盡管針對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度始終未有松懈，但一份最新出爐的研究報(bào)告卻指出，截至12月24日，上海今年出讓土地成交總收入達(dá)1475.77億元。如果按照純商業(yè)住宅用地供應(yīng)量換算，這部分地塊的平均樓面地價(jià)為10574元/平方米，比去年的7230元/平方米上漲了46%。
“樓板價(jià)漲這么多，樓價(jià)會(huì)有下跌空間嗎？”業(yè)內(nèi)人士稱，平均樓面地價(jià)上漲46%，意味著未來房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力加大。
供應(yīng)偏少導(dǎo)致地價(jià)上漲
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)昨天出爐的一份報(bào)告中稱，截至今年12月24日，上海已成交566幅土地，成交收入總額為1475.77億元。不過，這一按照今年實(shí)際成交量予以計(jì)算的數(shù)據(jù)尚不完全。因?yàn)椋绻凑丈虾Ｒ呀?jīng)掛牌的土地出讓公告時(shí)間，年底之前仍有多幅用地等待交易。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年上海全年的土地拍賣收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1500億元。
在今天上海舉行的土地公開出讓活動(dòng)中，2幅位于奉賢區(qū)的“大熱門”地塊將尋找新東家。其中，南橋新城望園路西側(cè)、運(yùn)河北路北側(cè)區(qū)域地塊，在預(yù)申請(qǐng)受理結(jié)束時(shí)，領(lǐng)取申請(qǐng)書人數(shù)高達(dá)85人，而另外一幅南橋新城望園路東側(cè)、金海路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)區(qū)域地塊，在領(lǐng)取申請(qǐng)書時(shí)間截止之后，亦有25人對(duì)其顯示興趣。
“如果不出意外的話，今天土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)可能會(huì)有逾10家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。”一家報(bào)名參加出讓競(jìng)拍的房地產(chǎn)企業(yè)人士稱。按照望園路西側(cè)地塊的出讓條件，該幅地塊的入市門檻堪稱苛刻，其中尤其以“20%保障性住房無償移交給政府”一項(xiàng)，使得眾多開發(fā)商頗顯躊躇。
即使如此，該幅地塊仍然吸引到了一干房企大鱷對(duì)此趨之若鶩。究其原因，上海住宅用地供應(yīng)較少是主要影響因素，而這亦是導(dǎo)致今年上海出讓土地樓面地價(jià)上揚(yáng)的原因之一。“導(dǎo)致地價(jià)上漲過快的主要原因是，近年來住宅用地的供應(yīng)量萎縮過大，回升過慢。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為。
根據(jù)這份報(bào)告，上海已成交的566幅土地中，住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅有121幅，建筑面積共計(jì)1420萬平方米。在排除掉保障性住宅房和動(dòng)遷配套房用地后，可以開發(fā)成上市銷售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅為64幅，建筑面積761萬平方米。不過，將這些住宅用地綜合累計(jì)下來，土地出讓總額卻可高達(dá)805億元，平均樓板價(jià)達(dá)10574元/平方米。與去年上海住宅土地出讓樓面地價(jià)7230元/平方米相比，同比比上漲了46%；而與2008年住宅土地出讓樓面地價(jià)的3393元/平方米相比，更有211%的漲幅。
薛建雄表示，雖然上海已經(jīng)出讓的土地建筑面積總計(jì)達(dá)到了3681萬平方米，但可做住宅開發(fā)的用地并不多，在除去動(dòng)遷配套和保障房之后，商品化住宅用地更是稀缺，從而導(dǎo)致成交土地價(jià)格上漲。
溢價(jià)率“理性繁榮”？
記者獲取的一份業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，在去除掉保障性住房之外，2009年上海商品住宅成交溢價(jià)率高達(dá)136%，而截至12月24日，2010年上海商品住宅成交溢價(jià)率則為76%。“如果從溢價(jià)率來看的話，今年上海土地市場(chǎng)的表現(xiàn)屬于理性繁榮。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示。
今年4月份，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局出臺(tái)了2010年上海住房供地計(jì)劃，公開數(shù)據(jù)顯示，
2005年～2009年上海平均實(shí)際年度住宅供地量約1040公頃，包括了保障性住房在內(nèi)的2010年上海用地供應(yīng)量則為1100公頃。不過，純粹的商業(yè)住宅類型用地卻僅為330公頃，只占總量的30%。
本報(bào)獲得的另外一份數(shù)據(jù)顯示，
截至今年11月，2010年上海一手商品住宅成交均價(jià)為22925元/平方米，與去年同期相比漲幅為22%。薛建雄認(rèn)為，與土地供應(yīng)逐漸減少的趨勢(shì)相比，上海住宅銷售卻始終處于高位。雖然在今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的“高壓”之下，住宅銷售量預(yù)期會(huì)下降到1650萬平方米。不過土地的供應(yīng)速度仍然及不上住宅銷售速度，從而出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅小于地價(jià)漲幅的態(tài)勢(shì)。
“雖然今年歷經(jīng)多條宏觀調(diào)控政策，但與去年房?jī)r(jià)相比，仍然表現(xiàn)一定漲幅，實(shí)質(zhì)性下降的趨勢(shì)并未體現(xiàn)。”薛建雄認(rèn)為，土地供應(yīng)的大幅提升，不僅能夠起到調(diào)控地價(jià)的目的，相信亦能對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲起到一定抑制作用。
不過，他亦指出，隨著上海城市中心土地稀缺度的日漸加大，動(dòng)遷成本也在迅速上升，這將使得城市中心土地成本難以下降，因此房?jī)r(jià)可下調(diào)的空間同樣有限。
陳晟表示，究竟是地價(jià)決定房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，未來仍然難以判斷。但根據(jù)土地供應(yīng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的話，在明年大量提供保障性住房的前提下，不排除會(huì)出現(xiàn)高端土地價(jià)格上漲、高檔住宅亦隨之上漲的趨勢(shì)。“不過總體而言，在各項(xiàng)措施的保障之下，市場(chǎng)應(yīng)該趨向平穩(wěn)。”