房地產(chǎn)板塊指數(shù)還在低位徘徊，中天城投等個(gè)股近期卻迭創(chuàng)新高。近期漲幅居前個(gè)股，如北京城建、首開股份、天房發(fā)展、福星股份等城投類房企或在二三線城市發(fā)展的公司，在二級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)生水起和近期券商的密集關(guān)注與推薦在時(shí)點(diǎn)上“不謀而合”，機(jī)構(gòu)的共識(shí)是：盡管保障房在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)方面并未對(duì)上市企業(yè)產(chǎn)生明顯貢獻(xiàn)，但在目前環(huán)境下，房企缺乏的并不是業(yè)績(jī)，而是資金鏈斷裂所產(chǎn)生的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，其中部分城投公司可獲取大量保障房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升，而新業(yè)務(wù)模式也使其延續(xù)性和增長(zhǎng)性得到保證，有望實(shí)現(xiàn)估值突破。
保障房有望延續(xù)房企資金鏈
相比商品房，保障房在利潤(rùn)上遠(yuǎn)不能比。不過(guò)，在目前市況下保障房也有自己的優(yōu)勢(shì)。海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊認(rèn)為，保障房有政策扶持和市場(chǎng)需求等方面的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)5年20%的市場(chǎng)需求將由保障房來(lái)實(shí)現(xiàn)，按2009年保障房投資占市場(chǎng)4%來(lái)看，未來(lái)有5倍增長(zhǎng)空間，而商品房市場(chǎng)面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。
此外，保障房的利潤(rùn)也不可忽視。他表示，由于價(jià)格較低，保障房基本不愁銷路。按照4%到6%凈利測(cè)算，2011至2015年保障房?jī)衾麧?rùn)將在1153億到1728億之間，占行業(yè)總利潤(rùn)的7%到10%左右。
另外，從行業(yè)所在的大環(huán)境方面，諸多房地產(chǎn)上市公司資金緊缺是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這也制約了房地產(chǎn)股的估值。中信證券研究部策略組郤峰就表示，目前制約地產(chǎn)估值的并不是業(yè)績(jī)，而是政策對(duì)于需求端以及企業(yè)資金鏈本身的調(diào)控帶來(lái)的悲觀預(yù)期。
在產(chǎn)業(yè)鏈中，本地的銀行、地產(chǎn)商參與，基本上是政治因素大于商業(yè)因素，對(duì)業(yè)績(jī)并不構(gòu)成有利影響，但通過(guò)放松土地、融資其他方式變相方式，參與開發(fā)企業(yè)將受益。
盡管保障房在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)方面并未對(duì)上市企業(yè)產(chǎn)生明顯貢獻(xiàn)，但在目前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)缺乏的并非業(yè)績(jī)，而是資金鏈斷裂所產(chǎn)生的企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
城投公司直接受益估值業(yè)績(jī)雙升
郤峰認(rèn)為，城投公司直接受益估值業(yè)績(jī)雙升。城投公司作為地方性國(guó)有企業(yè)，是地方保障房項(xiàng)目招標(biāo)的首選對(duì)象。雖然保障房建設(shè)并非高毛利率項(xiàng)目，但以量補(bǔ)價(jià)，在貴州、江蘇等大量保障房地區(qū)，城投公司可獲取大量保障房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升。而新業(yè)務(wù)模式也使其延續(xù)性和增長(zhǎng)性得到保證，實(shí)現(xiàn)估值突破。
保障房建設(shè)優(yōu)先國(guó)有企業(yè)以及大地產(chǎn)公司或建筑公司，中天城投、天房發(fā)展、中國(guó)建筑、首開股份、金隅股份、棲霞建設(shè)、城投控股、萬(wàn)科等均為受益者。中信證券認(rèn)為，華東地區(qū)和東北地區(qū)依然是保障房建設(shè)的重點(diǎn)，西部重慶也是熱點(diǎn)城市。
中信建投通過(guò)對(duì)企業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)保障房的態(tài)度正悄然轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的上市房企開始參與到保障房建設(shè)中，這成為房企現(xiàn)行環(huán)境下順勢(shì)而為的必然選擇。
不過(guò)，涂力磊也提醒，房地產(chǎn)行業(yè)與政策緊密相關(guān)，一旦未來(lái)采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)發(fā)展。同花順數(shù)據(jù)顯示，去年年報(bào)中，社保沒有配置地產(chǎn)股，保險(xiǎn)資金加倉(cāng)占流通股比例較大的是招商地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)、世茂股份，公募基金加倉(cāng)占流通股比例較大的是冠城大通、世聯(lián)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等，部分私募新進(jìn)占流通股比例較大的是天寶基建、世茂股份等。
采寫：南都記者 王濤
鏈接：地產(chǎn)股中的“保障房股”
中信建投從保障房角度提出了對(duì)上市房企的投資思路：1、選盈利模式
首選參建限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房(包括舊城改造項(xiàng)目)的公司，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小而利潤(rùn)大，相關(guān)公司如天房發(fā)展、北京城建等；2、選區(qū)域和發(fā)展?jié)摿Γ菏走x一線城市和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市中的本地國(guó)有開發(fā)商，這些城市人口密集，保障房建設(shè)的空間大，且經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，建設(shè)資金相對(duì)充裕，本土有保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有開發(fā)商在獲取項(xiàng)目上優(yōu)勢(shì)更大一些，相關(guān)公司如北京城建、棲霞建設(shè)、蘇州高新等。
中天城投3月初與貴州省人民政府簽訂了參與“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議。國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，公司歷史上參與的保障房開發(fā)凈利潤(rùn)率根據(jù)地方政策可達(dá)8%左右，這20萬(wàn)套保障房開發(fā)在2011-2015年，可帶來(lái)16億凈利潤(rùn)，平均每年增厚EPS(每股收益)0.35元。暫不考慮文化產(chǎn)業(yè)價(jià)值的情況下，測(cè)算出公司合理價(jià)值(NAV)為27元/股，其中保障性住房至少增厚1.36元/股，調(diào)高2011年EPS，由1.50元調(diào)至1.99元(7.2倍PE)，維持2012年E
PS2.29(6.2倍PE)元的預(yù)測(cè)不變，上述EPS預(yù)測(cè)值暫不包括20萬(wàn)套保障房的凈利潤(rùn)，公司價(jià)值被低估。
北京城建一直致力于北京城區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、同時(shí)具備環(huán)保(參與污水治理投資)、金融股權(quán)(擁有國(guó)信證券股權(quán))和融資概念(非公開增發(fā)延期已經(jīng)獲得北京國(guó)資委原則同意)。去年四季度，前十流通股東中有9只公募基金，其中6只新進(jìn)基金合計(jì)買入4131.72萬(wàn)股。目前保障房項(xiàng)目包括舊城改造和配建項(xiàng)目等。