1月14日，《第一財經(jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文，在業(yè)內(nèi)外引起廣泛關注。
昨日，即該報道發(fā)表的第二個工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局（下稱“上海規(guī)土局”）在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知，對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出了正式回應。
上海規(guī)土局2010年2號預申請公告多數(shù)地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》（下稱《預申請須知》）中，“土地期滿后的處理方法”都是“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”。這些說辭因看似與《物權法》有關規(guī)定相矛盾而引起業(yè)內(nèi)激烈討論。
上海規(guī)土局在《通知》中解釋，《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第（二）款第9項“土地期滿后的處理方法”，是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內(nèi)容出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。
也就是說，雖然《預申請須知》中只有“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣的字眼，但其實，這些規(guī)定的實行，都是有前提條件的。
《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十八條規(guī)定：“土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施。”
如此來看，土地出讓期限屆滿時，土地使用者若要續(xù)期，就需提出申請，申請通過的，才能繼續(xù)使用該地塊。
但是，從《通知》列舉的規(guī)定來看，有一類地塊似乎是例外的。根據(jù)《通知》提及的第二十七條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。”
此條規(guī)定，又引起業(yè)內(nèi)一番討論。
記者昨日查閱上海規(guī)土局2010年2號預申請公告中多個住宅地塊的預申請須知，比如樂都路8號A地塊，期滿處理方法中均有“出讓人收回并補償相應殘余價值”的表述。
有人指出：“從規(guī)定內(nèi)容來看，第二十八條似乎是第二十七條的補充，那么，第二十七條規(guī)定住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續(xù)期的話，住宅用地是不是就不適用‘土地期滿后的處理方法’？”
另有市場分析人士指出，在第二十七條規(guī)定中，“除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準”和“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期”兩條屬于并列關系，屆時如果住宅建設用地出現(xiàn)“社會公共利益需要”時，究竟應該參照哪一條來執(zhí)行，也沒有被明確表述。“我認為應該是以‘社會公共利益需要’為先，這樣一來，宅地也并不完全可以自動續(xù)期，《通知》的解釋就不矛盾了。”
對于住宅用地的續(xù)期，2007年頒布的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。
無論如何，目前市場公開所能獲得的資料就是《預申請須知》，并非出讓方最終與開發(fā)商簽訂的出讓合同。從此次上海規(guī)土局用以澄清的《通知》來看，或許“土地期滿后的處理方法”只起到一個對外告知作用，土地出讓合同中是否會做出“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣明細的處理辦法，還有待解答。