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        機構(gòu)預(yù)判房企資金鏈最多撐9個月
        2011-03-30   作者:  來源:上海證券報
         
        【字號

            “商品住宅實際成交量同比減少約50%,多數(shù)開發(fā)商資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。”在三輪調(diào)控壓頂、銀根緊縮掣肘的背景下,有研究機構(gòu)對今年的上海樓市作出如此預(yù)判。
          記者29日獲悉,某研究機構(gòu)日前出具了一份上海樓市形勢分析及政策建議。其中預(yù)測,2011年上海商品住宅的實際成交量和住宅建設(shè)用地的成交量與2010年相比將減少約50%。由此帶來的上海住宅用地出讓金和地方直接稅收同比減少將超過500億元。與此同時,由于直接融資和間接融資渠道受到限制,銷售資金回籠不暢,多數(shù)市場化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。

            土地出讓金收入大減

          報告指出,掛鉤戶籍的房地產(chǎn)限購令,加上房產(chǎn)稅試點、差別化信貸和營業(yè)稅調(diào)整,四方面政策使上海樓市正承受著史無前例的壓力。從2月份數(shù)據(jù)來看,上海商品住宅成交量環(huán)比和同比分別下降83%和47%,成為所有限購城市中降幅最大的。
          數(shù)據(jù)顯示,上海目前擁有常住家庭750萬戶左右,其中約100萬戶家庭擁有超過2套住房(經(jīng)調(diào)研戶均約3套),因此受到限購政策的制約。加上供給量的減少,報告預(yù)測今年全年上海商品住宅成交量將減少50%。
          業(yè)內(nèi)人士判斷,受此影響,上海全年地方稅收也將有大幅下降。據(jù)了解,2010年,上海住宅用地土地出讓金收入超過816億元,以50%的縮減率計算,今年住宅用地的土地出讓金收入相比去年減少將超過400億。另外,契稅、營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅等交易環(huán)節(jié)的稅收有可能減少100至200億元。
          “不過,由于大量保障房的上馬,地方收入的減少部分或有一定的彌補。”業(yè)內(nèi)人士分析。

          靠商業(yè)地產(chǎn)“救急”

          回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月兩個時間段,當(dāng)時上海土地市場異常火爆,約有30幅高價地入市,可建面積約250萬平方米。“由于開發(fā)商過高估計了房價走勢,導(dǎo)致高價拿地。”報告指出,而在房價穩(wěn)定的當(dāng)前,這些土地難以形成有效供應(yīng),既減少了市場的供應(yīng)量,也造成這些拿地企業(yè)的資金積壓。
          雪上加霜的是,目前直接融資和間接融資渠道受到限制,銷售資金回籠不暢,研究機構(gòu)稱,多數(shù)市場化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。
          這一判斷得到部分業(yè)內(nèi)人士認同,在近期舉行的上市公司年報說明會上,部分上市房企高層表示,如果交易量持續(xù)保持低位,大型開發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6至8個月,中小開發(fā)商面臨的考驗更為嚴峻。
          房企應(yīng)對目前嚴峻形勢的一個統(tǒng)一做法是增加商業(yè)地產(chǎn)項目的投資。“道理很簡單,目前無論是政策還是資金都在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。”一位上海房企負責(zé)人表示。上述地產(chǎn)研究機構(gòu)負責(zé)人也表示,地方政府可能在今年增加辦公、商業(yè)用地供給,適當(dāng)彌補土地出讓金的損失。

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