2月16日，北京版“新國(guó)八條”細(xì)則正式出臺(tái)，由于該細(xì)則明確要求非京籍人口購(gòu)房連續(xù)五年以上在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅才能購(gòu)買(mǎi)一套住房，房屋租賃市場(chǎng)頓時(shí)一片風(fēng)聲鶴唳，許多人擔(dān)憂大量被限購(gòu)政策“擠出”新房和二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)，并因此大幅抬升租房市場(chǎng)的價(jià)格。但分析人士認(rèn)為，即使限購(gòu)政策持續(xù)，北京房租上漲壓力仍將小于去年，租房者無(wú)須過(guò)度擔(dān)憂。
租賃市場(chǎng)瞬間回暖租金尚未上漲
節(jié)后的北京租房市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)快速回暖的過(guò)程。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后初期，北京租賃成交量相比去年下降30%左右；與此同時(shí)，平均租金亦有所回落達(dá)到3013元/月，相比上月下降10元左右。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)聦?duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，節(jié)后初期60%客戶租賃過(guò)程中要看三套以上房子才能成交，因?yàn)楫?dāng)前租金較高，而節(jié)后初期的租客多為想“先下手為強(qiáng)”撿便宜房的，并不能馬上接受并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降的租金，因此成交難度大增。
但這種情況在一周之內(nèi)便迅速得到了改變，北京房屋租賃市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)之后幾乎瞬間回暖。
據(jù)鏈家地產(chǎn)門(mén)店租賃經(jīng)紀(jì)人反映，上一周還擔(dān)心租賃成交不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，但是近一周內(nèi)到門(mén)店咨詢租房的消費(fèi)者增加了兩倍，成交也比上一周翻了一番。租賃業(yè)務(wù)也變得繁忙，19日、20日周末兩天要接待的租賃看房有30例，其中20%能快速成交。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，細(xì)則出臺(tái)后的租房成交比細(xì)則出臺(tái)前增加了35.5%。
雖然成交迅速回升，但鏈家地產(chǎn)表示，當(dāng)前全市平均租金在3100元/月左右，并未因短期加速成交而上漲。這主要源于前期業(yè)主盲目報(bào)高價(jià)，已讓房源空置過(guò)久，當(dāng)前租金成交基本為前期“看房客”的回頭交易，很難叫高價(jià)。另外，老客戶續(xù)租、簽長(zhǎng)期約都會(huì)適當(dāng)降低租金。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，節(jié)后北京普通房屋租賃市場(chǎng)由于房源少，租房需求人多，因而刺激了成交量的大幅上漲。他分析，根據(jù)以往調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)1個(gè)半月左右，新房和二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定的觀望情緒和交易下降，但租賃市場(chǎng)會(huì)隨租賃旺季的來(lái)臨呈現(xiàn)量增價(jià)漲的局面。
限購(gòu)細(xì)則影響輕微
到底有多少人因此次細(xì)則中“連續(xù)五年以上在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅”受到了限制而無(wú)法買(mǎi)房？
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前北京全市一、二手房市場(chǎng)的購(gòu)房人群中的非戶籍購(gòu)房人群占34%，其中不能夠提供5年納稅證明的超過(guò)7成，所以，整體市場(chǎng)將有近二成的購(gòu)房人群受此影響而暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房。
但胡景暉對(duì)記者表示，雖然限購(gòu)政策將這部分購(gòu)房人群推向了租賃市場(chǎng)，但實(shí)際上，這部分人群本身就是租住房屋的，因此實(shí)際新增的租房需求并不多。目前市場(chǎng)上租賃需求主要來(lái)自新來(lái)京工作的外地人員和原先租房到期后續(xù)租或者另外租房。
張?jiān)聞t表示，近期北京租房市場(chǎng)成交放量與京版“新國(guó)八條”細(xì)則出臺(tái)并沒(méi)有太大的關(guān)聯(lián)，主要還是受季節(jié)因素的影響。但她同時(shí)表示，此次限購(gòu)令會(huì)使租房者的預(yù)期發(fā)生改變，從而在心理上較之前更能接受租金價(jià)格的上漲。
她表示，2010年租金的上漲給很多承租人帶來(lái)了慣性思維，認(rèn)為今年租金隨時(shí)有可能再次重演上漲局面，因此恐慌性租房，即使租金較高也馬上承受，但當(dāng)前租金上漲尚未成形，不要盲目道聽(tīng)途說(shuō)高價(jià)租房。
房租上漲壓力小于去年
雖然北京此次限購(gòu)細(xì)則將把部分購(gòu)房人群推向房屋租賃市場(chǎng)，但專(zhuān)家認(rèn)為，北京地區(qū)今年房租上漲的幅度將小于去年，因此租房者不必過(guò)于恐慌。
胡景暉認(rèn)為，因樓市限購(gòu)令而“由買(mǎi)轉(zhuǎn)租”的部分購(gòu)房者，很多原本就有居住地或租住的房屋，所以，限購(gòu)造成的擠出效應(yīng)，并不會(huì)導(dǎo)致今年租賃市場(chǎng)新增需求的大幅增加。而受重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響，加之近兩年房租上漲后帶來(lái)出租收益增加，使得原本空置的房源涌入租賃市場(chǎng)出租，房源量有所增加。來(lái)自我愛(ài)我家各門(mén)店的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后出租房源的掛牌量比去年同期增加了17.9%。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月上半月，3居大戶型成交量比1月上半月上漲了5.7%，表明合租比例在明顯上升；城市周邊五環(huán)外遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房屋成交量，比2月上半月上漲了約8.3%，表明租賃需求已經(jīng)開(kāi)始延軌道交通向租賃價(jià)格較低的遠(yuǎn)郊區(qū)縣分流。
胡景暉認(rèn)為，雖然今年房租依然面臨著較大的上漲壓力，但是隨著四環(huán)內(nèi)緊張的租賃需求將延軌道交通大量向租賃價(jià)格較低的遠(yuǎn)郊區(qū)縣分流，租賃房源的增加都將使得今年的租金上漲壓力有所減小。因此，北京今年房屋租金不會(huì)出現(xiàn)暴漲的局面，上漲幅度可能會(huì)保持在12%左右，但由于租賃供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)，在成交量上可能會(huì)較去年大幅上升。