不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新出臺(tái)的政策中，對(duì)購房者打擊最大的并非是限購，而是二套房首付上調(diào)至60%
這項(xiàng)規(guī)定。這一政策的出臺(tái)，使不少正打算改善居住條件的普通購房者陷入新的購房困境。“做過多年房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人都知道，對(duì)于普通購房者來說 ，總價(jià)款多出3
萬元就是一道坎，很多人邁不過去，就只能另作打算了。”一位從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。面對(duì)新政，改善型置業(yè)者如何才能順利換到大房子？本期請(qǐng)島城置業(yè)專家為改善型購房者推薦幾個(gè)順利換房的方法。
“正準(zhǔn)備要換套房，卻趕上了調(diào)控。現(xiàn)在首付又要多出十多萬元。”近期正準(zhǔn)備換套大房子的劉先生很是發(fā)愁。他告訴記者，2004年結(jié)婚那年，他們家在市北區(qū)敦化路附近買了一套57平方米的小套二作為婚房。劉先生說，孩子就要出生了，“我和妻子兩個(gè)人平時(shí)工作都挺忙，孩子生下來之后需要人照顧。可是我們家太小了，所以就想著要換一套120平方米左右的套三。”為了迎接即將到來的孩子，劉先生開始盤算著換房。2011年，換房的事剛被提上日程，他就面臨了這一輪政策調(diào)控，首付比例提升到了60%。
“我只能先買上房，等交房并裝修好之后再賣掉原來的房子。”劉先生起初準(zhǔn)備拿出家中的應(yīng)急儲(chǔ)蓄30萬元，再向雙方父母和三個(gè)兄弟姐妹借40萬元，在嶗山區(qū)買一套總價(jià)140萬元左右的房子，等賣掉老房子之后再將錢還上。“可是政策一出，我還要多支付10多萬元的首付款。要知道，原來這70萬元也是好不容易湊齊的，這讓我很頭疼。”劉先生很費(fèi)解，自己并沒有拿房子來做投資，只是希望改善一下家庭的居住條件，換一套大一點(diǎn)的房子來迎接孩子的到來，卻發(fā)現(xiàn)阻力如此之大。
一算賬首付增了14萬元
新政對(duì)改善型置業(yè)者最大的沖擊在于首付款比例提升了10%——由原來的50%提升至60%，貸款利率仍然按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。如同上述購房者那樣，因?yàn)樾抡坏貌怀袚?dān)更高的首付款，提升了籌款的難度。以120平方米、總價(jià)140萬元的二套房為例，新政前后的購房賬單在首付比例提升的政策下產(chǎn)生了下述變化。
原購房賬單：總房款140萬元，首付50%為70萬元，貸款70萬元，按照貸款期限30年、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購房者每月應(yīng)還4800元，共支付利息為102萬元。
新購房賬單：總房款140萬元，按照上調(diào)的首付60%
比例，首付款為84萬元，首付增加了14萬元；貸款56萬元，按照貸款期限30年、1.1倍基準(zhǔn)利率水平，購房者每月應(yīng)還款3800元，每月月供比新政前少還了1000元；共支付利息
82萬元，比新政前少支付20萬元。
招數(shù)一：賣舊返租，省了搬家
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操作建議：首付提高了，不少想要改善居住條件的家庭會(huì)先將原來的房子賣掉，拿到房款之后才能支付得起二套房的首付。但是往往賣房和買房無法同時(shí)進(jìn)行，中間會(huì)出現(xiàn)一個(gè)銜接的空白期。最好的方式就是賣掉自己的老房子之后，以按照市場(chǎng)價(jià)水平支付給其房租的方式繼續(xù)住在老房子中，等到新購房處理好之后再搬家。這樣既能賣掉舊房子湊足買新房的房款，同時(shí)也不用折騰著搬兩次家。
當(dāng)然，事先與買方達(dá)成協(xié)議非常重要。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介代理公司總經(jīng)理王文香告訴記者，過戶后推遲交房這種操作在二手房交易市場(chǎng)比較常見。“實(shí)際操作中很少有立即交房的，一般在過戶之后會(huì)推遲
3個(gè)月左右再交房。為了保證如期交房賣主往往需要再押一定數(shù)額的保證金。”
返租的方式能避免多一次動(dòng)蕩的搬家行動(dòng)，但前提是要在賣房前事先打算好買房的位置、面積、總價(jià)等條件，這樣便于盡早購房。“這種方式所爭(zhēng)取的交房時(shí)間還是有限的，所以不適合買新房，比較適合買二手房。”王文香說，在賣房前可向中介事先打聽好該地段附近的房源情況。“現(xiàn)在中介房源都比較充足，房主可以先了解房源，做到心中有數(shù)，等到賣了房子之后再定新房。”
專家建議：如果房源比較優(yōu)質(zhì)，可以將推遲交房作為賣房的條件之一，一般可以在房屋辦理完過戶手續(xù)之后，要求再推遲半年或者一年交房。
招數(shù)二：賣舊租房，安心過渡
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操作建議：為了湊齊首付款而要先賣老房的購房者，如果想購買新樓盤的住宅，但買了老房子的買主又不愿意交房時(shí)間太遲，這時(shí)購房者只能另外去租房子等待交
房了。王文香告訴記者，采用這種方式換房的購房者占的比例很少。“沒有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離上班地點(diǎn)近的地方
，有孩子的家庭可以考慮租一個(gè)離孩子上學(xué)近的地方，盡量少讓孩子脫離原來的生活圈。”
另外，租房之前要確認(rèn)好需要租房的時(shí)間長短，即新
房交房和裝修的時(shí)間都要考慮到。由于一般情況下，期房交房加上裝修的時(shí)間多則持續(xù)兩年以上，少則也要一年，所以盡量找適合長租的房源，以免中途因?yàn)橥Ｗ舛?
引起再次搬家等不必要的麻煩。以市南區(qū)、嶗山區(qū)普通住宅套二廳的租房行情來看，一年需要支付的租金約為2.4萬元左右，市北區(qū)2萬元左右，四方區(qū)、李滄區(qū)
略低。
專家建議：與租房房東簽訂租房協(xié)議時(shí)，可以以長租議價(jià)，這樣不僅可以增大議價(jià)的空間，也能保證長時(shí)間的租房期。
招數(shù)三：借錢周轉(zhuǎn)，先買后賣
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操作建議：先賣后買的換房方式固然能夠解決首付資金的問題，但是這樣的買房順序往往太折騰，尤其對(duì)于有小孩的家庭來說，搬家將是非常辛苦的一件事情。很
多人想到先買房，待到新房收拾差不多之后再賣掉舊房子。“如果親朋好友的家庭條件比較寬裕
，可以先向他們借錢，湊齊首付買上房。等到交房入住了之后，再把原來的老房子賣掉，將從親朋好友那里借來的本息一同還上。”王文香說，部分購房者會(huì)采用這
種方式來改善居住條件，達(dá)到換房的目的，但僅限于周圍親朋好友的條件比較寬裕的情況下。“向親朋好友借錢周轉(zhuǎn)并不難，因?yàn)槟阌幸惶追孔釉谑种校瑒e人有錢就
會(huì)比較放心借給你。”
按照目前銀行6.45%的存貸款基準(zhǔn)利率來計(jì)算，以購買120平方米、總價(jià)為140萬元的房子為例 ，按照現(xiàn)行60% 的首付比例
，需要支付首付款為84萬元，比先前50%的首付比例多支付了14萬元，那么這14萬元的年利息為9000元。
專家建議：如果按照銀行同期貸款利率支付給親朋好友利息，可以先確定借款時(shí)長，一般貸款期限越短，銀行貸款利率就越低。
招數(shù)四：民間借貸年息兩萬
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操作建議：如果不想先賣房后買房，但又湊不齊60%的首付款，購房者可以考慮民間借貸的方式來融資。民間借貸和銀行抵押貸款最大的區(qū)別之處，就是手續(xù)的
繁簡不同。“民間借貸的手續(xù)簡單，貸款條件審核也沒有銀行那么嚴(yán)格，而且審核周期短，因此可以解決不少購房者的燃眉之急。而銀行的手續(xù)復(fù)雜，流程縝密，最
重要的是銀行對(duì)貸款的審核特別嚴(yán)格，對(duì)抵押貸款的用途也嚴(yán)格把控，尤其現(xiàn)在政策明令禁止銀行消費(fèi)性貸款不能用于買房，所以現(xiàn)在一切用于買房的抵押貸款均不
予批準(zhǔn)。”王文香告訴記者，“如果想抵押貸款用于買房，購房者只能走民間借貸通道了。”
當(dāng)然，民間借貸的利息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銀行同期的貸款
利息。據(jù)了解，現(xiàn)在民間借貸市場(chǎng)的貸款年利率在15%左右，而銀行同期貸款年利率是6.45%，民間借貸的利率高出銀行利率兩倍多。目前民間借貸抵押貸款
的合同期最長為一年，一年之后如需要可以再續(xù)簽。仍然以購買120平方米、總價(jià)為140萬元的房子為例
，按照現(xiàn)行60%的首付比例要比先前多支付首付款14萬元，如果通過民間借貸來湊足這部分差額，每年需支付利息2.1萬元。
專家建議：此種融資方式利息比較高，但手續(xù)簡單，貸款門檻低，適合短期應(yīng)急。