本輪調(diào)控后，房價(jià)是漲是跌？開發(fā)商是死是活？短期內(nèi)，關(guān)鍵只在資金鏈。當(dāng)下地產(chǎn)商還有哪些渠道找錢？能撐多久？
開發(fā)貸，能貸多少是多少
開發(fā)貸尚未全面停貸，但貸款難度又增加了幾個(gè)級數(shù)。建設(shè)銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”。
2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)了篇新博客，標(biāo)題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”。該文提到，數(shù)家銀行領(lǐng)導(dǎo)表示今年內(nèi)將不會(huì)給地產(chǎn)商發(fā)放貸款。接著他在微博聲稱“還要再爆獨(dú)家猛料”。
不過，盡管他向南方周末記者強(qiáng)調(diào)愿意對文章的真實(shí)性負(fù)責(zé)，但卻拒絕透露消息來源。
一石激起千層浪，廣州一位中小型地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人聽到這一消息，反應(yīng)相當(dāng)激動(dòng)，馬上致電銀行去核實(shí)這一消息。銀行給他的答復(fù)是“并未全面停止”，只是貸款的難度又增加了幾個(gè)級數(shù)。
銀行貸款的風(fēng)吹草動(dòng)，都牽動(dòng)著開發(fā)商的神經(jīng)。因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商的資金一半以上來自銀行。盡管今年年初地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)是大型開發(fā)商的資金可以維持半年，但隨著加息、銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、限購令的推行等政策調(diào)控，就算地產(chǎn)商去年“不差錢”，今年也不敢松懈。
停止開發(fā)貸就像一個(gè)“狼來了”的故事，但這個(gè)故事并不是從未發(fā)生過——早在1994年至1999年，長達(dá)五年的基本停止開發(fā)貸，地產(chǎn)商與銀行幾乎變成了陌生人；而2008年的開發(fā)貸暫停，也讓部分地產(chǎn)商痛不欲生，幾近斷氣；去年8月，農(nóng)業(yè)銀行公開承認(rèn)曾暫停開發(fā)貸款一個(gè)星期，讓整個(gè)業(yè)界也為之震動(dòng)。
那現(xiàn)在是否會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)停止發(fā)放開發(fā)貸？一位大型地產(chǎn)商副總裁的判斷是“不可能”。他說，“如果開發(fā)貸停一年，那會(huì)導(dǎo)致災(zāi)難般的調(diào)整。對誰都沒好處。”
這種判斷部分得到了銀行方面的印證。建設(shè)銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”，也就是到2011年底，記錄在總行“開發(fā)貸”這一項(xiàng)的數(shù)字必須小于或等于去年底的量。“這是去年年末，為今年做計(jì)劃時(shí)，總行就已經(jīng)定下來的事情。”建行人士說，至于建行各省分行的具體安排，則較為靈活處理，只要保證總行的余額不增加就行。
央行數(shù)據(jù)顯示，2010年地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長24.7%，比上年末低79.5個(gè)百分點(diǎn)。如果各家銀行今年內(nèi)都控制開發(fā)貸不再新增，那么給地產(chǎn)商的開發(fā)貸款增速會(huì)繼續(xù)回落，甚至可能負(fù)增長。
新增的貸款可能性很小，那還了舊的貸款，還能繼續(xù)再借錢嗎？“很懸。”另一國有銀行人士回應(yīng)，除了保證像保利地產(chǎn)這種大國企的地產(chǎn)商，其他的則要看“綜合貢獻(xiàn)度”——就是支付給銀行基準(zhǔn)利率的利息之余，付給銀行的額外費(fèi)用。例如，倘若地產(chǎn)商支付給銀行的利息是500萬，此外又支付銀行500萬的“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”等費(fèi)用，那么費(fèi)用與利息的比率是100%，綜合貢獻(xiàn)度也就等于100%。“總之是價(jià)高者得，誰給銀行的錢多，那么就給誰續(xù)貸。”
這樣一來，地產(chǎn)商都不敢“涉險(xiǎn)”還貸了。據(jù)上述銀行人士了解，有些地產(chǎn)商貸款期限是三年，而他們即使賣了房子并回籠資金了，也不提前還款給銀行，因?yàn)閾?dān)心還了就很難再借到錢了。他們也情愿跟銀行協(xié)商，多支付一些費(fèi)用。
“有些發(fā)了瘋似的地產(chǎn)商要求貸款延期。”上述銀行人士稱，地產(chǎn)商貸款主要是拿地，一旦缺錢就沒辦法繼續(xù)在地產(chǎn)市場玩下去，即使要承擔(dān)利率上浮、費(fèi)用增加，也要將期限延長。現(xiàn)在地產(chǎn)商要求延期的都在一年以上。
“現(xiàn)在不是企業(yè)欠銀行的錢，而是銀行欠企業(yè)的錢。”一位股份制銀行負(fù)責(zé)人向記者表示，因?yàn)殂y行與企業(yè)簽了授信合同，但現(xiàn)在根本沒錢放貸給他們。“雖然開發(fā)貸可以賺取更多的利潤，但信貸額度收緊，連大企業(yè)客戶都無法放貸，更別提讓我們要管地產(chǎn)商的生死了。”
央行數(shù)據(jù)顯示，1月份我國人民幣貸款增加1.04萬億，同比少增3182億。而銀行業(yè)內(nèi)人士都說，在這些新增貸款中，大的國有銀行放出的貸款占比很少，大多數(shù)是股份制銀行和城市商業(yè)銀行放出的。
信托當(dāng)紅
一些房地產(chǎn)信托發(fā)放量大的信托公司開始調(diào)整。廣東粵財(cái)信托內(nèi)部人士向南方周末記者表示，該公司最近都沒有再做新的房地產(chǎn)信托，估計(jì)今年這一塊業(yè)務(wù)也不會(huì)很多。“擔(dān)心會(huì)踩上監(jiān)管紅線，所以今年要保守一點(diǎn)。”
當(dāng)按揭貸款和開發(fā)貸這兩條銀行的輸血主渠道被相繼收緊，而過去盛行的銀信合作戲法也被監(jiān)管層識(shí)破(銀信合作是指銀行將貸款債權(quán)賣給信托公司，信托公司做成理財(cái)產(chǎn)品通過銀行賣給投資者。這種做法是將貸款挪出了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來。去年8月起，監(jiān)管部門要求，兩年內(nèi)將這些銀信合作理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，也就掐斷了這一戲法存在的根源)，開發(fā)商不得不尋找新的資金來源。
信托便成為了新的主角。
重慶信托的業(yè)務(wù)人士告訴南方周末記者，銀行信貸資金緊張，反而對于信托公司是一個(gè)好機(jī)會(huì)——現(xiàn)在信托公司議價(jià)能力增強(qiáng)了，還可以像選美一樣來挑選為哪家地產(chǎn)商發(fā)行信托產(chǎn)品。“信托公司都在儲(chǔ)備項(xiàng)目，畢竟房地產(chǎn)信托是我們今年主要的利潤來源。”據(jù)他介紹，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年利率不斷攀升，從去年初的7%左右，到現(xiàn)在已經(jīng)是15%—20%。例如，近日臥龍地產(chǎn)發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個(gè)月的債權(quán)信托，資金占用費(fèi)的年利率為15%。
用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，同比增長328%，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。而今年1月以來，公告信托融資的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)至少6家，累計(jì)募資逾35億。
監(jiān)管層開始盯上了信托，2010年底，中國銀監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長規(guī)模。其中最重要的監(jiān)管指標(biāo)是“資本金是否充足”，以及“房地產(chǎn)信托在總的規(guī)模中占比是否過高”。
一些房地產(chǎn)信托發(fā)行量太大的信托公司開始調(diào)整。廣東粵財(cái)信托內(nèi)部人士向南方周末記者表示，該公司最近都沒有再做新的房地產(chǎn)信托，估計(jì)今年這一塊業(yè)務(wù)也不會(huì)很多。“主要原因是去年做了很多房地產(chǎn)信托，擔(dān)心會(huì)踩上監(jiān)管紅線，所以今年要保守一點(diǎn)。”
發(fā)債雙刃劍
畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產(chǎn)商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時(shí)還不回暖，就會(huì)把自己逼進(jìn)死胡同。
發(fā)債或許是地產(chǎn)商即將看到的另一道“資金曙光”。據(jù)媒體報(bào)道，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)公司在內(nèi)地發(fā)債可能會(huì)放行。部分地產(chǎn)和投行人士向南方周末記者表示，他們均對此有所風(fēng)聞，但均不知曉具體要求和時(shí)間安排如何。
事實(shí)上，在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了。在2011年剛過去的兩個(gè)月里，碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資。其中，碧桂園發(fā)行9億美元(約59.4億元人民幣)的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億3年期及37億5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億元。
綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的融資成本年利率均在15%以上。
在2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報(bào)告稱，今年以來中國房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達(dá)280億人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這反映出主要發(fā)展商對房地產(chǎn)市場仍有信心，并預(yù)期未來房地產(chǎn)商的債務(wù)融資將更頻繁密集。
“市場對中國房地產(chǎn)債券的需求強(qiáng)勁。”招商證券(香港)投資銀行部董事總經(jīng)理溫天納向記者表示，目前內(nèi)地的地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率沖破了10%，這對投資者具有很強(qiáng)的吸引力，“不排除有海外的對沖基金購買了這些債券”。“不過，地產(chǎn)商愿意承擔(dān)這么高的利息成本，也反映出他們的資金壓力不小。”溫天納說，如果債券利率再漲上去，反而要更小心些了，這表明地產(chǎn)商想冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。
今年以來，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)及人和商業(yè)三家公司的評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，因?yàn)樗鼈冞M(jìn)行激進(jìn)的債務(wù)融資支持?jǐn)U張。標(biāo)準(zhǔn)普爾也預(yù)計(jì)，債券發(fā)行也可能將削弱恒大地產(chǎn)及碧桂園的信用評級。
標(biāo)普信用分析師符蓓曾在受訪時(shí)表示，地產(chǎn)商繼續(xù)以如此高的頻率發(fā)債，未來債務(wù)到期時(shí)間將過于集中在短短幾個(gè)月內(nèi)。屆時(shí)房地產(chǎn)或資本市場不佳，則部分發(fā)債企業(yè)將出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難——畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產(chǎn)商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時(shí)還不回暖，也可能反給自己帶來更大的麻煩。