隨著樓市調(diào)控政策的不斷出臺(tái)以及信貸不斷收緊，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來，在此大背景下，各種不規(guī)范操作也浮出水面。前段時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》已經(jīng)就房貸出現(xiàn)的種種不規(guī)范現(xiàn)象做了一系列報(bào)道。報(bào)道推出后，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個(gè)案例，為讀者揭開銀行辦理房貸過程中變折扣、收取“額度費(fèi)”以及捆綁銷售等三大亂象。
亂象一·變折扣
“交通銀行已經(jīng)向我按照8.5折的優(yōu)惠利率放款了，說依據(jù)的就是這個(gè)貸款憑證，但是交行是單方修改憑證，我并沒有在上面補(bǔ)充蓋章或者簽字，而以前說的是7折。”李喆（化名）先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證），憑證上“利率”一項(xiàng)原來千分之三點(diǎn)多（據(jù)李喆介紹為月利）的數(shù)字被劃掉，在其上方寫有4.67‰字樣。憑證修改處有一個(gè)“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來證明），與憑證上銀行審核負(fù)責(zé)人同姓，由于負(fù)責(zé)人簽名是手寫體，判斷不出是否與人名章上相同，不過修改處并沒有李喆的補(bǔ)充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)章，落款日期是2011年2月16日。
“我覺得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁居然是交行自己粘上去的。”李喆告訴記者。上周五（3月18日），李喆與對(duì)貸款合同有相同疑問的游虹（化名）女士一同走進(jìn)了北京銀監(jiān)局和交通銀行北京分行進(jìn)行咨詢。
7折利率變8.5折
“看到貸款憑證上面顯示7折審批通過之后，我們就去交首付。到2月28號(hào)左右，交行突然跟我們說不能按照7折放款，要改成8.5折，我們過戶都辦完了。”游虹告訴記者。
據(jù)了解，游虹在上周五之前已經(jīng)去過三次銀監(jiān)局進(jìn)行投訴，“這一次，交行北京分行對(duì)我們說，現(xiàn)在7折系統(tǒng)已經(jīng)封閉，以前有7折、8.5折、1.1倍基準(zhǔn)利率的選項(xiàng)，現(xiàn)在7折的選項(xiàng)已經(jīng)沒有了。他們沒有權(quán)力修改系統(tǒng)對(duì)我們按照7折放款。”
游虹說：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開始取消7折房款，一律改為8.5折。而我們?cè)?月25日收到的同意貸款書還是寫著7折的。”
交行北京慧忠里支行相關(guān)人士對(duì)記者說：“我們大概是2月份改的，是根據(jù)國家政策來調(diào)整的。現(xiàn)在首套房貸款都改為8.5折了。如果是2月份之前批貸但是還沒有放款的，利率會(huì)稍有變化。”
“我剛才問了交行為什么1月20日取消7折之后還會(huì)通知我按照7折放款，交行說那是負(fù)責(zé)通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦。”游虹告訴記者。
“如果當(dāng)時(shí)銀行改放款利率跟我們商量一下的話，我們可以權(quán)衡一下自己的能力，如果覺得吃力就不貸款了，也不買這個(gè)房子了。銀行現(xiàn)在這么做，我們只能硬生生接受8.5折的貸款。”游虹說。
據(jù)記者了解，交行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整之后，游虹將多還銀行20多萬元，李喆將多還銀行近30萬元。
律師：單方面涂改合同無效
游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，合同的首頁紙張長度比合同其他頁面大約長了一厘米，“第一頁本來是沒有的，我們當(dāng)時(shí)簽的是空白合同，這是銀行后來自己粘上去的。”
游虹告訴記者，她當(dāng)初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放貸通知書》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專用章）上顯示貸款年利率為4.48%，但是之后收到的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》和借款憑證中，年利率卻變成了5.61%。
“最讓我驚訝的是，貸款憑證中的利率數(shù)字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了。”李喆說。
北京楊文戰(zhàn)律師表示，銀行單方涂改是無效的，按照慣例，如果要涂改應(yīng)該雙方同時(shí)在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證，應(yīng)該按照原來商定的內(nèi)容執(zhí)行。
至于合同首頁的問題，交行慧忠里支行相關(guān)人士告訴記者：“新合同和舊合同會(huì)有區(qū)別，老合同是沒有這一頁的，新合同加了這頁。這頁沒粘進(jìn)去是為了方便我們打印，在面簽的時(shí)候是跟合同在一起的。”
北京楊文戰(zhàn)律師說：“這是不正常的。同一套合同的所有紙張應(yīng)該是同時(shí)印出來，每一頁都簽字。如果有爭(zhēng)議的頁面和其他的頁面不一樣，是不正常的。”北京銀監(jiān)局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶反映的情況屬實(shí)的話，確實(shí)是有問題的。”
北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴記者：“如果是有效的合同的話，銀行是必須執(zhí)行的。如果有一些無法證明的東西，我們也希望銀行能堅(jiān)持誠信的原則。不過具體問題具體分析，我們建議客戶先跟交行協(xié)商解決，不行的話再到我們銀監(jiān)局來。”
3月10日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已與借款人簽訂不可撤銷的書面合同，且該合同已發(fā)生法律效力的，必須按照合同約定及時(shí)發(fā)放個(gè)人住房貸款。
亂象二·額度費(fèi)
贛州多家銀行收房貸“額度費(fèi)”
購房者間接埋單
在銀行房貸額度緊張的背景下，部分城市出現(xiàn)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)收取
“額度費(fèi)”，銀行對(duì)客戶一般稱之為“理財(cái)費(fèi)”。
幾日前，在江西贛州購房的江先生
（化名）收到當(dāng)?shù)亟聱椃慨a(chǎn)中介公司的電話，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財(cái)費(fèi)”，不然不給江先生辦理水電過戶。3月17日，江先生撥通了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話，報(bào)料此事。
1%理財(cái)費(fèi)？額度費(fèi)？
據(jù)報(bào)料人江先生介紹，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區(qū)買了一套100平方米左右的二手房，向中行贛州城南支行申請(qǐng)貸款約35萬元，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發(fā)放了。
“銀行都已經(jīng)放款了才讓我交1%的"理財(cái)費(fèi)"，也就是說理財(cái)費(fèi)跟我的貸款無關(guān)。在貸款的時(shí)候銀行并沒有給我說有這個(gè)費(fèi)用。算下來，我們還要交3500元的費(fèi)用。”江先生對(duì)于這筆費(fèi)用，顯得很無奈，也不知道是什么情況。
針對(duì)上述江先生提及的“理財(cái)費(fèi)”，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況。該支行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，該行只收取借款人“合同工本費(fèi)”。
“那個(gè)1%的費(fèi)用是營銷企業(yè)咨詢費(fèi)策劃費(fèi)，這個(gè)我們是向中介收的。我們跟開發(fā)商和中介是達(dá)成了協(xié)議的。我們都是這樣子做的。”上述客戶經(jīng)理稱。
今鷹中介的工作人員則對(duì)記者說：“贛州（相關(guān)銀行）的理財(cái)費(fèi)是可以問得到的，贛州各大銀行比如說中行、農(nóng)行、工行和招行都要收理財(cái)費(fèi)。”
據(jù)記者了解，銀行收取借款人1%的理財(cái)費(fèi)，是從兔年春節(jié)后開始的。“據(jù)了解，如果中介跟銀行關(guān)系好的話，可以先放款再交理財(cái)費(fèi)；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財(cái)費(fèi)再放款。”江先生說。
據(jù)贛州市一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，銀行收取房貸借款人的費(fèi)用分為
“咨詢營銷策劃費(fèi)”和“理財(cái)費(fèi)”，一般來說如果借款人不繳納上述費(fèi)用，銀行不會(huì)對(duì)借款人放款。其中“理財(cái)費(fèi)”按照貸款金額的1%收取，在銀行內(nèi)部被稱為“額度費(fèi)”，“咨詢營銷策劃費(fèi)”一般收取900～1200元。
緣起貸款額度緊張
“也不是不交就不放款，是因?yàn)楝F(xiàn)在貸款額度緊張，哪個(gè)價(jià)格高就貸給誰。”上述中行客戶經(jīng)理如此解釋營銷策劃費(fèi)的收取。
上述今鷹中介工作人員告訴記者，“（銀行）原來只收500元或者600元理財(cái)費(fèi)。各大銀行不一樣，中行收600元，工行收500元。春節(jié)之后額度緊，現(xiàn)在客戶能貸到款就已經(jīng)很好了。所以銀行在原來的500元、600元的基礎(chǔ)上上漲到貸款額度的1%，現(xiàn)在贛州所有銀行都是這樣，也就是說如果貸款30萬元就交3000元。”
隨著今年信貸政策的收緊，大部分銀行在發(fā)放房貸的時(shí)候，紛紛出現(xiàn)“反價(jià)”現(xiàn)象，銀監(jiān)會(huì)也發(fā)文明確表示規(guī)范銀行發(fā)放房貸。
據(jù)記者了解，2009年以來全國各地都有消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)上反映，在辦理購房貸款的時(shí)候，銀行要收“理財(cái)費(fèi)”。就在今年2月14日，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網(wǎng)市民心聲欄目的咨詢投訴回貼中，對(duì)于名為“銀行收取貸款人的理財(cái)費(fèi)合法嗎？”一貼，署名中行信貸中心回復(fù)的內(nèi)容為：“受國家宏觀調(diào)控政策及人行新增規(guī)模管控的影響，我行個(gè)人貸款規(guī)模特別緊張，今年貸款規(guī)模與貸款定價(jià)掛鉤。為爭(zhēng)取更多的貸款規(guī)模解決客戶放款難的問題，我行積極與上級(jí)行爭(zhēng)取，對(duì)于愿意繳納"營銷策劃咨詢費(fèi)"的項(xiàng)目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)），我行將申請(qǐng)?zhí)貏e額度，獲批后可保證放款。”
然而，對(duì)于不愿意交納
"營銷策劃咨詢費(fèi)"的項(xiàng)目（開發(fā)商和二手房中介機(jī)構(gòu)），上述蕪湖市中行信貸中心則表示，“我們將無法保證放款時(shí)效，只能等我行整體規(guī)模寬松以后才能按審批時(shí)間順序酌情放款。”
此外，該中行信貸中心還在網(wǎng)上對(duì)多個(gè)房貸投訴作了回復(fù)。
上述中行客戶經(jīng)理表示，由于信貸規(guī)模緊張，銀行會(huì)根據(jù)議價(jià)來向中介和開發(fā)商收取費(fèi)用，“不過，對(duì)中介收取的營銷策劃費(fèi)，中介肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給借款人。”
律師：屬于“強(qiáng)制消費(fèi)”
據(jù)記者了解，江先生已經(jīng)在中行放款之前交了950元的“辦證費(fèi)用和預(yù)收過戶費(fèi)用”，江先生覺得，這應(yīng)該就是中介轉(zhuǎn)嫁過來的“營銷策劃費(fèi)”。對(duì)于還要交1%的“理財(cái)費(fèi)”，江先生顯然不能夠接受。
“我不準(zhǔn)備交"理財(cái)費(fèi)"，因?yàn)榉抠J的款都放了，也沒有簽一定要交"理財(cái)費(fèi)"的合同，憑什么讓我補(bǔ)交？”江先生稱。
北京楊文戰(zhàn)律師告訴記者：“這肯定不合理。因?yàn)檫@不是正常的貸款費(fèi)用，跟貸款沒有必然關(guān)系，銀行自己收或者通過合作單位收是不公平的，可以定性為強(qiáng)制消費(fèi)。”楊文戰(zhàn)律師稱，銀行是在“直接利用優(yōu)勢(shì)地位”，借款人要貸款就“必須花這個(gè)錢”。
對(duì)此，記者致電咨詢了贛州銀監(jiān)局，相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)也表示：“銀行這種強(qiáng)制消費(fèi)肯定是違規(guī)的，是不允許的。如果屬實(shí)，我們會(huì)要求銀行退回收費(fèi)和處罰（銀行）。”
亂象三·捆綁銷售
房貸捆綁信用卡
建行武漢部分支行改口
今年以來，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊，銀行房貸成了很多買房人士面臨的難題。3月17日，一位吳先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映，銀行將其貸款申請(qǐng)與信用卡等銀行產(chǎn)品進(jìn)行捆綁，并且他已向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局發(fā)了一封投訴函。記者了解到，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生，不再要求其辦理信用卡等業(yè)務(wù)，同時(shí)該行還稱將盡快辦理吳先生的按揭貸款。
吳先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他2010年8月份和建設(shè)銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同，今年3月銀行方面表示，吳先生的資料已過期，讓吳先生重新提供材料。一星期后，吳先生再次致電該支行，銀行告知，必須開通信用卡、短信通、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等業(yè)務(wù)，銀行才能將其資料上交辦理貸款。
在與吳先生取得聯(lián)系當(dāng)日
（3月17日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也以客戶的身份致電建設(shè)銀行武漢黃陂支行，該行工作人員稱，要開通信用卡以及該行的電子產(chǎn)品比如短信通、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行，才能申請(qǐng)房貸，否則“放不下來”。
3月17日，記者又和建行武漢江岸支行聯(lián)系，該行工作人員道出了個(gè)中原因。對(duì)方告訴記者，因?yàn)閲叶啻握{(diào)高存款準(zhǔn)備金率，在額度不夠的情況下，建行要首先保證建行客戶的貸款需求。他還表示，對(duì)于已經(jīng)使用了5個(gè)以上建行產(chǎn)品的客戶的貸款需求，建行將一視同仁，而使用了不到5個(gè)建行產(chǎn)品的客戶的貸款則比較難，“后者估計(jì)今年就沒有額度了。”他還表示，其實(shí)很多產(chǎn)品都是免費(fèi)的，“像短信通也就2元/月，網(wǎng)上銀行則是免費(fèi)的。”
然而，記者隨后致電武漢建行客服熱線，客服人員表示，武漢建行并無相關(guān)規(guī)定，辦信用卡等是客戶自愿的行為，并非強(qiáng)制規(guī)定，客戶只需符合建行的貸款條件就可以申請(qǐng)辦理房貸。
當(dāng)3月21日記者再次致電建行黃陂支行時(shí)，該行表示，“無需辦理信用卡等業(yè)務(wù)”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，銀行的上述行為屬于捆綁銷售，但由于目前銀行在調(diào)控政策之下信貸資源比較緊張，“前幾年銀行資金寬松，銀行要尋找客戶，大家都在爭(zhēng)取房貸，現(xiàn)在房貸的收益比較低，銀行并不太愿意做這塊業(yè)務(wù)，所以就會(huì)出現(xiàn)上述情況，銀行會(huì)提出附加條件。”但郭田勇表示，銀行的業(yè)績壓力大，也有苦衷，這可以理解，但還是希望銀行在守法的前提下開展業(yè)務(wù)。
廣東國欣律師事務(wù)所王長春律師認(rèn)為，銀行的上述行為類似搭售商品，在法律上是嚴(yán)禁的。
事實(shí)上，針對(duì)此前多地出現(xiàn)的銀行在房貸中捆綁銷售理財(cái)產(chǎn)品等行為，中國銀監(jiān)會(huì)本月發(fā)出的通知就已明確表示，嚴(yán)禁虛假承諾、捆綁銷售、委托中介機(jī)構(gòu)代簽代收貸款合同、亂收費(fèi)等違規(guī)行為。