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        房貸還款抗加息“四大攻略”
        2011-01-04   作者:  來源:投資者報
         
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            房價高企不知道打碎多少人的購房夢,而貸款買房,又給買房人打開了另一扇窗。2010年12月25日,央行宣布加息,盡管靴子落地,買房人卻更加焦慮了,因為這或許只是步入加息通道的一個開始。
          面對加息,面對通脹,面對農產品價格不斷上漲,吃不起,住不起,工資卻不見漲的窘境,越來越多的人意識到賺錢越來越難,省錢才是王道。
            背負著房屋貸款的人,不愿看到的就是加息,難免要關注一下房貸省錢訣竅。現(xiàn)在銀行可選省利息的方式大抵有兩種,一種是變更還款方式,另一種就是選擇個性房貸產品。
          由于多數(shù)銀行都有轉按揭服務,一些小型股份制銀行為了吸引客戶轉按揭,大幅降低服務費,也為貸款人提供了較大的選擇空間和自由度。
          我們不妨看一看,究竟這些還款方式和個性房貸產品,都是怎么省錢的。

          最省錢還款方式:等額本金還款

          銀行最主要的還款方式有三種,一是等額本息還款,二是等額本金還款。除此之外,還有固定利率房貸。
          固定利率房貸,即在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同規(guī)定的固定利率支付利息。
          固定利率房貸,雖然看起來要比其他兩種方式更好,尤其是在低利率水平下,如果采用固定利率房貸,就可以避免加息帶來利息支出增多的風險。
          可是實際上,固定利率房貸操作性較差,首先,在加息預期升溫的情況下,銀行出于盈利的角度考慮,浮動利率房貸的利息收入很明顯高于固定利率房貸,因此很多銀行暫停開辦此類業(yè)務。當加息預期下降的情況下,又重新開辦。可謂買的不如賣的精。
          即使少部分沒有暫停固定利率房貸業(yè)務的銀行,也會把固定利率調高,以降低未來加息給銀行帶來的利息收入減少的風險。甚至提高至比普通利率高一個百分點的利率,提前透支預期利息。
          等額本息還款是指從使用貸款的第二個月起,每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。等額本金還款方式是指在還款期內按期等額歸還貸款本金,并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。
          在假設利息不變的情況下,等額本息所還整體利息加本金總額,低于等額本金。相對來講等額本息更為劃算。但是在強烈的加息預期之下,等額本金還款方式在初期償還較大款項,同時此刻利息較低。隨著時間的推移,利息雖然增加,但是本金也相對減少,產生的利息總負擔也降低了。
          因此,在加息預期下,等額本金還款比等額本息還款、固定房貸利率更為劃算,是最省錢的還款方式。
          適合人群:等額本金還款,在初期還款階段,因為生息本金大,需要還的利息也就多,總體還款金額較大,隨著時間的推移,還款金額逐漸下降。相對于一些剛步入職場的人,還款負擔未免較重。適合收入較高,相對穩(wěn)定的成熟白領。

          最省息房貸產品:氣球貸

          除了還貸方式外,銀行推出了各種房貸產品,其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。
          在相同的金額和相同貸款年限下,付出利息最少,最省錢的是氣球貸。氣球貸最大的特點就是長貸短供,也算是雙周供的衍生房貸產品。
          氣球貸,即貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期要一次償還。所以,累計尾款所需償還金額較大,到最后一期時還款壓力比較大。有一定的經濟壓力。
          整體來看氣球貸雖然最省利息,但是相對來講每月月供也是高于另外幾種貸款方式。
          除了氣球貸,最省錢的自然是公積金貸款方式,由于利息相對商業(yè)貸款具備優(yōu)勢,不論是月供還是利息都低于其他貸款方式。
          和公積金貸款相比,利息和月供高于氣球貸的產品是組合貸,組合貸是部分享受公積金貸款,另一部分按照商業(yè)貸款利率計算。
          適合人群:由于具備長貸短供的特點,比較適合可以提前還貸的借款人,短期借貸,前期依然可以按照較低利率支付利息,手頭寬裕后,一次性還清。最適合拆遷戶、中高收入階層、短期(5年內)預計有大筆投資或存款收入的人群。

          還貸投資兩不誤:循環(huán)貸

          不論是公積金貸款還是組合貸款,都有特定人群限制,如果只能進行商業(yè)貸款的同時,又不能承擔太高的月供,可以選擇循環(huán)貸。
          循環(huán)貸,以貸款所購住房作抵押,向銀行申請可在約定期限內循環(huán)使用的最高額度個人貸款,隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。
          循環(huán)貸產品更適合手中資金充裕的借款人,手頭資金充裕,可以在與銀行約定的期限內,將已還款的部分資金提取出來,購買一些低風險高收益的銀行理財產品,進一步抵消利息支出,可謂一舉兩得。
          類似循環(huán)貸的另一種房貸產品活利貸,是指房貸客戶在銀行開設一個活利貸賬戶,之后可將家庭每月除卻日常花銷外的結余資金存入該賬戶,而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金,當日即可從計息基數(shù)中抵銷。通過“活利貸”,客戶可隨時將閑置資金用于還貸,從而實現(xiàn)節(jié)省利息的目的。
          活利貸,最適合每月有盈余資金的人以及“月光族”,或者那些不愿意老跑銀行,一次存入兩三個月月供金額的借款人,還有經常需要流動資金的客戶群體。
          適合人群:循環(huán)貸和活利貸產品,對于資金流動性需求較大的借款人,非常適合。以現(xiàn)在的投資市場來看,多余的資金,可以選擇一些風險較低,收益率在8%以上的銀行理財產品。相對于省錢來講,投資是更為積極的方式。

          最快還貸選擇:雙周供

          雙周供是較早推出的一種房貸產品,基于提前償還本金,以減少利息的方式。
          貸款“雙周供”,是指個人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。
          由于還款方式的改變、還款頻率的提高,借款人的還款總額卻獲得了有效的減少,還款周期得以明顯的縮短,客戶在還款期內能省下不少的利息。
          雙周供是基于還款總額的減少,而降低利息的,申請雙周供的提款人,還可以和銀行進一步商討更多的優(yōu)惠利率。因為此類產品對于銀行來講,也可從中受益,不僅回收本金期限縮短,減少運營成本,也同時降低風險。因此銀行對于雙周供產品的利率,有較大優(yōu)惠打折空間。
          不過,雙周供對于資金安排的要求將大大高于月供,忘記或者不夠還款的可能大大高于月供。而且雙周供的罰金也較高。
          適合人群:由于還款頻率的提高,雙周還款的方式,只適宜于資金流動性較好、收入來源穩(wěn)定的家庭。

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