“九層之臺，起于累土。”從現(xiàn)實(shí)和歷史的坐標(biāo)看，我國樓市調(diào)控已進(jìn)入“攻堅(jiān)期”，房地產(chǎn)改革正在“過大關(guān)”。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，“逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。”
這是一個重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房價問題確立了坐標(biāo)。
歷史地看，始于1997年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)進(jìn)展。一是居民住房條件顯著改善。1998年我國人均住房只有17平方米，去年達(dá)到33平方米。同時家庭自有住房率達(dá)到80%，是世界上較高的。二是與世界工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化普遍規(guī)律相一致，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)快速崛起，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長作出貢獻(xiàn)。三是住宅成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)，加速個人財富積累。
現(xiàn)實(shí)地看，部分城市商品住宅價格上漲過快，確實(shí)超出了普通百姓承受能力；同時投機(jī)投資性需求過大，又壓制了居住性需求。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，高房價可謂我國房地產(chǎn)改革“成長的煩惱”。
為了抑制房價過快上漲，2002年以來，政府出臺政策之多、調(diào)控力度之大，超過任何一個行業(yè)，也超過以往任何時候。特別是2010年以來的新一輪樓市調(diào)控，政府除了使用經(jīng)濟(jì)、法律等手段，又接連出臺“限購令”等嚴(yán)厲的行政措施，劍指投機(jī)投資性需求。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。
溫家寶總理在政府工作報告中強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”“加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制”。參加兩會的代表委員普遍認(rèn)為，這彰顯了不取得預(yù)期效果決不收兵的決心。
關(guān)于樓市調(diào)控，有人認(rèn)為房價是市場問題，政府調(diào)控會扭曲市場。應(yīng)如何厘清政府和市場的責(zé)任關(guān)系？
全國政協(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說，我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須相機(jī)抉擇。
從市場看，開發(fā)商追求利益最大化，存在希望房價越高越好的動機(jī)；而從百姓的角度看，應(yīng)首先滿足居住需求，房價不能高。綜合考量，政府的職責(zé)在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
縱觀多年來樓市調(diào)控措施，都是針對房價出現(xiàn)非理性上漲、開發(fā)商捂盤惜售和圈地不用、炒房投機(jī)行為泛濫等，都強(qiáng)調(diào)企業(yè)家的社會責(zé)任。
此外，房地產(chǎn)市場調(diào)控對確保宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行也具有重要意義。全國政協(xié)委員宋林飛表示，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2010年底，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。房地產(chǎn)市場出問題，金融風(fēng)險會隨之放大。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。
無疑，“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴商品房市場來完成。政府工作報告提出，2011年我國將開建保障類住房1000萬套，創(chuàng)歷年之最。住建部副部長齊驥表示，這是我國房地產(chǎn)改革的一個重大變化。
目標(biāo)已經(jīng)明確，落實(shí)資金和土地確保公開分配是關(guān)鍵。政府工作報告提出，今年中央財政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，比上年增加265億元。“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)、各類棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。
國土資源部透露，“十二五”期間，將確保在住房建設(shè)用地供應(yīng)中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
為解決保障房分配、退出等難題，今后我國將大量增加公租房和廉租房建設(shè)。這表明住房保障體系逐步由“重購買、輕租賃”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白馐鄄⒅亍薄ｋS著供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，加之監(jiān)管和退出機(jī)制進(jìn)一步完善，伴生性矛盾將逐步化解。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”
“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程將建設(shè)3600萬套，覆蓋面達(dá)到20%左右。不管樓市調(diào)控政策如何變化，保障房建設(shè)的速度不能慢、力度不能減。
為確保“十二五”規(guī)劃“提高住房保障水平”的戰(zhàn)略部署順利實(shí)施，地方“土地財政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避，而需要從深層次上加以破解。財政部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國有土地使用權(quán)出讓收入超過2.9萬億元，完成預(yù)算的213.2%，相當(dāng)于地方財政收入的60%以上。這固然有去年土地供應(yīng)大幅提高等因素的作用，但地方財政的“土地依賴”可見一斑。
全國政協(xié)委員厲以寧表示，土地是有限的，地方靠“賣地生財”難以持續(xù)，“土地財政”客觀上支撐了地價和房價，這種局面必須盡快改變。
為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設(shè)，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開。
考核問責(zé)制度的建立，將使保障房供應(yīng)成為“硬約束”指標(biāo)。政府工作報告提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。
房產(chǎn)稅改革在上海、重慶試水，這既具有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平的意義，也對抑制投機(jī)投資需求有直接作用。全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，開征新房產(chǎn)稅，長期目標(biāo)是打造地方稅體系中主體稅種的框架，為地方政府培植重要而穩(wěn)定的稅源，其稅收可用于保障性住房建設(shè)，有助于矯正“土地財政”制度的偏頗，具有全局意義。
正如改革從整體上正進(jìn)入攻堅(jiān)階段，我國房地產(chǎn)改革也在進(jìn)入“深水區(qū)”。樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”，對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分認(rèn)識，對破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認(rèn)識。
從國情看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾仍然是發(fā)展不足。住建部政策研究中心主任陳淮說：“有十個人吃飯只有八個饅頭，首先有兩個人吃不上。”我國正處于城市化的中期階段，每年有上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢@意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動因。
為適應(yīng)人民群眾日益增長的新需求、日益強(qiáng)烈的新期待，我們只能更加堅(jiān)定不移地走改革發(fā)展之路。
“十二五”規(guī)劃綱要草案強(qiáng)調(diào)，要以更大決心和勇氣全面推進(jìn)各領(lǐng)域改革，更加重視改革頂層設(shè)計(jì)和總體規(guī)劃。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，堅(jiān)持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
人們有理由期待，隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加快，隨著“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善，隨著地方財稅體制和收入分配改革走向深入，房地產(chǎn)有望逐漸步入“理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的軌道。而隨著社會對樓市與房價關(guān)注熱情的逐步“降溫”，“住有所居”就將不斷從夢想走向現(xiàn)實(shí)。