“國(guó)八條”、“京15條”等樓市調(diào)控政策出臺(tái)滿(mǎn)月，經(jīng)歷了調(diào)控膠著期后，選擇推遲開(kāi)盤(pán)，成為不少開(kāi)發(fā)商的選擇。
以“認(rèn)籌”試探市場(chǎng)
三月通常是樓市的“陽(yáng)春”，
市場(chǎng)觀望漸濃，北京的不少住宅項(xiàng)目推遲了開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，而是以“認(rèn)籌”等方式試探市場(chǎng)。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，原來(lái)計(jì)劃在2月入市的19個(gè)項(xiàng)目中，最終開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目只有4個(gè)。截至本月23日，北京3月只有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。
對(duì)于年初開(kāi)盤(pán)放緩，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，有的樓盤(pán)受到春節(jié)停工的影響，未能及時(shí)拿到預(yù)售證；還有的樓盤(pán)考慮當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的不穩(wěn)定，會(huì)將宣傳營(yíng)銷(xiāo)壓后推遲開(kāi)盤(pán)，造成市場(chǎng)新房供應(yīng)量驟減。此外，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不僅僅要考慮價(jià)格消費(fèi)者是否能接受，還要考慮究竟還有多少人有購(gòu)買(mǎi)資格、受限購(gòu)影響，一部分人變得不符合買(mǎi)房條件，蓄客變得困難。
“原先的客戶(hù)積累情況非常不錯(cuò)，樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，還是流失了一部分。”南城某樓盤(pán)項(xiàng)目人士對(duì)記者表示，“項(xiàng)目本來(lái)打算在這個(gè)月初開(kāi)盤(pán)，不過(guò)，"限購(gòu)令"出臺(tái)之后，到底有多少客戶(hù)符合政策，需要通過(guò)前期認(rèn)籌篩選。”
半數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格降一成
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，1月26日新“國(guó)八條”落地之后，北京先后已有16個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售，成交均價(jià)普遍低于擬售均價(jià)，其中7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降幅度超過(guò)10%。
在取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售的項(xiàng)目中，成交均價(jià)較擬售均價(jià)下降幅度大約在2%至19%之間。其中，于3月取得預(yù)售許可證的豐臺(tái)區(qū)某項(xiàng)目，成交均價(jià)為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價(jià)下降19%。
從銷(xiāo)售率情況看，近期入市的3個(gè)項(xiàng)目尚未顯示銷(xiāo)售信息外，其余13個(gè)項(xiàng)目中，2月底入市的3個(gè)項(xiàng)目基本售罄，
其余10個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率在15%至71%之間。
對(duì)于銷(xiāo)售率偏低，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析稱(chēng)，目前市場(chǎng)上主要個(gè)別打折樓盤(pán)比如之前84折的朝陽(yáng)雙橋某項(xiàng)目，大部分集中在2萬(wàn)左右，這部分項(xiàng)目大部分恰好是受到新政影響比較大，限購(gòu)政策使得這部分項(xiàng)目之前積累的客戶(hù)大部分無(wú)資格再購(gòu)房。而且這幾個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量也明顯相比調(diào)控前減少，也就是降價(jià)更多是為了試探市場(chǎng)的需求，為項(xiàng)目后期積聚人氣。
中高端項(xiàng)目未受明顯影響
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至3月上旬，北京2011年供應(yīng)的住宅項(xiàng)目其中簽約均價(jià)超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米的高檔項(xiàng)目占到了563套，占總簽約量的36.1%。而預(yù)售均價(jià)4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目的簽約總金額達(dá)到了54.6億元，占2011年住宅總預(yù)售額125億元的43.8%。
張大偉認(rèn)為，相比之前的高檔需求中投資需求與自住需求各半的情況，在限購(gòu)政策后，北京家庭將只有一次置業(yè)機(jī)會(huì)，這使得改善型需求追求一步到位。目前大部分中高端項(xiàng)目的簽約率依然比較高，而預(yù)計(jì)在4月份隨著金茂府等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市，中高端項(xiàng)目在局部區(qū)域很可能依然保持平穩(wěn)。
國(guó)家發(fā)展改革委日前發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，對(duì)于取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。
亞豪機(jī)構(gòu)了解到，4月北京的34個(gè)計(jì)劃推盤(pán)項(xiàng)目中，僅有10個(gè)項(xiàng)目有報(bào)價(jià)，在34個(gè)項(xiàng)目中，包括金茂府、建邦·禮仕閣、珠江國(guó)際公館、綠島水岸、泰華龍旗廣場(chǎng)和懿品府等11個(gè)首次入市的純新盤(pán)，占總量的1/3，老項(xiàng)目后期則包括領(lǐng)秀慧谷、大成郡、順義金寶城、藍(lán)岸麗舍等。