按照住房和城鄉(xiāng)建設部的計劃，2011年將開工建設保障房1000萬套，而實現這一目標的關鍵步驟是要邁過資金這道坎。
接受《經濟參考報》采訪的專家建議，應在堅持財政性資金起主導作用的前提下，積極探討住房公積金、房地產投資信托(REITs)以及保險資金投資等方式融資，并需要政府制定相應配套政策。
1000萬套保障房建設資金需1.3萬億
住房和城鄉(xiāng)建設部11日發(fā)布消息，2011年我國保障性住房建設的目標為1000萬套，據估算，這1000萬套保障房的建設資金將突破1.3萬億元。
接受采訪的專家認為，資金問題是保障房開發(fā)建設的關鍵問題，能否順利實現2011年的建設目標，使更多的中低收入家庭得到相應住房保障在相當大的程度上取決于資金來源的可持續(xù)性。
然而，一部分地方政府財力捉襟見肘，巨大的資金缺口是實現目標的最主要障礙。“尤其是貧困、偏遠地區(qū)保障房建設資金是個大問題”，住房保障領域專家、中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚接受《經濟參考報》采訪時說，這些地方往往國家補貼、省級政府補貼、市級政府補貼加一起也達不到保障房資金的一半，那么至少還有一半需要由區(qū)(縣)政府負擔，加之銀行貸款的難度也較大，因此，資金問題對貧困、偏遠區(qū)(縣)政府的挑戰(zhàn)和壓力比較大。
2010年10月，全國人大常委會專題調研組公布了《關于部分重大公共投資項目實施情況的跟蹤調研報告》，詳述了涉及保障性住房建設等重大公共項目的實施情況，提出保障性住房建設的資金，已成為各省市政府，尤其是基層政府的壓力。以廉租房為例，《報告》披露，2010年中央政府提高了廉租住房建設資金補助標準，但每套房平均僅補助2.37萬元，相當于投資額的30%左右。
不僅如此，有專家還表示，雖然央行等有關主管部門多次發(fā)文，鼓勵金融機構支持保障房建設，抓緊制定支持保障房建設的中長期貸款政策等，但在實際執(zhí)行中，由于保障房建設資金回收周期長，利潤空間小，且存在一定的償還風險等諸多原因，金融機構參與融資的積極性并不是非常高漲。
財政性資金應起主導作用
政府投資是保障性住房建設的主體。多數專家認為，即使財力受到一定約束，也要充分認識到政府在保障性住房建設中責任。
中國房地產研究會副會長顧云昌接受《經濟參考報》采訪時表示，由于保障性住房的公益性質，財政性資金應起到主導作用，要通過政府土地出讓收入、一般預算安排等，建立起長期穩(wěn)定的保障性住房建設財政資金投入機制。
數據顯示，截至2010年8月，中央財政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設資金，已全部下達。財政部日前還表示，2011年將大幅度增加財政資金投入，落實好各項財稅扶持政策，加大保障性安居工程建設力度。
除了中央財政的支持之外，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心住宅與房地產研究處處長、研究員趙路興認為，要完成開工建設1000萬套任務還需要充分調動地方政府的積極性。
事實上，部分地方已開始陸續(xù)出臺落實資金的政策。濟南近日出臺的《政府投資保障性住房建設資金管理暫行辦法》便規(guī)定，政府投資籌建的公共租賃住房，由市財政部門采取專項資金和以獎代補兩種方式予以補助，專項資金按照籌建項目總預算投資額的30%予以安排。
地方土地出讓收入用于保障房建設也愈加受各方關注。國土資源部部長徐紹史1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上指出，去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%。另有數據顯示，2010年全國土地成交金額前20名的城市共成交近1.24萬億元，北京、上海、大連3大城市土地出讓金超千億元，分別達到1628億元、1530億元和1117億元。
住建部近日再次明確要求，各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設。為給保障性住房建設提供有力的資金支持，2010年吉林、內蒙古等地已將上述比例提高到了20%。“現在很多城市土地出讓金豐厚，把這個政策落實了，資金就充裕了。”趙路興說。
但他進一步提醒，落實政策需注意不同地區(qū)之間土地出讓金和貧困人口數量的差異。“東部發(fā)達地區(qū)，土地價值高，土地收益高，而不同地區(qū)貧困人口比例差不多，甚至越是土地出讓金收益低的城市，需要保障的中低收入者越多。比如，北京不到10%土地出讓金可能就可以解決。”
積極探討REITs等多元融資渠道
專家普遍認為，在政府投資之外，以多元化的融資方式推進保障性住房建設也顯得至關重要。
消息稱，西安正在爭取成為利用住房公積金建設公共租賃房的試點城市，并擬拿出現有公積金結余資金的15%，用來建設公共租賃房。住建部近日也提出，2011年將在28個城市繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設的試點。
趙路興認為，在目前情況下，通過試點的方式，利用住房公積金支持保障性住房有利于解決資金不足問題，只是相比10%的土地出讓收入，其“所占比例比較小，且僅限于試點城市”。
尚教蔚還提醒說，公積金作為一種保證性資金，是個人繳納的，只適合做過渡性措施，長期來看，最好用尋找其他更好的方式代替。
在趙路興看來，合理利用社保基金也是一個選擇。“社保基金要求中長期安全性，回報率要求不高等特點也適合幾類保障性住房的建設，國家現在積極推行。”
此外，專家認為，銀行貸款、房地產投資信托(REITs)以及保險資金投資等方式，也將在一定程度上解決保障性住房的資金問題。
以REITs為例，這種集體投資計劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產。媒體披露，2010年，在上海、天津等地保障房REITs方案已報國務院審批，有望2011年獲批，首批REITs的募集資金都將投資于保障性住房建設。市場分析人士認為，保障房REITs是對目前保障房建設資金難題的一種有益嘗試，以保障房為突破口，已成為中國REITs破殼而出的最可能路徑，但是它的發(fā)展還有一段很長的路要走，眼下最需要解決的還是回報率問題。據稱，國內專家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REITs架構內綁定其他高收益地方政府房地產資產，向投資者提供政府補助等。
除了引入公積金做試點、推出房地產投資信托基金等外，趙路興表示，引入民間資本應是考慮的重點，要依靠市場力量來推進和引導這部分民間資本進入保障性住房市場。隨著調控力度越來越大，有些城市的炒房行為在中長期看存在一定風險。而如果制度設立合理，有相對好的穩(wěn)定的回報率，民間資本就可以參與進來，比如公共租賃住房領域等。
他同時認為，吸引一部分社會資金進來，現在還需要政府制定一些配套的政策。現在，百分之百解決資金問題不現實。逐步拓展融資渠道，提供融資平臺，這些措施實施需要一個過程，也會面臨一系列的困難。不過，在保障性住房建設融資的過程中，問題逐步出現也會得到逐步解決。