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        固定利率房貸供需兩不旺
        2010-12-15   作者:  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
         
        【字號(hào)

            在貨幣政策逐步緊縮,加息預(yù)期漸強(qiáng)的背景下,如何優(yōu)化房貸成了擺在購(gòu)房者面前的切實(shí)問(wèn)題,盡管存在這方面的對(duì)沖需求,但目前銀行推出固定利率等房貸產(chǎn)品的速度還是慢半拍。專家指出,固定利率產(chǎn)品并不適用于所有購(gòu)房者,在利息提升時(shí),提前還款還是最直接的應(yīng)對(duì)辦法。

          供需兩不旺

          12月14日,記者以客戶的身份致電多家銀行,發(fā)現(xiàn)大部分銀行均沒(méi)有針對(duì)房貸的固定利率產(chǎn)品,而有該種產(chǎn)品的銀行其實(shí)際銷售量也較為慘淡。
            我愛(ài)我家企劃副總裁胡景暉在接受記者采訪時(shí)表示,股份制銀行和中小型銀行因?yàn)橐獱?zhēng)取市場(chǎng)份額,在貸款產(chǎn)品方面的創(chuàng)新會(huì)更積極一些,相對(duì)來(lái)說(shuō),大行在這方面的新舉措較少。“一方面其本身市場(chǎng)規(guī)模就比較大,另一方面加息后這塊業(yè)務(wù)的利潤(rùn)也不大。”
          根據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計(jì),銀行方面近期并沒(méi)有推出與固定利率有關(guān)的新產(chǎn)品,只是在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)化和組合。
          胡景暉還表示,由于利率整體并不高,因此購(gòu)房者對(duì)于銀行節(jié)省利率產(chǎn)品的敏感度不高。他指出,購(gòu)房者貸款知識(shí)相對(duì)缺乏,以及對(duì)產(chǎn)品本身的不熟悉也是造成需求不強(qiáng)的主要原因。“如果明年連續(xù)加息的話,相對(duì)節(jié)省利率支出的各類產(chǎn)品會(huì)多一些。”
          招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示,該行房貸固定利率產(chǎn)品的利息大概在7%以上,比普通房貸6.1%左右的利率要高出1個(gè)百分點(diǎn)以上,她告訴記者,目前做這方面貸款的客戶還并不多。
          胡景暉指出,之前各家銀行都在做關(guān)于優(yōu)化房貸的各種產(chǎn)品,具體產(chǎn)品包括固定利率、雙周供、氣球貸等,也有各種提前還款的理財(cái)產(chǎn)品,但兩年來(lái)寬松的貨幣政策使得這些產(chǎn)品的市場(chǎng)需求逐漸減弱。

          孰優(yōu)孰劣:固定利率VS浮動(dòng)利率

          目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準(zhǔn)利率掛鉤,并在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有不同的折扣,因此購(gòu)房者的房貸利率實(shí)際上為浮動(dòng)利率。
          至于固定利率和浮動(dòng)利率二者的優(yōu)劣,胡景暉認(rèn)為很難做出判斷,他指出,由于利率周期的不可預(yù)知,包括時(shí)間跨度和利率變化幅度的不確定,相關(guān)產(chǎn)品是否劃算很難推測(cè)。
          銀率網(wǎng)分析師在接受記者書面采訪時(shí)表示,購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎選擇浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)固定利率。固定利率適合的人群是對(duì)未來(lái)的支出有一個(gè)精確規(guī)劃或是對(duì)未來(lái)利率變動(dòng)有著自己認(rèn)識(shí)的投資者。
          深發(fā)展北京分行某客戶經(jīng)理對(duì)記者表示,該行節(jié)省利率的“氣球貸”產(chǎn)品也是針對(duì)有提前還款意愿且具有提前還款能力的優(yōu)質(zhì)房貸客戶專門設(shè)計(jì)的,并不適用于所有購(gòu)房者。

          應(yīng)對(duì)之策

          上述銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為,針對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),應(yīng)對(duì)加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款,這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出,辦理提前還款會(huì)減少貸款本金使用金額,并縮短貸款期限,從而實(shí)現(xiàn)貸款利息的節(jié)省。但他同時(shí)提醒購(gòu)房者,并不是所有人都適合辦理提前還款,比如對(duì)于還款期限已過(guò)半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。
          除此之外,銀率網(wǎng)還建議購(gòu)房者可以選擇辦理或轉(zhuǎn)換政策性優(yōu)惠貸款方式。上述分析師指出,政策性優(yōu)惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主,公積金貸款屬于政策性補(bǔ)貼貸款,在貸款利率的執(zhí)行上低于商業(yè)貸款。
          他指出,對(duì)于即將辦理貸款的借款人應(yīng)遵循的原則為:首選公積金貸款、其次組合貸款、最后商業(yè)貸款;對(duì)于已經(jīng)辦理過(guò)商業(yè)貸款的借款人,可考慮使用商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)。

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