在貨幣政策逐步緊縮，加息預(yù)期漸強(qiáng)的背景下，如何優(yōu)化房貸成了擺在購(gòu)房者面前的切實(shí)問(wèn)題，盡管存在這方面的對(duì)沖需求，但目前銀行推出固定利率等房貸產(chǎn)品的速度還是慢半拍。專家指出，固定利率產(chǎn)品并不適用于所有購(gòu)房者，在利息提升時(shí)，提前還款還是最直接的應(yīng)對(duì)辦法。
供需兩不旺
12月14日，記者以客戶的身份致電多家銀行，發(fā)現(xiàn)大部分銀行均沒(méi)有針對(duì)房貸的固定利率產(chǎn)品，而有該種產(chǎn)品的銀行其實(shí)際銷售量也較為慘淡。
我愛(ài)我家企劃副總裁胡景暉在接受記者采訪時(shí)表示，股份制銀行和中小型銀行因?yàn)橐獱?zhēng)取市場(chǎng)份額，在貸款產(chǎn)品方面的創(chuàng)新會(huì)更積極一些，相對(duì)來(lái)說(shuō)，大行在這方面的新舉措較少。“一方面其本身市場(chǎng)規(guī)模就比較大，另一方面加息后這塊業(yè)務(wù)的利潤(rùn)也不大。”
根據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，銀行方面近期并沒(méi)有推出與固定利率有關(guān)的新產(chǎn)品，只是在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)化和組合。
胡景暉還表示，由于利率整體并不高，因此購(gòu)房者對(duì)于銀行節(jié)省利率產(chǎn)品的敏感度不高。他指出，購(gòu)房者貸款知識(shí)相對(duì)缺乏，以及對(duì)產(chǎn)品本身的不熟悉也是造成需求不強(qiáng)的主要原因。“如果明年連續(xù)加息的話，相對(duì)節(jié)省利率支出的各類產(chǎn)品會(huì)多一些。”
招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，該行房貸固定利率產(chǎn)品的利息大概在7%以上，比普通房貸6.1%左右的利率要高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，她告訴記者，目前做這方面貸款的客戶還并不多。
胡景暉指出，之前各家銀行都在做關(guān)于優(yōu)化房貸的各種產(chǎn)品，具體產(chǎn)品包括固定利率、雙周供、氣球貸等，也有各種提前還款的理財(cái)產(chǎn)品，但兩年來(lái)寬松的貨幣政策使得這些產(chǎn)品的市場(chǎng)需求逐漸減弱。
孰優(yōu)孰劣：固定利率VS浮動(dòng)利率
目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準(zhǔn)利率掛鉤，并在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有不同的折扣，因此購(gòu)房者的房貸利率實(shí)際上為浮動(dòng)利率。
至于固定利率和浮動(dòng)利率二者的優(yōu)劣，胡景暉認(rèn)為很難做出判斷，他指出，由于利率周期的不可預(yù)知，包括時(shí)間跨度和利率變化幅度的不確定，相關(guān)產(chǎn)品是否劃算很難推測(cè)。
銀率網(wǎng)分析師在接受記者書面采訪時(shí)表示，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎選擇浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)固定利率。固定利率適合的人群是對(duì)未來(lái)的支出有一個(gè)精確規(guī)劃或是對(duì)未來(lái)利率變動(dòng)有著自己認(rèn)識(shí)的投資者。
深發(fā)展北京分行某客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，該行節(jié)省利率的“氣球貸”產(chǎn)品也是針對(duì)有提前還款意愿且具有提前還款能力的優(yōu)質(zhì)房貸客戶專門設(shè)計(jì)的，并不適用于所有購(gòu)房者。
應(yīng)對(duì)之策
上述銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，針對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款，這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出，辦理提前還款會(huì)減少貸款本金使用金額，并縮短貸款期限，從而實(shí)現(xiàn)貸款利息的節(jié)省。但他同時(shí)提醒購(gòu)房者，并不是所有人都適合辦理提前還款，比如對(duì)于還款期限已過(guò)半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。
除此之外，銀率網(wǎng)還建議購(gòu)房者可以選擇辦理或轉(zhuǎn)換政策性優(yōu)惠貸款方式。上述分析師指出，政策性優(yōu)惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主，公積金貸款屬于政策性補(bǔ)貼貸款，在貸款利率的執(zhí)行上低于商業(yè)貸款。
他指出，對(duì)于即將辦理貸款的借款人應(yīng)遵循的原則為：首選公積金貸款、其次組合貸款、最后商業(yè)貸款；對(duì)于已經(jīng)辦理過(guò)商業(yè)貸款的借款人，可考慮使用商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)。