加息周期的啟動，加之房價高燒不退，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務難有表現(xiàn)。同時業(yè)內(nèi)人士指出，若新增信貸規(guī)模整體偏緊，那么分到房地產(chǎn)部門的這一塊“蛋糕”則自然變小。
其中，按揭貸款已在加息通道中明顯受到緊縮，因此開發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點。但開發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業(yè)內(nèi)人士指出，若要使商品房市場回到正常軌道，其根本途徑是加大保障房建設。
房地產(chǎn)貸款難松動
“整體上今年一季度的信貸額度比較緊張，因為得從2010年底的“壓單“開始做；至少年初的新增房地產(chǎn)貸款會受影響。”接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的一股份制銀行對公業(yè)務經(jīng)理桌上堆著一大疊資料，忙得暈頭轉(zhuǎn)向。
2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，令銀行房貸業(yè)務備受打壓。對于2011年，接受采訪的多位銀行相關人士均表示，加息周期的啟動，加之房價高燒不退，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務難以松動。
“雖然新的政策還沒有下來，但是現(xiàn)在來看房貸這一塊很難有松動。”一大行客戶經(jīng)理表示，如果新增信貸規(guī)模整體偏緊，那么分到房地產(chǎn)部門的這一塊“蛋糕”自然也會變小。
就在剛剛過去的2010年年末，一些中小銀行表示取消首套房貸8.5折利率優(yōu)惠，即便是首套房，也執(zhí)行基準利率。這無疑使市場提前感受到2011年房貸收緊的信號。
不過，率先取消8.5折優(yōu)惠的一股份制銀行相關人士對
《每日經(jīng)濟新聞》表示，取消8.5折優(yōu)惠，主要是因為年末資金緊張的中小銀行面臨著存貸比指標的考核。但他同時亦稱，加息周期已經(jīng)啟動，2011年的房貸收緊將勢在必行。
而從房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量來看，業(yè)內(nèi)人士認為，短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控不會對銀行資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生顯著影響。
據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行全行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前約占各項人民幣貸款余額的6.66%，上市銀行的占比略高，控制在7%左右，較高的有北京銀行、民生銀行和南京銀行，占比均在9%以上；個人按揭貸款占比控制在16%左右，其中較高的招商銀行和興業(yè)銀行，占比均超過了20%。
華泰證券銀行業(yè)分析師表示，（存量）房地產(chǎn)貸款的敏感性分析顯示，房地產(chǎn)貸款短期風險的釋放對行業(yè)平均信貸成本影響較為有限。
另有分析師指出，從上市銀行披露的數(shù)據(jù)來看，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量并沒有明顯下滑的跡象。“當前房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源多樣化，自籌資金占比逐漸提高，信貸緊縮不會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。”
開發(fā)貸難逃“收緊”命運
值得一提的是，因加息周期已啟動，銀行個人業(yè)務中的按揭貸款已明顯受到緊縮，而對公業(yè)務中的開發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點。
湘財證券研究所楊森表示，房地產(chǎn)市場的上漲與信貸投放關系緊密，2010年上半年銀行開發(fā)貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速，直接導致了當年一季度房價的上漲。“因此，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定調(diào)整之前，銀行信貸也不會有明顯增加。”
中國社科院投資系博士付立春在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，2011年銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸整體上將會收緊。
“最嚴的可能是地產(chǎn)開發(fā)貸款，增量部分可能會叫停；房產(chǎn)開發(fā)貸款陸續(xù)也會有一些對應的緊縮政策。”
而對于個人住房按揭貸款業(yè)務，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，不排除該業(yè)務繼續(xù)收緊的可能性，但緊縮空間有限。
“從利率量化的角度看，按揭貸款的空間會比較有限。”付立春指出，加息周期的啟動對于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸，有明顯的緊縮作用。“如果需要再加碼，可能是取消首套房8.5折利率優(yōu)惠等；但是在目前沒有良好系統(tǒng)的保障性住房的條件下，商品房仍然是居民居住的主要載體，這個貸款的需求需要得到保障。”
實際上，銀行對于房貸業(yè)務收緊甚是無奈。“房貸業(yè)務質(zhì)量很好，首付高，還款率高，算“優(yōu)良“品種，但政策壓力太大了。”一家商業(yè)銀行信貸業(yè)務人士稱。
亟待保障房填補供給缺口
但是開發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業(yè)內(nèi)人士指出，要讓商品房市場回到正常的軌道，根本的途徑是保障房的大規(guī)模建設。
國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華指出，銀行房貸業(yè)務在調(diào)控壓力下勢必受到影響，但收緊開發(fā)貸將減少供給，不利于控制房價。
一位接近銀行的相關人士對《每日經(jīng)濟新聞》表示，如果控制房地產(chǎn)開發(fā)貸的增量和增速，那么開發(fā)商資金鏈條將會比較緊張。
一般而言，如果開發(fā)商的資金面不充裕，會采取兩種方式解決問題。一方面是降低房價，加快資金回籠，增加現(xiàn)金流充裕程度；另一方面則是新增項目的節(jié)奏和規(guī)模都會有所減緩，從而節(jié)省資金以保證正常運營。
付立春認為，收緊開發(fā)貸的確會減少商品房的供給，但實際上目前面臨的問題是，市場始終處于供不應求的狀態(tài)，要解決這個問題，根本的途徑可能就是保障房的大規(guī)模建設，讓商品房市場回到正常的軌道。
“應該來說，如果僅靠商品房，始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求，如果市場處于一種供不應求的狀態(tài)，投資需求會被無限放大，整個需求會更加旺盛。供給始終不夠，需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環(huán)圈，房價還會持續(xù)上升。”
同時他指出，保障房貸款仍面臨瓶頸。“商業(yè)銀行需要利潤。相對一般性的商品房，保障性住房對銀行的吸引力不強。如果有政府擔保來降低風險，或者使保障房貸款利率保持在合理水平，不至于過低，銀行將會更加積極地參與進來。”