社交的空間。而北京萬科試圖通過對(duì)贏嘉中心B座項(xiàng)目的改造，來滿足這一市場需求。他表示，這樣的思路，是詳細(xì)征詢了各方意見之后，經(jīng)過權(quán)衡，謹(jǐn)慎確定的定位思路，從目前的情況看，市場反饋不錯(cuò)。
“從巴黎拉德芳斯的教訓(xùn)來看，一個(gè)只滿足辦公功能的CBD，是不具備長時(shí)期的旺盛生命力的。”鄧東說。拉德芳斯是法國巴黎規(guī)劃建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)(CBD)，但是卻因?yàn)檫^高的寫字樓配比與過大空間尺度，而導(dǎo)致工作時(shí)間結(jié)束之后便淪為“無人所在”的“鬼城”。
前述參與北京CBD核心區(qū)規(guī)劃方案論證的專家亦強(qiáng)調(diào)，CBD的功能絕不是簡單的寫字樓相加便可達(dá)到，一個(gè)CBD生命力的長久與否，在于其能否滿足建立在商務(wù)流基礎(chǔ)上逐步生發(fā)出來的各種需求。
“這正是CBD第二輪發(fā)展的核心所在，也是功能再造的必要性所在。”他說，而在他看來，贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的獲批，恰是這種成長與嬗變的開始。