春節(jié)的鞭炮聲未過，房地產又迎來了一個大利空。2月8日晚，央行忽然宣布加息25個基點。加上春節(jié)前的新“國八條”以及滬渝房地產試點的推出，2011年開發(fā)商一開始就遭受三大重擊。
雖然有國內研究者認為疊加效應將使房價面臨大幅下跌的風險，但有國際投行卻認為，最后一只靴子落地，國內房地產利空已出盡。花旗表示，因內地加息早被廣泛預期，因此不少物業(yè)買家，尤其首次置業(yè)者，已消化合理的加息預期。
不管是“疊加影響”還是“利空出盡”，開發(fā)商早在暗地里各顯神通，馬太效應將越發(fā)明顯。
房貸壓力驟增
東海證券的分析師認為，單純就此次加息而言，對行業(yè)影響不大，但累計效應如同于溫水煮青蛙。根據(jù)測算，加息25個基點對消費者購房負擔影響為1%~3%，而且購房者對利率的敏感程度遠不及首付比例提高。情況確實如此嗎？
王曉明今年春節(jié)就過得不太踏實，“短短一個春節(jié)假期，房貸需要支付的利息就增加了16萬多元。”王曉明為記者算了筆賬。他是今年1月下旬在廣州買的房子，準備貸款100萬元，分20年還清。按理論數(shù)據(jù)計算，加息前，五年以上貸款年基準利率為6.4%，其每月需還款7396元，支付利息近77萬元。而以加息后年利率6.6%計算，他每月則需還款7514元，支付利息80萬元。
如此看來，加息不過讓他20年多付3萬元利息。但實際上房貸一直有八五折利率的優(yōu)惠，“如果春節(jié)前辦妥了房貸，我每月需還款額是6845元，利息總額只有64萬元。”王曉明表示。但由于種種原因，其房貸一直無法順利辦理。春節(jié)假期一過，他就接到銀行電話，表示其房貸申請只能按基準利率計算。這讓他每月多支付近700元的房貸。“每月的房貸壓力突然提高10%，真有些難以接受”。
記者2月9日致電廣州中行、農行、建行、交行、招行等幾家銀行，其工作人員均表示，目前廣州地區(qū)沒有收到暫停房貸優(yōu)惠利率的通知。購房者還是可以按照原本的手續(xù)申請等待審核。但記者通過專職辦理按揭貸款的律師了解到，現(xiàn)在廣州首套房優(yōu)惠利率的確在收緊。“如果說今年1月還有10個人可以獲得優(yōu)惠利率，那春節(jié)后大概只有4個人。”一位國有銀行的房貸部工作人員也向記者證實，對購房者的審核標準在提高。而這種情況在上海、北京等地均有出現(xiàn)。
這還是首套房的房貸難度，“二套房基本沒有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的標準計算。”上述國有銀行的工作人員表示。
政策疊加加大觀望
“這對我們的銷售會有多大影響還需要評估。”對于這次加息及銀行房貸收緊，一位上市房企的銷售總監(jiān)向記者表示。其實2011年1月，其所在公司的銷售情況非常好，同比增長超過一倍。這種情況在其他上市公司也有同樣表現(xiàn)，萬科今年1月實現(xiàn)的銷售金額高達201億元，同比增長了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌。”上述銷售總監(jiān)向記者表示，但具體應對還要看春節(jié)后一周的銷售情況而定。
但花旗銀行的研究報告還是認為加息早已預期，雖然會加重置業(yè)者的負擔，但在通脹環(huán)境及缺乏投資渠道下，加息并不足以打擊市民購房意愿。亞銀投資首席分析師李大偉也有類似觀點，其認為現(xiàn)在國內銀行存款還處于負利率的水平，估計要扭轉該狀況，央行至少還要加息100個基點。“現(xiàn)在國內樓市需求，特別是一線城市，有相當部分是投資保值。他們對于銀行杠桿的考慮不是很敏感。”李大偉表示。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，對于房地產市場而言，加息的影響需要經歷一個量變到質變的過程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較小；直到累計加息多次，比如六次左右，加息周期過半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應，才會顯著表現(xiàn)出來。“若依此規(guī)律，則當前第三次加息后，對于樓市依然屬于"溫水煮青蛙"，不必夸大其效果”。
但加息以及新“國八條”的疊加沖擊的確在加大投資者的成本。新“國八條”出臺后，總部在華南的開發(fā)商曾向記者表示，其中提高二套房的貸款成本措施，使“新投資者的成本幾乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期內部分投資者的成本增加了16%~18%。這足以讓這些投資者進入觀望狀態(tài)。
資金鏈再受壓
假如銷售受阻，對開發(fā)商的資金鏈肯定有不小沖擊。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產行業(yè)的整體資產負債率高達70%，136家房地產上市公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為－884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經營性現(xiàn)金流為負。
另一方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在去年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10個百分點。特別是地產開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。
今年在種種政策壓力之下，開發(fā)貸款以及居民個人按揭貸款肯定會再次收縮。有開發(fā)商曾預計今年的開發(fā)貸總量會比去年縮減6%～13%，以去年7500億元的開發(fā)貸計算，今年可能縮減為6500～7000億元。
開發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構成：銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。當銀行貸款肯定收縮，而銷售回款在政策沖擊下不明朗因素增多的情況下，開發(fā)商只能更多地依賴自籌資金。
就在央行宣布加息的前一天，2月7日碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù)。具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。據(jù)悉，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調人，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。
此前，佳兆業(yè)、恒大、中駿、瑞安均宣布發(fā)行債券。這些債券用途幾乎如出一轍：所募得款項將為新增房地產項目提供資金，并做公司的一般用途。顯然海外有融資渠道的開發(fā)商正在未雨綢繆。
在上一波加息中，SOHO中國董事長潘石屹就表示會增加開發(fā)商2%的財務成本，而此次加息東海證券也認為：“本次加息加大了上市公司的財務支出，對業(yè)績的影響不及2%。”
加息理論上的確增大了開發(fā)商海外融資的欲望。目前，國內一年期貸款利率已經高達6.06%，五年期貸款達6.6%。這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進一步拉近，今年1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元三年期及37億元五年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。再加上海外債券融得資金的使用限制較小，使得這種融資方式更加受到開發(fā)商的青睞。
但是擁有海外融資渠道的開發(fā)商并不多，“我們會增加與這些開發(fā)商的合作”。偉業(yè)地產董事長李長虹表示，這是廣州一家地方性的開發(fā)商。由于銀行收緊銀根，他們的資金渠道已經越來越窄，未來不得不面臨的選擇只有合作或者并購。
蘇格蘭皇家銀行的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在內地房地產市場整合加速，25家主要房地產商合計的市場占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其預期未來內地房地產公司海外發(fā)債將日趨頻繁，而擁有充裕資金的房地產商將可支持其擴充以取得更大的市場份額。
準備發(fā)債的碧桂園總裁莫斌就表示，公司現(xiàn)有項目中，約2/3位于廣東省內，將來兩三年內會逐步改變現(xiàn)有布局方式，使得省內和省外的項目數(shù)量持平。這意味著，擁有海外融資渠道的碧桂園未來兩年內將加速擴張。