新一輪“限購(gòu)”大幕正在開(kāi)啟。16日，北京落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。被業(yè)界稱(chēng)為空前嚴(yán)厲的“京十五條”再次提高外地人購(gòu)房門(mén)檻，規(guī)定擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供連續(xù)5年(含)以上個(gè)稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停對(duì)其售房。同時(shí)，暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專(zhuān)家普遍認(rèn)為，從“國(guó)八條”開(kāi)始的此輪涉及限購(gòu)、二套房貸收緊等方面的調(diào)控，給持續(xù)火爆的樓市澆了一盆冷水，多數(shù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商陷入新一輪觀望，整個(gè)2月的成交量將出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在一定程度上增加樓市降價(jià)的可能。
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北京朝陽(yáng)區(qū)一處建設(shè)中的住宅樓。新華社記者 趙琬微
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調(diào)控加碼 “限購(gòu)潮”洶涌襲來(lái)
有消息稱(chēng)，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，主要包括已出臺(tái)“限購(gòu)令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。
在公眾普遍關(guān)注的限購(gòu)方面，北京版細(xì)則要求，自通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
此外，京版“國(guó)八條”還規(guī)定，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，總結(jié)本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行等。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為，北京出臺(tái)的“京十五條”措施空前嚴(yán)厲，再次提高外地人購(gòu)房門(mén)檻，精準(zhǔn)打擊外地炒房。同時(shí)，京版“限購(gòu)”以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進(jìn)一步抑制了投機(jī)性需求的進(jìn)入，另一方面也適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)了以換房為目的的改善性需求。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)認(rèn)為，對(duì)北京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購(gòu)房”的限購(gòu)細(xì)則將至少影響1/3的購(gòu)房人群。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購(gòu)房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過(guò)5成，所以，二手房市場(chǎng)將有1/3的購(gòu)房人群受此影響而暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房。
在北京之前，青島、上海、濟(jì)南、成都等地已出臺(tái)了細(xì)化政策，在限購(gòu)方面也進(jìn)一步升級(jí)，比如上海便要求，已有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭均不可再新購(gòu)住房。
根據(jù)“國(guó)八條”，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。這意味著未來(lái)幾天內(nèi)，限購(gòu)令將在更多城市密集落地，新一輪樓市“限購(gòu)潮”正洶涌襲來(lái)。
博弈升級(jí) 開(kāi)發(fā)商仍在觀望
受“限購(gòu)潮”波及，一些熱點(diǎn)城市成交量恢復(fù)乏力。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，作為前兩輪調(diào)控政策的延續(xù)，“三次調(diào)控”在限購(gòu)、營(yíng)業(yè)稅、二套房貸等方面全面加強(qiáng)調(diào)控力度，終于給持續(xù)火爆的國(guó)內(nèi)樓市澆上一盆冷水。“在調(diào)控重拳之下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主們都選擇了觀望”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)。
北京鏈家地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在一些手持多套房產(chǎn)的業(yè)主已開(kāi)始了新一輪的觀望，“調(diào)控比較嚴(yán)的話，他們就轉(zhuǎn)賣(mài)為租了，一般不會(huì)急于拋售，會(huì)選擇看看接下來(lái)的市場(chǎng)行情”。徐楓認(rèn)為，目前多數(shù)業(yè)主比之前要成熟許多，他們已對(duì)政策及其可能產(chǎn)生的效果有了一定預(yù)期。
相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商也未有濃重的悲觀情緒。“我們了解到一些開(kāi)發(fā)商仍在‘賭’這一波政策，并沒(méi)有做出明顯的應(yīng)對(duì)。”徐楓表示，部分房企認(rèn)為幾個(gè)月之后便可以避過(guò)調(diào)控政策的“風(fēng)頭”，因此現(xiàn)在選擇了觀望。
部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，限購(gòu)、限貸等政策如果得到認(rèn)真落實(shí)的話，會(huì)較大程度上迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，但此輪調(diào)控政策在長(zhǎng)期性和持續(xù)性上尚存在不確定性，一段時(shí)間后，有些城市可能會(huì)在執(zhí)行上出現(xiàn)打折扣等現(xiàn)象。
雖然開(kāi)發(fā)商力“賭”政策回暖，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松而且有可能更加嚴(yán)格。廣州證券最近的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍將持續(xù)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未達(dá)到政府的調(diào)控目標(biāo)，后續(xù)再度加碼調(diào)控的可能性較大。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，此輪調(diào)控政策的出臺(tái)已透露了這樣一個(gè)信號(hào)，即政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是有決心的，也是有辦法的，部分人認(rèn)為限購(gòu)等政策是短期行為，但在他看來(lái)，至少在今后一段時(shí)期內(nèi)，限購(gòu)等政策在部分熱點(diǎn)城市有可能還會(huì)堅(jiān)持下去。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，鑒于“三次調(diào)控”所產(chǎn)生的強(qiáng)有力影響，未來(lái)國(guó)內(nèi)樓市的走勢(shì)將由不同城市供求對(duì)比狀況、地方政府政策執(zhí)行力度強(qiáng)弱、各個(gè)城市樓市本身發(fā)展特點(diǎn)等因素來(lái)決定，但總體來(lái)看，市場(chǎng)正在向有利于購(gòu)房者的方向傾斜。
未來(lái)走勢(shì) 成交縮量或成降價(jià)前兆
記者了解到，“國(guó)八條”出臺(tái)以后，各地樓市市場(chǎng)供求量銳減，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若新政效應(yīng)持續(xù)蔓延、地方政府嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)新政的話，未來(lái)樓市可望步入降價(jià)通道。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2月第一周(1月31日至2月6日)受節(jié)日等因素影響，監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，九成城市樓市成交量下跌。其中近五成城市跌幅超過(guò)90%。重點(diǎn)城市均呈現(xiàn)成交量下滑態(tài)勢(shì)，上海、深圳和杭州成交量環(huán)比下滑90%以上，其中深圳跌幅更是超過(guò)95%。
進(jìn)入第二周，各地樓市成交量開(kāi)始有所恢復(fù)，重點(diǎn)城市中，深圳和成都成交量回升較為迅速，成都商品住宅成交量基本恢復(fù)至春節(jié)前的水平。其余城市成交量恢復(fù)力度相對(duì)較小。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)及春節(jié)前后的兩周(1月31日至2月13日)時(shí)間里，北京期房、現(xiàn)房住宅的累計(jì)簽約量?jī)H為1217套，僅相當(dāng)于“國(guó)八條”出臺(tái)前一周(1月24日至1月30日)樓市成交量的一半。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在“國(guó)八條”和加息的雙重抑制下，上周(2月7日至2月13日)樓盤(pán)成交已經(jīng)出現(xiàn)普降，僅有不到20個(gè)樓盤(pán)的單周成交量超過(guò)10套。
和一手商品房的表現(xiàn)相類(lèi)似，二手房市場(chǎng)供求量銳減，市場(chǎng)開(kāi)始步入觀望期。據(jù)中原地產(chǎn)2011年2月統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)五大城市的中原三級(jí)市場(chǎng)門(mén)店新增客源和盤(pán)源數(shù)量近期都有大幅度下降。2月第一周五大城市新增客源和盤(pán)源為1月周平均水平的一成左右，同2010年4月新政剛剛出臺(tái)后的市場(chǎng)形勢(shì)大致相仿。具體表現(xiàn)在：業(yè)主們開(kāi)始惜售，購(gòu)房客戶開(kāi)始觀望。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達(dá)到1月兩成的水平。鑒于此次限購(gòu)等新政的影響，各地樓市將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，歷年來(lái)農(nóng)歷春節(jié)后的樓市“小陽(yáng)春”現(xiàn)象也將難以出現(xiàn)。此外，在各地二手市場(chǎng)成交量持續(xù)下跌形勢(shì)下，二手住宅市場(chǎng)價(jià)格可望出現(xiàn)一定幅度的松動(dòng)。