專家認(rèn)為，調(diào)控難度凸顯，政策還將持續(xù)從緊
大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內(nèi)的全國多數(shù)城市仍未公布房價調(diào)控目標(biāo)。據(jù)公開披露的信息，截至27日，僅有近40個城市公布了房價調(diào)控目標(biāo)，且其中多數(shù)城市的房價調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認(rèn)為是在強(qiáng)化房價上漲預(yù)期。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家表示，這一方面體現(xiàn)了房價調(diào)控之難，同時也釋放了政策依然會從緊的信號，預(yù)計調(diào)控政策近期還有可能陸續(xù)出臺。而近60家上市房企現(xiàn)金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續(xù)低迷，下半年可能迎來開發(fā)商較大規(guī)模促銷。
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進(jìn)度 京滬穗深尚未公布房價調(diào)控目標(biāo)
根據(jù)“新國八條”，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
如今“新國八條”落地已整整兩個月，距離一季度結(jié)束也僅剩一周的時間，但多數(shù)城市仍未公布房價調(diào)控目標(biāo)。
截至上周末，僅有寧波、濟(jì)南、海口、丹東、銀川、榆樹、佛山、沈陽、貴陽、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽以及山西省的20多個城市公布了房價控制目標(biāo)，多數(shù)是二三線城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均未公布。
在已公布房價調(diào)控目標(biāo)的近40個城市中，多數(shù)城市制定的目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速目標(biāo)或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)掛鉤。
寧波市政府25日正式公布《關(guān)于公布2011年度寧波市區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)的通知》明確，2011年度市區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)為保持住房價格基本穩(wěn)定，新建住房價格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長幅度。根據(jù)寧波2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃草案，今年寧波市區(qū)居民人均可支配收入增長目標(biāo)為10%。
在沈陽，房價增幅控制目標(biāo)為2011年新建住房價格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長幅度。而2011年沈陽計劃讓城市居民人均可支配收入與GDP同增12%。
此次各地公布的房價調(diào)控目標(biāo)普遍選擇與GDP或人均可支配收入增速掛鉤，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，與GDP掛鉤有一定道理，但各地應(yīng)體現(xiàn)差異性。根據(jù)國家統(tǒng)計局2000年到2010年十年間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國房價年度同比漲幅低于同年GDP的漲幅，高于同年CPI的漲幅，如果從過去十年的情況來看，各地制定房價漲幅低于GDP漲幅的目標(biāo)有一定道理。
“但是每個城市的情況不一樣。”她進(jìn)一步表示，現(xiàn)在還未公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市中，一些房價過快上漲的城市，其去年房價同比漲幅是高于GDP增速的，那么，它們將房價漲幅目標(biāo)定在低于GDP增速能否做到就存在很多未知因素。
在聶梅生看來，房價調(diào)控目標(biāo)的確定應(yīng)體現(xiàn)地區(qū)差異，不能千篇一律地與GDP掛鉤。按城市類別來看，在自主需求為主的城市，其房價調(diào)控目標(biāo)除了與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)掛鉤外，還應(yīng)與房價收入比掛鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機(jī)性購房所占比例較高的地方，比如出臺限購令的35個城市，它們的房價調(diào)控目標(biāo)還應(yīng)與CPI掛鉤。
此外，聶梅生還認(rèn)為，針對不同的住宅類型調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，比如高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。
效果 調(diào)控目標(biāo)被指助長房價上漲預(yù)期
有觀點認(rèn)為，各地公布的房價調(diào)控目標(biāo)儼然成了漲價目標(biāo)，會在很大程度上助長房價上漲預(yù)期。
一位業(yè)內(nèi)資深人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，現(xiàn)在很多城市是不敢提今年房價會比去年下降，怕達(dá)不到目標(biāo)，與其說了做不到，還不如給自己留有余地。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，公布房價調(diào)控目標(biāo)是地方政府迫于無奈的做法，單從目前來看，房價上漲的預(yù)期很難在短期內(nèi)改變。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿也認(rèn)為，目前各地公布的房價調(diào)控目標(biāo)反映出“地方政府覺得控房價的難度是非常大的”。而目標(biāo)被指助長房價上漲預(yù)期也在一定程度上表明房價不是那么容易降下來。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地公布房價調(diào)控目標(biāo)在一定程度上強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期，政策持續(xù)收緊的信號仍將持續(xù)加強(qiáng)。
繼上周國家發(fā)改委宣布，從5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價實行“一套一價”后，北京又發(fā)布公告稱，26日起開始實行大幅提高房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根據(jù)公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實行2%至5%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征率提高及清算等政策如嚴(yán)格執(zhí)行，將直接對相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。
北京中原認(rèn)為，最近發(fā)改委及部分地方稅務(wù)部門針對樓市調(diào)控的政策出臺，說明了樓市的利空依然未出盡，調(diào)控政策依然在從嚴(yán)從緊。并預(yù)計最近調(diào)控政策還有可能陸續(xù)出臺，樓市很可能出現(xiàn)明顯的變化。
壓力 59家上市房企現(xiàn)金流大減千億元
“現(xiàn)在的調(diào)控不單單是對于房地產(chǎn)的調(diào)控，實際上在信貸這一塊，全部都是一個收緊的趨勢，有些房貸貸款已經(jīng)批下來了，但等了很久就是不放，因為現(xiàn)在銀行手頭資金也比較緊張。”陸騎麟表示，在銀根緊縮嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，開發(fā)商資金鏈趨緊將是一個長期的趨勢。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至記者發(fā)稿，兩市已有共計59家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了2010年年報。年報顯示，雖然利潤增長整體仍然十分可觀，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯。
數(shù)據(jù)顯示，59家上市公司2010年共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤394.24億元，同比增長35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實現(xiàn)了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤，同比增長分別達(dá)到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。
雖然凈利潤實現(xiàn)大幅增長，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率卻出現(xiàn)了不同程度的上升。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11.5%、12.8%、2.2%和4.6%。
在現(xiàn)金流上，59家上市公司2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個數(shù)據(jù)則分別為92.5億元、-11.4億元、-28.7億元和70.5億元。截至2010年末，59家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個數(shù)據(jù)則為526.8億元。數(shù)據(jù)還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了6414.9億元。
“我們判斷，從目前的情況來看，開發(fā)商在加大開工，準(zhǔn)備走快周轉(zhuǎn)的路線。但目前的成交還是比較低迷的，如果這個成交狀況持續(xù)3個月至6個月的話，開發(fā)商就很難撐得住了，就可能需要考慮降價。”沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，如果現(xiàn)在低成交量的狀況持續(xù)，將會對開發(fā)商產(chǎn)生很大的影響。他同時表示，目前市場有些分化，一些大型的開發(fā)商資金狀況相對還好，而小的開發(fā)商融資渠道較少，情況就沒那么好。