中國證券報(bào)記者近日走訪北京部分樓盤發(fā)現(xiàn),“京十五條”實(shí)施一個(gè)多月來,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷清,盡管城區(qū)房價(jià)仍未松動(dòng),但京郊房價(jià)出現(xiàn)下滑跡象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡,調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。
樓市成交銳降
中國證券報(bào)記者在北京多個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)看到,過去熙熙攘攘的排隊(duì)購房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個(gè)位于南二環(huán)、將于下周六開盤的樓盤,300套房源目前排隊(duì)拿號(hào)的購房者也就300人多一點(diǎn)。在南二環(huán)附近的一個(gè)新盤,房屋均價(jià)為每平方米40000元,較前三期的開盤價(jià)變化不大。1月開盤的某通州樓盤,看房的人雖多,但符合購買條件的少,因此成交量下降不少。
二手房方面,幾家房屋中介的工作人員告訴中國證券報(bào)記者,目前二手房市場(chǎng)也比較清冷,各戶型成交量都有所下降,環(huán)比降幅達(dá)20%至30%。“來看房的人少了。”某中介工作人員表示,盡管總量減少,但這之中“單純看看的少了,炒房的少了,外地的少了”,現(xiàn)在來看房的基本都是確有住房需求且符合購房條件的。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,2月17日至3月15日期間,北京一手住宅成交3703套,環(huán)比下降45.1%,同比下降20.8%;二手住宅成交6618套,環(huán)比下降64.4%,同比下降45.9%。
“相較去年同期和今年年初,價(jià)格漲幅和速度是得到了一定控制,但還沒有明顯下跌。”上述中介工作人員表示,城區(qū)住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價(jià)目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。
另一方面,京郊房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng),有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤,均價(jià)每平方米17000元。售樓人員稱,由于是精裝,且6月份要通地鐵,因此不打算降價(jià)。但為了促銷,推出了三套特價(jià)房,比總價(jià)便宜六萬元。而位于通州的一個(gè)樓盤,今年1月開盤時(shí)報(bào)價(jià)每平方米20000元,目前降到每平方米17000元至18000元。
而與購房市場(chǎng)相對(duì)應(yīng),眼下北京租房市場(chǎng)房源緊缺,量價(jià)齊升。“購房條件限制政策一出,投機(jī)性購房少了,但一些有剛性需求的購房者也被打壓,因此轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。”有中介工作人員表示。
以崇文門附近租房市場(chǎng)為例,目前一居租價(jià)為3000元至4000元/月,較年初上漲了約10%,較去年同期上漲了約20%。石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水亦如此,過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右,且通常1個(gè)月內(nèi)就租出去了,十分火爆。
上述中介工作人員表示,現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的需求量總體還算平穩(wěn),但政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主普遍對(duì)租賃市場(chǎng)看好,有的甚至“非理性要價(jià)”,推高了房租。
應(yīng)加大市場(chǎng)供給
中國社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,若交易量持續(xù)下降,開發(fā)商或因資金短缺被迫降價(jià)。而租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿,從而增加租賃市場(chǎng)供給,平衡租房價(jià)格。
但他指出,現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預(yù)期,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化,價(jià)格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求,因此不可能長期等待,價(jià)格一松動(dòng)即可能出手。這時(shí),交易量上去了,又刺激了價(jià)格的上漲。因此不要對(duì)價(jià)格下降期望太高。
牛鳳瑞認(rèn)為,通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡,若只著眼于調(diào)整當(dāng)前的供求關(guān)系,也容易給普通購房者增加負(fù)擔(dān)。調(diào)控的重點(diǎn),一方面應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條上,因?yàn)閭(gè)人資金倒房終究“泥鰍掀不起大浪”;另一方面應(yīng)增加普通商品房的供給。否則,短期抑制住的住房需求將在未來某時(shí)期集中爆發(fā),現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量,反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。