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來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年三月第一周長沙市新建商品房網(wǎng)簽2877套，32.11萬平方米，較上周增加1.90萬平方米。長沙市政府3月4日出臺了長沙版的房地產(chǎn)”限購令”，對90平方米(含)以下新建商品住房實行“限購”。對此，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為“限購令”的出臺或使長沙商品住宅各面積段的供銷比例發(fā)生較大的變化，但對樓市的影響不會太大。圖為長沙市區(qū)一處正在興建中的商品房小區(qū)。新華社記者
龍弘濤 攝 |
2010年以來，中央下定決心抑制房價過快上漲，一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施如排山倒海之勢一波強過一波，而一些城市落實中央調(diào)控措施時使出葵花點穴手：一手出臺“限購令”，一手放寬戶籍政策。由此，引發(fā)人們對“限購令”效果打折以及是否曇花一現(xiàn)的隱憂。那么，在2011“限購年”，開發(fā)商將怎樣應(yīng)對，何去何從？
戶籍政策放寬使房地產(chǎn)“限購令”效果打折？
截至目前，已有30余個城市出臺房地產(chǎn)“限購令”，與北京市嚴厲的“五年期”限購政策相比，不少城市對非本市戶籍購房人資格做出“提供一年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明”限制，有的城市還明確限購措施暫時執(zhí)行至2011年底。
一方面，地方政府必須執(zhí)行中央命令，出臺了或軟或硬的“限購令”；另一方面，有的城市同時放寬了戶籍政策。如，石家莊市政府2月21日公布了“一年期”限購措施后，緊接著24日，石家莊市公安局進一步放寬戶籍政策，規(guī)定“只要在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營、依法納稅六個月以上；連續(xù)繳納養(yǎng)老保險六個月以上；連續(xù)務(wù)工六個月以上的省內(nèi)人員都可以辦理落戶手續(xù)。”這與一年前出臺的“市區(qū)連續(xù)工作并繳納基本養(yǎng)老保險費五年以上”落戶政策相比，被稱作“石家莊市史上最低落戶門檻”。
有業(yè)內(nèi)人士指出，除北京等一線大城市外，逐步放寬城市戶籍政策應(yīng)該是大勢所趨，但在以戶籍為抓手的房地產(chǎn)“限購令”出臺的時點，有的城市放寬戶籍政策有些耐人尋味。以石家莊為例，省內(nèi)的房地產(chǎn)投機客只要采取一些手段，半年后就可以順利買下一套房子，有了這套房子就能獲得石家莊戶口，進而可以再買第二套房。這樣“左手限，右手放”，難以杜絕投機，“限購令”的效果恐怕要打折扣。
也有開發(fā)商表示，“一年期”限購措施并不能阻止外地人購買期房，一般情況下，能拿到期房全部手續(xù)的周期為兩年，購房者可在限購期內(nèi)通過內(nèi)部認購的方式鎖定價格，等到正式簽訂購房合同的時候，“限購令”也許會解除。
“限購令”曇花一現(xiàn)將使房價報復(fù)性上漲
客觀地說，戶籍政策的放寬在一定程度上抵消了“限購令”對房地產(chǎn)投機的抑制作用，要想長期封堵房地產(chǎn)投機、讓房子回歸“居住”的本性，關(guān)鍵在于“限購令”能否長期執(zhí)行。但是，不同的城市情況不同，“限購令”是否會常態(tài)化，業(yè)內(nèi)人士有不同的看法。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、北京萬澤置業(yè)董事長陳云峰認為，北京嚴厲的“限購令”實際上是在限制人口進京，像北京一樣，一線城市“限購令”有可能成為常態(tài)。
中華房商合作聯(lián)合會主席兼秘書長賈臥龍說，有些城市的限購政策暫定到今年底，明年會不會實施，這要看調(diào)控的效果。如果效果達到了，明年可能會停下來；如果房價再漲，沒有達到抑制房價的效果，限購政策可能會繼續(xù)。如果到明年放開了，投資需求、剛性需求相疊加的反彈，可能會加劇房價上漲。
針對一些城市的“一年期”限購措施，有網(wǎng)友表示，“只截止到今年12月底，時間太短，買多套房的投資客大不了晚幾個月備案而已，‘限購令’到期后，恐怕房價會如決堤洪流，更猛烈地上漲。”
石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負責(zé)人表示，石家莊“限購令”截止時間是暫時到今年12月31日，并不是說12月31日一到，這個文件就完全取消，到時要根據(jù)國家政策與市場變化情況綜合確定“限購令”是否需要延期。
中原集團地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告認為，我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾是市場化的過度和保障房的缺失，在這對矛盾短時期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場供求矛盾爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊壓力，將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達成的目標(biāo)努力，調(diào)控力度未敢輕言放松。但預(yù)計隨著市場供求關(guān)系在調(diào)控下日趨平衡，暫時性的“限購令”將完成其使命而退出。
開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三四線城市 瞄準(zhǔn)剛性需求和商業(yè)地產(chǎn)
毫無疑問，2011年將是中國房地產(chǎn)“限購年”。記者在采訪中了解到，一些開發(fā)商已經(jīng)開始有意識地調(diào)整區(qū)域布局和房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、北京萬澤置業(yè)董事長陳云峰說，堵則溢，溢則流，北京市八成的開發(fā)商已經(jīng)把手伸向外地，開發(fā)重點向二三四線城市加速轉(zhuǎn)移。目前，二線城市大開發(fā)商已經(jīng)云集，三四線城市還有良機，還剩最后一桶金。他坦言，“中國房地產(chǎn)還有幾年的好時候。”
中原集團地產(chǎn)研究中心認為，始于2007年的房企全國性擴張，在二三線城市崛起、國家運輸通道建設(shè)全面推進驅(qū)動下，將促成全國范圍內(nèi)的熱點區(qū)域和城市的異軍突起。
“以‘限購令’為核心武器的調(diào)控政策對豪宅的影響是最大的”，中華房商合作聯(lián)合會主席兼秘書長賈臥龍說，買200、300平方米大戶型住宅的人的基本上已經(jīng)有三、四套房，“限購令”的結(jié)果是“你再有錢也沒有購買資格了”。他認為，2011年將是“得剛需者得天下”，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)了。
中原集團地產(chǎn)研究中心認為，“限購年”對符合剛性需求的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端產(chǎn)品由于受政策環(huán)境的不確定因素影響，風(fēng)險可能會加大。預(yù)計2011年房地產(chǎn)市場仍將以剛性需求為主，成交量將趨于穩(wěn)定。
石家莊中基地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理劉新剛認為，“限購令”主要調(diào)控住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)在限購政策框架外，首付、利率不受套數(shù)限制，所以商業(yè)地產(chǎn)仍有投資機會。
中原集團地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告認為，2010年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策前赴后繼，中央對房價的打壓政策已表現(xiàn)得十分明確而堅定，無論房價短期內(nèi)是否下跌，房價繼續(xù)大幅上漲的可能已經(jīng)微乎其微。在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)開始成為投資者關(guān)心的主題，無論是開發(fā)商還是個人投資者，均表示看好未來商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，并逐步加大投入。