“目前銷售下滑非常厲害，位于北京房山的同一個(gè)項(xiàng)目，今年銷售與去年?duì)顩r相差巨大，按這樣的狀況，連全年最保守的銷售目標(biāo)都可能達(dá)不到。”一家一線上市房企營銷部人員對(duì)記者透露。
隨著限購令等新一輪調(diào)控政策的落地和銷售淡季的雙重影響，房地產(chǎn)企業(yè)2月份銷售狀況環(huán)比集體出現(xiàn)了大幅下滑。盡管后市仍不明朗，但已經(jīng)不乏開發(fā)商對(duì)2011年的預(yù)期銷售目標(biāo)做出或明或暗的調(diào)整。
3月23日，香港地產(chǎn)商九龍倉副主席吳天海在其業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，今年的銷售目標(biāo)為140億元，但如果樓市情況轉(zhuǎn)差，不排除降低全年銷售目標(biāo)。另據(jù)報(bào)道，一家香港上市房企甚至已經(jīng)將內(nèi)地的地產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)50%。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，3~5月份將成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，如果這段時(shí)間銷售仍然處于頹勢(shì)，下半年將會(huì)出現(xiàn)大面積的房企下調(diào)銷售預(yù)期以及降價(jià)促銷潮。
目標(biāo)轉(zhuǎn)低
隨著新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，全國各地開發(fā)商的推盤意愿大大降低。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國72個(gè)大中城市，2月份僅有239個(gè)商品房項(xiàng)目開盤，環(huán)比下降了69.82%，其中甚至有15個(gè)城市2月份出現(xiàn)零項(xiàng)目開盤。而這段時(shí)間內(nèi)，全國一線城市的成交量也環(huán)比大幅萎縮了2/3以上。
受此影響，國內(nèi)一線房企的銷售狀況也呈現(xiàn)明顯的“倒春寒”。在去年實(shí)現(xiàn)千億銷售額的萬科2月份銷售雖然同比上升141.8%，但環(huán)比卻大降了70%；中海外2月份的銷售額42.5億港元更是在環(huán)比上減少了83%。
相對(duì)這兩大巨頭而言，其他一線房企情況也僅稍好一點(diǎn)，大部分都遭到“腰斬”。恒大地產(chǎn)2月份銷售額45億元，環(huán)比下降54%；保利地產(chǎn)銷售24.7億元，環(huán)比減少49.8%；綠城中國銷售24億元，環(huán)比減少54%；富力地產(chǎn)環(huán)比下降了57%。
分析師表示，導(dǎo)致房企2月份銷售環(huán)比大降的因素大致有3個(gè)，首先是中國傳統(tǒng)春節(jié)假日的淡季影響；其次限購令等調(diào)控政策的出臺(tái)讓供需雙方都陷入暫時(shí)的觀望狀態(tài)；最后，由于去年12月份部分簽約推遲到1月份，導(dǎo)致1月份的銷售基數(shù)偏大而造成2月份的相對(duì)下降。
在去年銷售暢旺，尤其是龍頭房企萬科實(shí)現(xiàn)歷史性的千億銷售額的刺激下，很多房企對(duì)今年的銷售預(yù)期更加樂觀。據(jù)本報(bào)了解，包括保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等“第二梯隊(duì)”紛紛在或公開或內(nèi)部的場(chǎng)合提出千億銷售額的激進(jìn)目標(biāo)，而1月份漂亮的成績(jī)單更令這一目標(biāo)膨脹。
但隨著2月份的銷售陡降和調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，激進(jìn)的銷售預(yù)期開始動(dòng)搖。“這一次情況并不同于去年4、5月份的銷售低谷，因?yàn)檎{(diào)控決心更堅(jiān)決，如果銷售仍然反彈的話，不排除會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策，不達(dá)目的不罷休。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，鑒于不少房企正在發(fā)布年報(bào)，在1~2個(gè)月的觀察期后，或許會(huì)有更多房企下調(diào)銷售目標(biāo)。
“棉衣”何在
無論是否下調(diào)銷售目標(biāo)，對(duì)于公司狀況并無實(shí)際影響。從房企年報(bào)披露的信息和目前市場(chǎng)局勢(shì)來看，很多公司已經(jīng)開始準(zhǔn)備“過冬棉衣”了。
萬科在年報(bào)中表示，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工面積1329萬平方米，這一數(shù)字僅比2010年增加6%，與其相對(duì)的是，其2010年的新開工面積同比增幅為46%；金地集團(tuán)計(jì)劃新開工面積284萬平方米，相比去年的數(shù)字減少了34.7%，而其2010年的新開工面積同比增幅則高達(dá)168.11%。
在減少新開工面積的同時(shí)，拿地的減少也是必然選擇。從整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。年初就聲稱將減少拿地以保證現(xiàn)金狀況的萬科說到做到，2月份僅新增了3個(gè)項(xiàng)目，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平方米，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，環(huán)比分別下降92%和87%；1月份大舉拿地的中海外在2月份也僅增加了2個(gè)項(xiàng)目。
事實(shí)上，自2月份之后，房企大量拿地的情況已經(jīng)相當(dāng)罕見。
盡管多數(shù)房企表示目前資金狀況良好，并沒有到必須降價(jià)回款的地步，但這種趨勢(shì)已經(jīng)在暗暗醞釀。
日前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其北京項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方的率先降價(jià)被認(rèn)為是新一輪降價(jià)多米諾現(xiàn)象的第一張骨牌，不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)宣稱并沒有全面降價(jià)的計(jì)劃；另一家“特價(jià)專業(yè)戶”恒大地產(chǎn)則已經(jīng)在部分區(qū)域采取了更多動(dòng)作。
近日，恒大地產(chǎn)位于成都的多個(gè)項(xiàng)目推出82折~85折優(yōu)惠促銷，而其長沙、合肥、南昌等地的部分項(xiàng)目也以最低至8折的優(yōu)惠予以呼應(yīng)。另據(jù)市場(chǎng)層面的消息稱，萬科、中海外的部分樓盤開盤價(jià)較之預(yù)期也有部分下調(diào)。
分析人士認(rèn)為，一部分“走量型”公司在市場(chǎng)份額、銷售指標(biāo)和周轉(zhuǎn)率的要求下仍需要快速銷售，另一部分企業(yè)也會(huì)考慮到為防止局勢(shì)進(jìn)一步惡化而早早銷售落袋為安，因此龍頭房企可能將在這段時(shí)間掀起一陣主動(dòng)降價(jià)風(fēng)潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動(dòng)降價(jià)可能要到今年第四季度才會(huì)出現(xiàn)。