“眼睛紅了，心就黑了。”這是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產中介“黑”的概括。
欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價……這是人人耳熟能詳的房產“黑中介”罪狀。然而，霸市慣了的房產中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”，被同行“搶單”。在房產中介那些亂象的背后，是一場法規(guī)與誠信的交鋒。
4月1日，我國首個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章《房地產經紀管理辦法》將正式實施，效果令人期待。
中介糾紛案年增30%
陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近3年受理的二審案件數量來看，房地產中介居間服務合同糾紛案年均增長達25%~30%。而涉案的房產中介絕大多數是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當利益。
據福州市經紀人協(xié)會介紹，福州市房產中介居間服務流程大致為“接受委托－信息配對－現場看房－價格協(xié)商－訂立合同－登記過戶－物業(yè)交接”，在全國同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者，盡管流程完善，但一些中介機構可以輕易地違規(guī)操控各個居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析，中介機構在接受委托、價格協(xié)商、訂立合同這三個環(huán)節(jié)最容易出現違規(guī)操作。
黑色內幕 能讓二套房變首套房
房產中介一些非法操控手段還會嚴重擾亂房地產市場的正常交易秩序。福建麥田房產代理有限公司一名不愿透露姓名的經紀人向記者介紹了中介將“高價房變低價房”、“二套房變首套房”等內幕。
二套房變首套房常用兩種辦法，一是大的房產中介利用與貸款銀行業(yè)務員之間的密切合作關系，幫助買方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數；二是幫助買方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件，規(guī)避有關政策限制。
二手房價格可以分為兩部分，一部分是房屋本身價格，另一部分是裝修價格。中介公司用“好處費”公關評估公司，可以作出一個低一點的房價。做低房價后，買方應支付的差額可以通過裝修費的名義來付，因為裝修費不用交稅。一套價值數百萬元的別墅，中介能夠做低房價10%~15%，可以少交契稅好幾萬元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。
朝陽房產代理有限公司副總經理魏祺接受記者采訪時說，房產中介是典型的以交易結果為導向的服務行業(yè)，沒有達成最終的結果，中介機構和中介人員就無法從買賣雙方獲得收益。
“打不贏官司，就打架” 中介也有苦衷
“打不贏官司，就打架”。這是廈門市最大的房產中介機構丹廈房產行銷策劃有限公司創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的最大感慨。
沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟。
業(yè)內人士告訴記者：“在國內，房產中介遭遇客戶"跳單"而訴諸法律，卻鮮有打贏官司的。”
沈木欽說，“跳單”的發(fā)生是對房產經紀人辛勤勞動的踐踏。
“根據我們的統(tǒng)計，一套二手房的成交，通常要經紀人帶著客戶去看房35次。為此，房產經紀人每周工作時間要超過70個小時；為了找到這一套房源信息，要在烈日下連續(xù)奔波數小時或數天；為了帶客戶看房，根本就沒有雙休日的概念；為了促成交易，要打數十個甚至上百個電話，一半以上的午餐、晚餐沒有規(guī)律可言。一旦發(fā)生"跳單"，經紀人所有的勞動付出就化為泡影了。”
“缺乏有效法律保障只是造成"跳單"易發(fā)的一個原因，更重要的原因是，我們這個社會缺乏誠信。”沈木欽說，客戶“跳單”的同時往往伴隨著同行的“搶單”，甚至還有少數所謂公關公司的故意“抹黑”。
法規(guī)是“器”，誠信為“藥”
目前，在北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經超過新建商品住宅，可以說，房地產經紀正迎來一個大發(fā)展時代。對這樣一個朝陽行業(yè)，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范。
住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產經紀管理辦法》，將于今年4月1日正式實施。這是我國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章，其中明確了房地產經紀機構和個人不得從事賺取差價協(xié)助簽訂“陰陽合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規(guī)行為。專家認為，該辦法的頒布是我國理順房產中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機制等方面邁出的重要一步。
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，房產中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因為缺乏健全的法律規(guī)范，關鍵還是缺乏誠信。
業(yè)內人士指出，房產中介行業(yè)作為一個天天與老百姓打交道的服務行業(yè)，加強誠信建設十分重要。因此，法規(guī)“器”全，誠信“藥”到，才是房產經紀乃至整個中介行業(yè)健康發(fā)展之道。