房價的“高壩”正在從大戶型開始瓦解，并向中小戶型蔓延。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1—2月全國70大中城市房價情況，法晚記者進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，2月份，70大中城市中的新建商品住宅，144平方米以上的戶型，環(huán)比價格下降的城市達(dá)到20個，比1月份增加5個。二手住宅的大戶型房價松動情況更甚。
中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)濟(jì)師周景彤在接受法晚記者采訪時表示，就像被推倒的多米諾骨牌，隨著調(diào)控措施進(jìn)一步落實，房價將從目前穩(wěn)中有跌逐漸向量價齊跌的階段推進(jìn)。
北京的房價在下半年有可能進(jìn)入下行通道，有望在目前的基礎(chǔ)上下降一兩成。
新建大戶型20個城市賣不動
本月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從本月起，國家統(tǒng)計局增加發(fā)布90㎡及以下、90㎡—144㎡和144㎡以上分類數(shù)據(jù)，并補(bǔ)發(fā)1月份相應(yīng)數(shù)據(jù)。
法晚記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2月份環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多。144平方米以上的戶型，2月環(huán)比價格下降的城市多達(dá)20個，比1月份增加5個。
國家統(tǒng)計局本月11日公布的數(shù)據(jù)也顯示，1—2月全國商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長13.8％，但是同比增幅較去年同期下降24.4個百分點。
和新建住宅相比，二手房市場的表現(xiàn)更為“慘淡”。
這一“慘狀”在144㎡以上的大戶型中表現(xiàn)尤甚。2月份，144㎡以上的大戶型二手房，12個城市出現(xiàn)零成交。
這個數(shù)字雖然比1月份的13個略有回落，但從零成交的戶型上看，已經(jīng)開始“向下蔓延”，因為90㎡—144㎡的戶型在2月有了“零的突破”——2個城市這一類戶型出現(xiàn)零成交。
此外，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1—2月70大中城市中，9個城市大戶型出現(xiàn)連續(xù)兩個月零成交的情況。
專家分析
冬天雖然已經(jīng)遠(yuǎn)去，但樓市的嚴(yán)冬并未走遠(yuǎn)。
專家表示，因為首付、貸款利率上調(diào)、限購等因素，樓市成交量已經(jīng)受到明顯影響。
盡管房價并未發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)折性變化，但目前房價上漲趨勢已得到有效遏制。周景彤表示，這說明政策調(diào)控起到一定的作用。內(nèi)地大中城市樓市成交量開始出現(xiàn)下降。戶型越大，環(huán)比下降的城市越多，下降的幅度也就越大。
關(guān)于二手大戶型零成交，專家認(rèn)為，這可以看做是新建住宅價格下一步繼續(xù)回調(diào)的信號和標(biāo)志。新房和二手房價格是聯(lián)動的，周景彤說，但二手房的交易比新房更靈活，價格對市場的反應(yīng)也更為敏銳。
2月份二手房大戶型價格下降范圍廣，并且向面積更小的戶型“蔓延”，零成交城市保持穩(wěn)定，這些都是調(diào)控的結(jié)果。同時也預(yù)示著在下一階段，中小戶型二手房價格和成交量繼續(xù)回落的可能性。此外，新建住宅受二手房價格回落和成交量萎縮的影響，價格也將進(jìn)一步回調(diào)。
中小戶型 開始感受寒意
“寒流”也正在向更小一些的戶型逼近。
2月份，70大中城市中90㎡—144㎡的戶型，價格環(huán)比下降的城市有10個，比1月份增加5個。不過，90㎡以下及90㎡—144平方米的戶型中，環(huán)比價格上漲的城市還占大多數(shù)。
專家分析
專家表示，這一方面說明“剛需”人群最需要的正是中小戶型的房子，另一方面，也說明房價調(diào)控還沒有到位。
我國的城市化進(jìn)程還在繼續(xù)推進(jìn)，“剛需”是客觀存在的。周景彤說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得一定效果，但離目標(biāo)還比較遠(yuǎn)。目前調(diào)控還不能放松。此外，保障性住房的建設(shè)也應(yīng)該進(jìn)一步加快落實。
二、三線城市 暫時利好偷著樂
和大中型城市相比，不少二、三線城市的房價指數(shù)漲幅卻仍然較高。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份環(huán)比漲幅超過1%的城市有7個。
其中，福州、鄭州的新建商品房價格環(huán)比均上漲1.5%，屬于2月70城市中漲幅最大的城市。
其次為廈門上漲1.4%，上海、烏魯木齊、遵義、洛陽等四個城市漲幅均為1.1%。
專家分析
此前亦有媒體報道稱，面對連續(xù)出臺的房價調(diào)控措施，不少房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將未來幾年的重心調(diào)整、轉(zhuǎn)移至二、三線城市。
專家表示，大中型城市房價泡沫要擠壓出來原本就不易，不能在調(diào)控的同時讓泡沫轉(zhuǎn)移到中小城市。至于如何預(yù)防這種不好的趨勢，周景彤認(rèn)為，應(yīng)該更多采用經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段，如提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及推行房產(chǎn)稅等。
“合適的時候應(yīng)該在全國推行房產(chǎn)稅。”周景彤對房產(chǎn)稅的推行頗為期待。他表示，應(yīng)該通過更完善的經(jīng)濟(jì)手段，讓房價回歸合理，讓住房更多地回歸其商品屬性，而不是作為投資、投機(jī)品。
未來預(yù)期 北京房價下降一至兩成沒問題
值得關(guān)注的是，2月份，北京的新建住宅價格環(huán)比上漲0.4%，較1月份0.8%的漲幅有所回落。新建商品住宅環(huán)比漲幅也出現(xiàn)回落，2月份上漲0.5%，一月份上漲1%。此外，數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京144平方米以上的大戶型，價格停漲。
專家分析
專家表示，這應(yīng)該算是個好消息。北京的大戶型價格出現(xiàn)停漲，很可能就是房價開始出現(xiàn)回調(diào)的信號。從大戶型開始，下一階段，90-144平方米以及90平方米以下戶型的房價環(huán)比漲幅有望進(jìn)一步回落，直至價格下降。
如果調(diào)控，特別是限購政策進(jìn)一步落實，房價在下半年有可能進(jìn)入下降通道。周景彤認(rèn)為，北京的房價在目前的基礎(chǔ)上下調(diào)10%-20%應(yīng)該沒有任何問題。
京大戶型直降二三十萬
“基本上都主動降價了，從二三十萬到五十萬不等。”日前，西南三環(huán)某小區(qū)樓下中介公司業(yè)務(wù)員對記者表示，由于該小區(qū)位置優(yōu)越，年前很多購房者競價購買，而房主們也看著行情不錯一次次地坐地漲價，但是現(xiàn)在都傻眼了。
最典型的一套房子是年前從300萬出頭硬是叫到了400多萬，好不容易出手了，但是還沒等過戶，限購政策出臺，買家失去購房資格，現(xiàn)在這套房又降到了400萬以下，等候本地人購買，但是很多之前的買家都表示要等房價繼續(xù)下跌。
“380萬的降到360萬，330萬的降到了315萬。”準(zhǔn)購房者劉女士對記者滔滔不絕地說起了自己之前看過的房子紛紛降價。而據(jù)記者了解，位于豐臺的豐益花園、朝陽區(qū)的炫特區(qū)等多個小區(qū)也開始降價，一般都是直降20萬—30萬元左右。
小戶型也降價拋售
北京中原地產(chǎn)太陽星城分店的置業(yè)顧問陳林介紹，最近幾天太陽星城小區(qū)剛剛成交了一套面積為56平方米的一居室，總價157萬元。從業(yè)主掛牌到成交用了接近2周時間，而且相比市場價格跌了一成。而在新政前這樣的小戶型是最搶手的，經(jīng)常是會高于市場價格成交。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：從“京15條”落地以來，北京二手房住宅總簽約量為5717套，平均單套面積為90.7平方米，相比2月份平均單套面積94平方米下降了3.3平方米。90.7平方米，也創(chuàng)造了數(shù)月來的最低平均成交面積紀(jì)錄。從數(shù)據(jù)看出，小戶型成交量明顯增加。
郊區(qū)房價率先回落
“不排除有些區(qū)域會產(chǎn)生震蕩，但是那只是原先泡沫比較大的地區(qū)，比如說北京個別郊區(qū)，但總體來說還是平穩(wěn)的。”財政部研究所所長賈康表示。
而中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，目前在京銷售的樓盤給的折扣依然是“京15條”出臺之前的，從商品房成交價來看，現(xiàn)在已經(jīng)停止上漲，但是大規(guī)模的下跌可能要等到下半年。
而日前出爐的30家房企年報顯示，目前房企資金鏈?zhǔn)志o張，所以也不排除開發(fā)商“以價換量”、“薄利多銷”的情況出現(xiàn)。