樓市限購風(fēng)暴襲來，作為風(fēng)向標(biāo)的二手房市場似乎最先感受到了樓市降溫的寒冷。
各地“限購令”中，北京市的政策被認(rèn)為是最嚴(yán)厲的。“京十五條”開始執(zhí)行的首個(gè)周末，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式回應(yīng)了這一政策。盡管業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為北京樓市調(diào)控細(xì)則對于新開樓盤的影響遠(yuǎn)大于二手樓盤，但現(xiàn)實(shí)中二手房表現(xiàn)卻讓人看到調(diào)控政策強(qiáng)烈的后續(xù)效應(yīng)。
二手房市場呈現(xiàn)冰火兩重天
以“京十五條”開始執(zhí)行的17日為界，二手房市場表現(xiàn)出冰火兩重天的景象。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2011年2月16日，北京市二手房住宅單日簽約2057套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于節(jié)后幾天的日均成交量616套。2月17日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌了87.9%。
盡管業(yè)內(nèi)對二手房成交量下降預(yù)期十分明確，但在同一周的周末兩天，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式收場，則是以極端數(shù)字零來回應(yīng)調(diào)控政策。
同樣，與16日晚京城各大小地產(chǎn)中介為客戶網(wǎng)簽的繁忙景象相比，“京十五條”執(zhí)行后的中介機(jī)構(gòu)則可以說是門庭冷落。為此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪了位于長椿街上的一家地產(chǎn)中介，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見幾名工作人員在門口抽煙閑談，在記者詢問相關(guān)政策過程中并未見一名購房者前來辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，甚至連咨詢的人都沒有。
事實(shí)上，在各地落實(shí)樓市“新國八條”細(xì)則陸續(xù)出臺之前，二手房市場受到的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在福州，“新國八條”后，二手房成交量出現(xiàn)率先大幅下滑的現(xiàn)象，近一個(gè)月來福州二手房成交量比一個(gè)月前銳減五成左右。
中原地產(chǎn)22日發(fā)布的報(bào)告顯示，受房地產(chǎn)新政影響，1月份深圳二手房成交面積環(huán)比大幅下滑，跌幅逾30%。但價(jià)格環(huán)比略有上升。由于供應(yīng)有所減少，市場依舊呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，導(dǎo)致二手房成交價(jià)格環(huán)比小幅上漲，成交均價(jià)為21280元/平方米，環(huán)比12月份小幅度上升1.46%。
據(jù)了解，目前全國各大城市陸續(xù)出臺“限購令”，其中武漢、南昌等地首次將二手房列入限購范圍，而鄭州、濟(jì)南等地的“限購令”主要針對的是新房，二手房交易不在限購范圍之內(nèi)。
對于后一種情況，有分析認(rèn)為部分投資客或許會將資金轉(zhuǎn)向二手房市場，從而引發(fā)二手房市場的新一輪繁榮。不過，也有分析人士指出，二手房交易會不會因?yàn)樾路肯拶彾艿酱碳ぃ绻址績r(jià)格還是非常高，將對轉(zhuǎn)投二手房市場的購房者產(chǎn)生限制。
1/3購房人群暫時(shí)無法買房
相較以往幾次調(diào)控政策，盡管二手房在首付比例、限貸、稅收等政策上日漸收緊，但此次北京將“新國八條”中“禁三禁二”(本地人不能購買第三套住房，外地人不能購買第二套住房)的政策推向更加嚴(yán)苛的程度。如果說以前二手房購房成本在逐漸提高，此次調(diào)控政策下二手房的“房門”正在逐漸關(guān)閉。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來都大幅度下降，業(yè)主開始惜售，購房客戶開始觀望。該機(jī)構(gòu)研究人員預(yù)計(jì)，五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達(dá)到1月的兩成水平。
偉業(yè)我愛我家研究報(bào)告顯示，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購房”的限購細(xì)則將至少影響1/3的購房人群。目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過5成。而“京十五條”中明確規(guī)定對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
記者針對二手房購買者的采訪中，來自河北石家莊的王先生直接發(fā)起了牢騷：“在北京工作兩年半了，由于沒有戶口，現(xiàn)在一下子被剝奪了買房的權(quán)利。一手房價(jià)格太高，本想買個(gè)二手房，現(xiàn)在可好連二手房都不能買，干脆回石家莊發(fā)展算了。”
在“京十五條”開始執(zhí)行的當(dāng)天，北京房協(xié)副秘書長陳志在接受媒體采訪時(shí)解釋說：“限定五年在京連續(xù)繳納社保、納稅并不是排外政策。限購政策主要限制的是投機(jī)性需求。如果有人沒有給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，他就是掙了錢就跑來北京炒房，北京房價(jià)炒高了他從房地產(chǎn)市場上獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平。”
偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)還顯示，在北京二手房市場購房的外地人中，占比較大的均來自北京周邊省份，河北6.2%，黑龍江4.3%，山東3.9%，遼寧3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%，外地購房者占比的較高，使得北京的供求矛盾更加嚴(yán)峻，限制外地人在京購房將有利于緩解目前市場供不應(yīng)求的嚴(yán)峻形勢。
購房需求受抑制，助推房租上漲
在嚴(yán)格的限購政策面前，很多人失去購房的資格。原先打算購買二手房的部分人群不得不轉(zhuǎn)向租房市場，增加了租房市場的需求量。租房需求量上升，加上高房價(jià)連帶效應(yīng)、通貨膨脹預(yù)期加重和外來務(wù)工人員返程，諸多因素使房租上漲的預(yù)期逐步加強(qiáng)。
由于喪失了購房資格，上述王先生在記者談到房租近期可能上漲的話題時(shí)慶幸自己和房東簽的是長期租住合同，租金并沒有因?yàn)槭袌龅淖兓险{(diào)。但同時(shí)據(jù)他反映，周圍的同事已經(jīng)接到房東房租漲價(jià)的通知了，其中有一些人打算另租他處。
盡管現(xiàn)在無法探究被抑制的二手房需求中有多少會轉(zhuǎn)化成租房需求，但可以肯定的是，不能買房只能租房的現(xiàn)實(shí)將成為繼續(xù)留京發(fā)展的大多數(shù)人的無奈選擇。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)研究顯示，限購細(xì)則，除了打擊了外地人在京投機(jī)炒房行為的同時(shí)，對真正在北京工作，切實(shí)需要買房，但納稅未滿五年的外地人也是提高了門檻。這部分購房人群只能延遲購房計(jì)劃，暫時(shí)轉(zhuǎn)向租賃市場，等待納稅滿五年后再出手買房，隨著租賃市場需求的增加，將給今年租金的上漲帶來一定壓力。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年北京的租賃市場可能呈現(xiàn)出租房需求大幅增長的局面，預(yù)計(jì)租金上漲幅度可能超過10%。