正在此間召開的重慶“兩會(huì)”傳來消息，“十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。此舉對(duì)于改善住房結(jié)構(gòu)，完善住房體系，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為意義重大，彰顯政府調(diào)控樓市的決心。但同時(shí)也要看到，房產(chǎn)稅改革是一項(xiàng)浩大的系統(tǒng)工程，要慎之又慎，穩(wěn)妥推進(jìn)。
開征房產(chǎn)稅彰顯政府調(diào)控樓市信心
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
事實(shí)上，人們對(duì)房產(chǎn)稅并不陌生，早在幾年前報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體上就有許多關(guān)于房產(chǎn)稅的議論、爭(zhēng)論。特別是從去年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房?jī)r(jià)飆升，而一波又波對(duì)樓市的調(diào)控，可謂是歷年來力度最大、手段最多、持續(xù)性最長(zhǎng)的一年，但似乎也拉不住高房?jī)r(jià)這個(gè)“脫韁的野馬”，仍高高在上。在經(jīng)歷了加息、限價(jià)等調(diào)控手段之后，人們期待房產(chǎn)稅能夠力挽狂瀾，成為抑制房?jī)r(jià)過快上漲的靈丹妙藥。
重慶市是最早向國(guó)務(wù)院提出進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的城市。雖然具體的實(shí)施方案仍在完善中，但經(jīng)多方打探，記者略有知曉重慶房產(chǎn)稅的大體方向：主要針對(duì)高檔商品房和打擊炒房投機(jī)，存量和增量均包括在內(nèi)。其中高端商品房，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對(duì)別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房須其評(píng)估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收房產(chǎn)稅，可能為上年重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)2-2.5倍。同時(shí)為打擊炒房投機(jī)行為、遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶還將對(duì)個(gè)人擁有的多套商品房征收房產(chǎn)稅。
根據(jù)重慶市政府的初衷，征收房產(chǎn)稅的主要目的在于節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)通過征收房產(chǎn)稅，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以必要約束。征收的房產(chǎn)稅收入，主要用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。
重慶市政府開征高檔商品房房產(chǎn)稅是對(duì)去年提出的“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”住房制度體系建設(shè)的貫徹實(shí)施。在低端方面，重慶市從去年開始實(shí)施了大規(guī)模的公共租賃住房建設(shè)，開工建設(shè)了1300萬平方米，今年規(guī)劃新開工建設(shè)1350萬平方米。在中端方面，重慶市加大了普通商品房的供應(yīng)，嚴(yán)格市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而在高端市場(chǎng)上，則通過房產(chǎn)稅實(shí)施調(diào)節(jié)。綜合來看，這都是重慶市政府進(jìn)一步完善住房體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要一環(huán)。
房產(chǎn)稅能否成為遏制房?jī)r(jià)過快上漲的“利器”
一直以來，房產(chǎn)稅都被人們看成是樓市調(diào)控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。
重慶渝蓉城鄉(xiāng)發(fā)展研究院理事長(zhǎng)趙宜勝在接受記者采訪時(shí)表示，重慶市即將推出的房產(chǎn)稅，不同于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家實(shí)行的房產(chǎn)稅，主要是針對(duì)高端物業(yè)消費(fèi)征收的。從這個(gè)意義上講，重慶的房產(chǎn)稅更像是“特別消費(fèi)稅”，對(duì)于抑制高端消費(fèi)是有必要的，有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。
記者采訪的一些專家和開發(fā)商認(rèn)為，政府開征房產(chǎn)稅的初衷不是打壓樓市，而是調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制高端消費(fèi)。重慶朵力房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)黎偉表示，重慶對(duì)高檔商品住房開征房產(chǎn)稅，從短期來看，對(duì)于抑制高檔商品房消費(fèi)會(huì)有一定作用。但從長(zhǎng)期來看，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于發(fā)展的上升期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)不會(huì)造成太大影響。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的主旋律依然是不斷加快的城市化進(jìn)程，以及土地供應(yīng)和貨幣政策。無論房產(chǎn)稅開征或是不開征，和前面兩個(gè)主要因素相比，它的影響微乎其微。
“房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)造成的影響更多是心理層面，其實(shí)重慶正在大規(guī)模建設(shè)的公租房對(duì)樓市的影響比房產(chǎn)稅還要大。”黎偉說。他認(rèn)為，大規(guī)模增加的保障房供應(yīng)，將改變整個(gè)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響。
“從抑制房?jī)r(jià)的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的。”重慶市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)鄧濤認(rèn)為，房產(chǎn)稅更重要的意義在于完善財(cái)稅體，為地方政府培育重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。
鄧濤指出，開征房產(chǎn)稅的另外一個(gè)重要意義是可以調(diào)節(jié)居民收入分配差距。一般來講，能買得起別墅、大戶花園洋房等高檔住房的群體，是社會(huì)中的富裕階層。這些高檔商品房的業(yè)主占有的土地資源以及其它社會(huì)公共資源更多，理應(yīng)通過稅收方式調(diào)節(jié)收入分配差距，尤其是由于房地產(chǎn)等資產(chǎn)升值而造成的貧富兩極分化。
重慶的房產(chǎn)稅收入，主要用于公共租賃住房、廉租房等保障性住房建設(shè)。“通過稅收手段，調(diào)節(jié)收入分配，讓低收入群體享受到發(fā)展成果。”鄧濤說。
房產(chǎn)稅能否讓地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”依賴
近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，地方政府的土地財(cái)政問題越來越嚴(yán)重，土地出讓收入成為一個(gè)地方政府的重要財(cái)源，土地出讓金占地方財(cái)政的比例較高，許多地方在50%以上，土地出讓金也由此被稱為“第二財(cái)政”。為了增加財(cái)政收入，一些地方政府熱衷于搞征地拆遷，由此引發(fā)了諸多社會(huì)矛盾，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。此外，隨著城市不斷擴(kuò)張，土地資源越來越少，“土地財(cái)政”必將日益萎縮。因此，改變地方政府對(duì)土地收入的過度依賴是大勢(shì)所趨。
我國(guó)對(duì)土地財(cái)政依賴十分嚴(yán)重。日前召開的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議透露，我國(guó)出讓金總額達(dá)2.7萬億元，同比增幅達(dá)70.4%。按照財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年全國(guó)財(cái)政收入將破8萬億元，如果按8萬億元的保守估算，2.7萬億元的地價(jià)款收入將占到全國(guó)財(cái)政收入的33.75%，占據(jù)地方本級(jí)財(cái)政收入的一半以上。同樣，重慶市對(duì)“土地財(cái)政”照樣有依賴性。2009年重慶市通過招拍掛成交土地金額373億元，占財(cái)政收入的32.71%。
一些業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。1994年實(shí)行中央地方分稅制后，優(yōu)質(zhì)稅源主要?jiǎng)潥w中央，共享稅的劃分中也是中央占大頭，而地方事權(quán)并未明顯減少。加之地方債務(wù)平臺(tái)不完善，又沒有形成具有長(zhǎng)效機(jī)制的地方財(cái)稅體系，最終導(dǎo)致短期行為的“土地財(cái)政”的盛行。房產(chǎn)稅某種程度上是對(duì)一次性的土地出讓收入進(jìn)行平攤，會(huì)降低政府在任期內(nèi)的過度賣地行為，使地方政府擁有一種大宗、穩(wěn)定的稅源，更有助于破解土地財(cái)政的困局。
專家認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對(duì)土地財(cái)政的徹底替代，至少是在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的。雖然無法取代土地財(cái)政，但房產(chǎn)稅對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義深遠(yuǎn)。房產(chǎn)稅與土地收入之間可以取得平衡，通過房產(chǎn)稅逐漸取代土地收入，直到最終徹底擺脫土地依賴癥。
困難尚存須扎實(shí)穩(wěn)妥推進(jìn)
財(cái)稅專家表示，無論從完善稅制，還是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，開征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。但從客觀來講，開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決。
首先是征收對(duì)象的問題。從重慶的房產(chǎn)稅征收方案看，大體方向是對(duì)高檔商品住房征稅。那么，什么樣的住房才是高檔房，是別墅還花園洋房，別墅里面還有獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅之分。
其次是稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過高，又會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題。從重慶來看，房屋所在區(qū)位不同，房產(chǎn)價(jià)值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊，現(xiàn)在隨著城市擴(kuò)張，位于城中，價(jià)值得以提升。如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì)。