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國家統(tǒng)計局17日發(fā)布報告，2010年12月份我國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.3%，同比上漲6.4%。圖為海南省三亞市大東海風(fēng)景區(qū)內(nèi)的一個居民小區(qū)。記者
姜鐵英 攝 |
1月6日，中部城市合肥新年首場土地拍賣會即誕生出引人注目的新“地王”。加拿大松芝國際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司以5.9億元競得單價地王，成交單價為1420萬元/畝，將這座城市2010年度970萬元/畝的老單價地王遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。
在合肥周邊的武漢、鄭州、南昌等二三線城市，土地市場與房地產(chǎn)業(yè)熱度同樣不減。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們指出，隨著一線城市樓市逐漸飽和及成本上漲，加上調(diào)控政策細(xì)化，特別是2010年中國北京、上海、廣州、南京、杭州等十多個一二線城市陸續(xù)推出“每戶家庭只能新購一套商品房”的限購政策后，中國二、三線城市被認(rèn)為是2011年房地產(chǎn)業(yè)最有潛力的市場，成為房地產(chǎn)開發(fā)商必爭之地。
合肥單價“地王”新年強(qiáng)勢而來
“1420萬元/畝、20號第一次，1420萬元/畝、20號第二次，1420萬元/畝、20號第三次。”隨著主持人一聲錘響，加拿大松芝國際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司在一陣掌聲中摘得合肥市蜀山區(qū)W1005地塊。
2011年合肥首場土地拍賣會于1月6日拉開大幕。離拍賣會正式開始還有半個小時，合肥招投標(biāo)中心四樓會議室已經(jīng)坐滿了前來參加土地拍賣會的競買人和工作人員。
拍賣會伊始，主持人宣布W1005地塊起拍價為510萬元/畝，每次加價10萬元。競拍現(xiàn)場十分激烈，多次出現(xiàn)幾家競買人同時舉牌競買的場面，讓人難以分清是哪家競買人先舉牌。應(yīng)價高潮頻頻出現(xiàn)，調(diào)價幅度也不時拉大。
最終，這塊地在九家知名房企競爭中，終于創(chuàng)下合肥住宅樓面價新高，加拿大松芝國際羲福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司以5.9億元競得單價地王，成交單價為1420萬元/畝，樓面地價為6454.51元/平方米，溢價率高達(dá)178%。
而就在同樣的地點，2010年的最后一天，合肥舉行了史上單日最大規(guī)模的土地拍賣會。在這六處地塊的競爭中，各家企業(yè)競價人展開激烈角逐。最終，這6宗總面積達(dá)914畝的土地總出讓金高達(dá)51億元，創(chuàng)合肥史上單日賣地規(guī)模之最。多宗土地溢價率超過50%，個別地塊溢價率超過120%。而不久前的12月19日，國土資源部下發(fā)《國土資發(fā)〔2010〕204號》里規(guī)定，溢價率超過50%的成交土地，需要在成交2日內(nèi)上報國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。
在合肥2010年的最后這場土地拍賣會上，淮礦地產(chǎn)一家企業(yè)獨攬3宗地塊。這是淮礦地產(chǎn)2010年第三次出現(xiàn)在合肥土地市場，前兩次競爭未能得手。淮礦地產(chǎn)合肥分公司一位姓易的工作人員告訴記者，該公司看好合肥房地產(chǎn)市場的潛力，所以積極參與合肥的土地拍賣，將在2011年全面開動這三個競拍所得項目。
二三線城市土地價格上漲原因
安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年全年合肥市累計成交國有建設(shè)用地57宗，比2009年的82宗暴跌25宗，跌幅高達(dá)30.5%；累計成交面積4599畝，比上一年狂跌1223畝，跌幅高達(dá)21%；而累計成交金額197.91億元，比2009年上漲27.38億元，漲幅16.06%；成交宗地樓面均價1972.4元/平方米，漲幅28.9%。
合肥市國土資源局土地有償使用服務(wù)中心副主任宋衛(wèi)東表示，2010年內(nèi)4月和9月的兩輪調(diào)控政策，對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊懀贿^合肥土地市場整體仍呈現(xiàn)出量跌價升的現(xiàn)象。
合肥中恒置業(yè)有限公司副總經(jīng)理邊駿表示，目前，許多開發(fā)商看好合肥的市場，但土地集中在政府的手里，需求大而供給不足，開發(fā)商處在土地饑渴之中。土地供應(yīng)緊張，推動了土地競拍價格上漲，最終也影響房價上漲。“我們看好合肥和安徽其他一些三線城市市場，2011年將加大投資競拍。”他說。
宋衛(wèi)東認(rèn)為，合肥土地市場的潛力巨大是2010年底引得諸家企業(yè)又一輪競相爭拍的重要原因。
“作為中部省份中最靠近長三角的省會城市，合肥市近些年開展大建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施逐漸完善。許多開發(fā)商看到了合肥的潛力。”宋衛(wèi)東說，“前些年，外界對于合肥的發(fā)展價值認(rèn)識有所偏差。如今可以說是合肥土地價值的回歸。”
專家支招房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
蕪湖市民程虎本打算在2010年借著國家各種抑制房價政府的“東風(fēng)”進(jìn)行“抄底”，可他在2010年底轉(zhuǎn)遍了蕪湖多家樓盤，房價并沒有如預(yù)期那樣有所下降，反而“漲”聲一片，這讓他大失所望。
記者近日來走訪和電話咨詢了部分二三線城市的樓盤，采訪的大部分房地產(chǎn)商表示，2010年商品房價格依舊堅挺，并且增幅不小。
合肥經(jīng)開區(qū)一家樓盤置業(yè)顧問陳靳表示，該樓盤二期2009年開盤均價為5000多元，而2010年開盤的三期均價達(dá)到了6800元。尤其2010年末，樓市開始回暖
安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)地產(chǎn)研究中心給予的報告顯示，2010年合肥商品房住宅總共成交79061套，共計銷售面積為7691795平方米，均價6166.6元/平方米。比2009年銷售套數(shù)下降了36967套，價格卻比09年4388.0元/平方米上漲了1778.6元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，這一數(shù)字符合今年的整體情況，由于貫穿全年的調(diào)控而導(dǎo)致開發(fā)商、購房者之間的博弈，銷售套數(shù)的驟減和價格的年初猛升年中微升即構(gòu)成了今年全年的市場特征，也顯示出了國家調(diào)控所顯現(xiàn)的作用。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示中國樓市購買需求的“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”十分明顯。2010年1-11月，一二線城市集中的東部地區(qū)商品房銷售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個百分點；而中、西部地區(qū)占比則分別提高0.8、1.4個百分點。
記者了解到，許多二三線城市房市與合肥基本相同。河南省鄭州市2010年1-11月份商品住房均價為5432元/平方米，較2009年商品住房銷售均價高出了852元/平方米。
湖北省武漢市2009年商品住房均價為5265.91元/平方米，2010年11月商品住房成交均價已漲至6531.7元/平方米。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開教授分析說，目前國內(nèi)一線城市的城市化率大多超過了70%，而二三線城市還不足40%，發(fā)展空間巨大。以合肥為例，2015年合肥市城區(qū)人口將達(dá)到400萬，而現(xiàn)在城區(qū)人口為300萬。新增人口及原人口改善住房條件等因素下，合肥至少每年有1000萬平方米的房市需求。
“中西部二三線城市處于城鎮(zhèn)化快步上升期，伴隨著人們改善生活水平的愿景，這些城市房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求使得其在房地產(chǎn)業(yè)方面仍然具有很大潛力。”他說。
保障二三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，安徽省社科院專家孔令剛認(rèn)為，政府應(yīng)該逐步淡化直接干預(yù)的行為，通過稅收杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場，比如針對二套房、三套房出臺更加嚴(yán)厲的稅收政策，如高額保有稅、物業(yè)稅，從而從根本上遏制投機(jī)行為。同時，推動住房保障基金，增加對廉租屋和經(jīng)濟(jì)租賃房的投資。