從去年以來，限購、限貸等政策相繼出臺，盡管開發(fā)商仍在堅(jiān)持，但不可否認(rèn)，住宅地產(chǎn)交易量極度萎縮。下一個(gè)問題是，對于亟須找到新戰(zhàn)場的開發(fā)商，以及不堪財(cái)政重負(fù)的地方政府來說，突圍的路在何方？
近日，一組數(shù)據(jù)表明，工業(yè)地產(chǎn)正在成為各方眼中的“香餑餑”。中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）最新研究報(bào)告顯示，金融危機(jī)之后，大約有12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目，從2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開始，則有約30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)，二線城市比例稍低。傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動。
目前，由于產(chǎn)業(yè)資金的充裕，無論是土地還是建成物業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)地產(chǎn)的升溫與生產(chǎn)行業(yè)的流動性充裕緊密相連，“政府把經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃投放到經(jīng)濟(jì)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)中去，基本每個(gè)產(chǎn)業(yè)都資金充裕，需要不停地尋找不動產(chǎn)解決方案，落實(shí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，釋放資金，這樣就導(dǎo)致了生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身一直到供應(yīng)鏈的最末端包括房地產(chǎn)都受到了很大刺激，所以恢復(fù)比較迅猛。”
在安邦咨詢首席研究員陳功看來，開發(fā)成本和土地成本較低則是吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)商進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。CRRC數(shù)據(jù)顯示，2009年，北京住宅用地平均單價(jià)為7197.37元/平方米，工業(yè)用地平均單價(jià)為561.35元/平方米，二者之比為12.81∶1；2010年，北京住宅用地平均單價(jià)為8442.96元/平方米，工業(yè)用地平均單價(jià)為723.10元/平方米，二者之比為11.68∶1。此外，與工業(yè)用地的商業(yè)配套一方面能夠讓開發(fā)商曲線規(guī)避國家調(diào)控，同時(shí)也能帶來巨額利潤。根據(jù)規(guī)定，一般工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的7%可作配套項(xiàng)目建設(shè)，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項(xiàng)目。實(shí)際上，目前工業(yè)地產(chǎn)由傳統(tǒng)的工業(yè)廠房向配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)的升級，使得不少產(chǎn)業(yè)園的配套都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原先單純工業(yè)園的定位，開始大量涉足上下游相關(guān)功能的配套。
而隨著中央近幾年來“批發(fā)式”允許地方搞各種規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)園，集中式的土地開發(fā)日漸成為主流。不過，工業(yè)地產(chǎn)的盛行仍與地方政府關(guān)系甚大。在業(yè)內(nèi)人士看來，中國最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就是遍布各地的開發(fā)區(qū)。陳功告訴記者，安邦在對國內(nèi)某個(gè)城市的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，地方官員現(xiàn)在最關(guān)心的問題之一就是如何實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地與商業(yè)用地，甚至住宅用地的有效轉(zhuǎn)換。“我們在一個(gè)城市的高新區(qū)看到，大片的土地被開發(fā)出來，但土地的使用效率非常低。大樓前空曠的廣場、與行人和車輛根本不成比例的馬路，無一不彰顯出土地價(jià)格的低廉。所以，如果能夠在工業(yè)用地上做文章，肯定能夠給地方帶來足夠的財(cái)政來源。”陳功認(rèn)為，之所以能夠“悄悄地”搞土地商業(yè)開發(fā)，地方政府的慷慨是最大動力之一。
所以，穩(wěn)定的租金回報(bào)、低廉的地價(jià)、可觀的商業(yè)配套，工業(yè)地產(chǎn)不僅看上去已經(jīng)成為房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下的“避風(fēng)港”，而且被業(yè)內(nèi)稱為“還沒有出現(xiàn)泡沫的處女地”。據(jù)報(bào)道，有浙江資金開始重新炒賣工業(yè)園區(qū)的地皮，山西資金也開始在重慶兩江新區(qū)投資工業(yè)地產(chǎn)。在廣東順德，金融機(jī)構(gòu)也盯上了這塊蛋糕。目前，順德農(nóng)商行就專門開設(shè)了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業(yè)務(wù)，首付三成，利率按照客戶情況有所浮動，一般較高于基準(zhǔn)利率。同時(shí)，許多商業(yè)銀行也紛紛看好這塊蛋糕，已經(jīng)紛紛開始計(jì)劃推出同類產(chǎn)品與服務(wù)。
盡管被開發(fā)商、地方政府、投資客，甚至銀行一致看好，但一個(gè)值得注意的問題是，隨著游資的大量進(jìn)入，工業(yè)地產(chǎn)能否有足夠的炒作空間？因?yàn)橥顿Y工業(yè)地產(chǎn)不等于買賣廠房，投資標(biāo)的物的升值前景與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃關(guān)系密切。
“如果一個(gè)項(xiàng)目無法得到當(dāng)?shù)卣蛘弋a(chǎn)業(yè)界的青睞，砸進(jìn)去的錢無疑就是泡沫。”陳功認(rèn)為，目前這種狀況如不能得到有效遏止，將會刺激各參與方想方設(shè)法借工業(yè)開發(fā)之名，行商業(yè)開發(fā)之實(shí)。據(jù)一位參與多地地方政府土地市場調(diào)查的人士透露，好多城市周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被開發(fā)商轉(zhuǎn)做住宅開發(fā)。而盡管國家有7%的紅線，但不少工業(yè)項(xiàng)目的配套比例實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)的“洼地”效應(yīng)會被地方政府當(dāng)成是救市良方，而將大量本不具備發(fā)展實(shí)業(yè)基礎(chǔ)的土地征用來搞開發(fā)，這勢必會強(qiáng)化泡沫的膨脹。
盡管各地長滿野草的開發(fā)區(qū)早已比比皆是，但在流動性寬裕、住宅地產(chǎn)受壓的宏觀背景下，頂著產(chǎn)業(yè)開發(fā)的帽子，大量資金開始重新流入，也成為一部分投資機(jī)構(gòu)和上市公司炒作的對象。但陳功提醒說，無論是從國家政策，還是工業(yè)地產(chǎn)的投資屬性來判斷，其炒作的空間并不大，而且還會產(chǎn)生一系列對抗調(diào)控的衍生效應(yīng)，形成更易被戳破的泡沫，這是需要引起警惕的。