凸顯中央政府巨大決心的樓市調(diào)控“新國八條”正面臨著尷尬。1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，限購是重中之重。但“新國八條”中規(guī)定各地出臺限購令的期限即2月中旬已過，截至南都記者發(fā)稿時(shí)，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的70個(gè)大中城市中，目前有15個(gè)城市正式實(shí)施，另計(jì)上仍未實(shí)施但限購細(xì)則已經(jīng)報(bào)批的廣州等3個(gè)城市，僅有18個(gè)城市落實(shí)了“新國八條”。
“即便是這些已經(jīng)出臺了限購令的城市，在限購時(shí)間方面，只有貴陽明確了調(diào)控目標(biāo)，其他城市都沒有相關(guān)規(guī)定，只是一個(gè)臨時(shí)性的措施。”廣州市社科院科研處處長彭澎認(rèn)為，這反映出地方政府在落實(shí)中央政策時(shí)仍存在很大的抗拒和僥幸心理，“地方政府對土地財(cái)政的依賴現(xiàn)狀沒有改變，房地產(chǎn)行業(yè)對地方G
DP的巨大貢獻(xiàn)，加之調(diào)控以來并沒有哪個(gè)地方政府因?yàn)闆]有嚴(yán)格落實(shí)政策而受到嚴(yán)厲的處罰，能拖則拖是必然的選擇。”
八成未按時(shí)出限購令
根據(jù)新國八條規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺住房限購措施。
1月31日，青島率先出臺新版限購令。此后，上海、北京等地相繼出臺。而今已步入2月下旬，目前已落實(shí)或即將落實(shí)限購政策的城市卻僅有18個(gè)：北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟(jì)南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無錫和廈門。在諸多非直轄市的省份中，山東省政府辦公廳印發(fā)通知規(guī)定，全省各地可制定相應(yīng)“限購”“限貸”辦法，通知規(guī)定了限購套數(shù)，還提出人民銀行各分支機(jī)構(gòu)還可提高二套房貸款首付款比例和利率。
這意味著，國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的70個(gè)大中城市中，仍有52個(gè)城市未出限購細(xì)則，約八成城市未在國務(wù)院要求的2月中旬之前落實(shí)“新國八條”。
“這些限購城市中也只有貴陽明確了調(diào)控目標(biāo)，此外，長春、青島也明確了執(zhí)行到年底，而其他城市都是沒有時(shí)間限制的。這意味，地方限購的措施可以隨時(shí)發(fā)生變化。”彭澎向南都記者表示，這種沒有目標(biāo)和期限的做法，很難讓公眾對地方政府限購政策持有信心。“更像是應(yīng)付中央的政策，并沒有真正嚴(yán)格落實(shí)的意思。一旦中央政策發(fā)生改變，這些城市也會隨之改變。”
諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從限購區(qū)域看，北京、上海等一線城市都比較嚴(yán)厲，本地居民限購第三套、外地居民限購第二套以及不符合條件的外地居民限購的范圍為全市范圍，而包括貴陽、石家莊、哈爾濱等6個(gè)城市在內(nèi)的限購范圍并非全市，如貴陽限購范圍僅為中心人口密集的且房價(jià)高過一環(huán)內(nèi)的住房。而從目前已經(jīng)出臺新版限購令細(xì)則的上述16個(gè)城市各自的規(guī)定看，共同點(diǎn)是本地居民家庭限購第三套，外地居民家庭限購第二套；戶籍以及社保和納稅證明成各地限制外地人購房的門檻。
地方土地財(cái)政斷奶難，能拖則拖
有意思的是，樓市步入調(diào)控以來，即便是新國八條出臺之后，沒有一個(gè)城市表態(tài)自己屬于房價(jià)較高、漲幅過快，不約而同的是，全國各地大中城市對此保持沉默。即便是即將實(shí)施細(xì)則的廣州，官方也稱自己“跟其他一線城市比，房價(jià)是比較合理的。”
“土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的主要來源，房地產(chǎn)行業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大，這在短期內(nèi)都沒有改變，地方政府落實(shí)樓市調(diào)控政策根本沒有動力。”彭澎認(rèn)為，新國八條也沒有明確哪些城市屬于“房價(jià)過高、上漲過快”必須要落實(shí)限購，“讓地方政府自己承認(rèn)，簡直是不可能的事情。”
以海南為例，根據(jù)2月20日海南省統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)公布的《2010年海南省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2010年，海南省地方財(cái)政收入達(dá)到271
.06億元，增長52 .1%，增速比全國財(cái)政收入增長的21.3%高3 0
.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為全國第一。而房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，同比增長62.5%，是拉動投資快速增長的主力。與之對應(yīng)的是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的1月報(bào)告，海口、三亞的房價(jià)同比分別上漲21.6%和19.1%.但這兩個(gè)城市至今未落實(shí)限購政策。
有意思的是，新華社前日亦發(fā)文抨擊此種現(xiàn)象，文章指出，如今房價(jià)節(jié)節(jié)走高，遲遲不出臺限購令，可見有些地方對土地財(cái)政的依賴性很大。文章最后強(qiáng)調(diào)，限購令出臺后，投機(jī)和熱錢有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市跡象。因此，其他城市應(yīng)積極跟進(jìn)，出臺限購令宜速不宜遲，搶抓時(shí)間與房地產(chǎn)投機(jī)賽跑，早一天出臺就能早一天阻止熱錢興風(fēng)作浪。
“還有一個(gè)重要的原因是歷次調(diào)控，落不落實(shí)調(diào)控政策，落實(shí)得徹底不徹底，最嚴(yán)厲的問責(zé)不過于國土部約談。”彭澎向南都記者表示，雖然新國八條很嚴(yán)厲，但是一沒有明確哪些城市必須限購，二沒有對不落實(shí)政策的城市給予主要官員怎樣的處罰，“在這種情況下，能拖則拖成為各個(gè)城市的選擇，一線城市看北京，二線城市又看著一線城市，三線城市更不急，這么多的城市都沒有出臺，法不責(zé)眾，都存在著僥幸心理。”
中央政府能否“殺一儆百”
限購政策究竟有多大威力？從限購政策的本身而言，業(yè)界人士也是看法不一。世聯(lián)地產(chǎn)根據(jù)其對目前主要限購城市的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，北京自去年4月底宣布限購以來，短期內(nèi)市場需求抑制較明顯，隨后市場有在去年9、12月出現(xiàn)兩波比較大的反彈。雖然由于限購令出臺的時(shí)間還比較短，還有待市場檢驗(yàn)。但從市場周成交變化情況來看，大部分城市，短期效應(yīng)較明顯。而有少數(shù)城市，如天津限購后市場成交仍然保持上漲態(tài)勢。
“從目前實(shí)施限購的城市效果來看，需求非但沒被壓制，相反市場表現(xiàn)得更加反復(fù)無常。”世聯(lián)地產(chǎn)一位不愿具名的分析師認(rèn)為，首先，對限購城市本身來說，限購的實(shí)施，會短暫壓制需求，而隨后在市場對限購認(rèn)識漸清的情況下，市場則開始報(bào)復(fù)性的反彈，如北京在去年9、12月的兩波反彈；其次，限購城市被壓制的需求會轉(zhuǎn)移到周邊城市，從而造成周邊未實(shí)施限購的城市的市場短暫的火爆。如深圳周邊的惠州，在深圳去年9月30日宣布限購后，去年10月份惠州成交量環(huán)比增長55%.
“市場的反復(fù)恰恰說明各地在落實(shí)調(diào)控政策時(shí)存在僥幸心理。”彭澎認(rèn)為，盡管目前限購令的效果可能需要到4、5月份才能顯現(xiàn)，但“如果堅(jiān)持限購一年，房價(jià)肯定會下跌。”在他看來，中央政府對樓市調(diào)控的決心巨大，后續(xù)若各地態(tài)度依然曖昧，極可能會被迫嚴(yán)懲對政策落實(shí)不力的城市，“只要有一起嚴(yán)懲的例子，相信樓市的政策將會得到很好的落實(shí)。”