“9.29”樓市新政實(shí)施兩個(gè)月，卻依然難以撼動(dòng)剛需支撐下的北京房?jī)r(jià)。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，11月以來(lái)扎堆領(lǐng)取預(yù)售證的新盤大部分是為了12月執(zhí)行的規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管新政，扎堆領(lǐng)證使11月的京城樓市淡季不淡。在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，本月開盤的首邑溪谷、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、金隅花石匠等項(xiàng)目，均采取了“不漲價(jià)”策略，在樓市調(diào)控背景下保持了高成交量。尤其是上周六開盤的首邑溪谷一期新品，推出800多套認(rèn)購(gòu)率超九成，上演了“準(zhǔn)日光盤”的熱銷奇跡。
開發(fā)商為避資金監(jiān)管扎堆搶開盤
按照市住建委《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》及11月4日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》，12月1日起，北京將對(duì)新提出預(yù)售許可申請(qǐng)的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。出于規(guī)避新規(guī)的目的，開發(fā)商在11月集中推盤。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的顯示，從11月全市取得預(yù)售證的期房住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到43個(gè)，提供房源總套數(shù)達(dá)到12732套，環(huán)比10月項(xiàng)目數(shù)量和房源套數(shù)分別上漲186%及157%，創(chuàng)下年內(nèi)當(dāng)月開盤量的新高。同時(shí)，在12月的前4天，包括瑞雪春堂、芭蕾雨悅都等13個(gè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可，相當(dāng)于2009年12月前20天的總預(yù)售量。由于截至目前已經(jīng)預(yù)售公示的項(xiàng)目都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11月內(nèi)便向建委申請(qǐng)預(yù)售許可的，井噴的供應(yīng)量制造出了“鉑金十一”。
預(yù)售資金監(jiān)管辦法發(fā)布之初，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，由于監(jiān)管辦法從12月1日開始實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，資金壓力不會(huì)來(lái)得很突然，因?yàn)?2月1日前拿到預(yù)售證的這部分資金是不受到監(jiān)管的，所以12月1日之前，開發(fā)商會(huì)抓緊時(shí)間拿預(yù)售許可證，監(jiān)管辦法的實(shí)施對(duì)開發(fā)商資金的影響不會(huì)立竿見(jiàn)影，這個(gè)壓力大約會(huì)在半年之后凸顯出來(lái)。
低總價(jià)、近地鐵、高品質(zhì)樓盤受青睞
“由于層高達(dá)到4.8米，經(jīng)過(guò)分隔后可以當(dāng)兩層使用，折合單價(jià)也就在14000元左右，比黃村區(qū)域的其他新盤合算。”在上周六的首邑溪谷開盤現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房人李軍說(shuō)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，首邑溪谷本次推出的1號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、10號(hào)住宅樓，售價(jià)在每平方米26000元至27000元之間，與10月中旬開盤的同類型2、3號(hào)樓價(jià)格持平。
大興黃村在售商品房均價(jià)在每平方米17000元至22000元，首邑溪谷折合后單價(jià)在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較低。在很多項(xiàng)目購(gòu)房者寥寥無(wú)幾的背景下，該項(xiàng)目開盤卻引來(lái)上千組客戶排隊(duì)。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商原本計(jì)劃推出約450套房源，但由于意向客戶高達(dá)4000組，因此臨時(shí)加推了兩棟樓，房源總套數(shù)為800多套，開盤當(dāng)天成交率超九成。據(jù)悉，首邑溪谷項(xiàng)目主要以首次置業(yè)，剛需性客戶為主，一半以上的客戶都在26歲到35歲之間，而基于項(xiàng)目主打戶型為38至68平方米、4.8米層高等特點(diǎn)所形成的低總價(jià)，是吸引年輕人購(gòu)房的主要原因——總價(jià)120萬(wàn)元、首付三四十萬(wàn)元就能買到一套上下層兩居室，而南五環(huán)外地鐵沿線的其他樓盤，這個(gè)價(jià)格卻很難換回一套90平方米以下的兩居室。
除價(jià)格因素外，項(xiàng)目所具備的高品質(zhì)也是吸引買房人的重要原因。“考察過(guò)這個(gè)區(qū)域好多樓盤了，比較來(lái)比較去，這兒的小區(qū)環(huán)境及品質(zhì)是我最看重的”。另一位購(gòu)房人孫先生對(duì)記者說(shuō)。據(jù)了解，首邑溪谷開發(fā)商斥巨資打造了以溪流花谷為主題園體系，處處營(yíng)造花園美景。同時(shí)聘請(qǐng)綠城物業(yè)作為項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，保證了樓盤的后期品質(zhì)的維護(hù)。
開發(fā)商加速“以價(jià)換量”或成趨勢(shì)
據(jù)了解，三度“日光”的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目四期定于本月中旬開盤，其中靠近地鐵的樓棟定價(jià)約為每平方米14000元，比8月底和10月初的成交價(jià)每平方米低出1000多元。
“在北京全面執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管后，開發(fā)商為求資金快速回流，平價(jià)、甚至比前期降價(jià)開盤將成為常態(tài)。”北京中原華北區(qū)董事李文杰認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)售資金監(jiān)管將使得開發(fā)商為了盡快獲得資金，提高資金周轉(zhuǎn)率，采取以價(jià)換量，從而縮短開發(fā)周期，一定程度上也增加市場(chǎng)供應(yīng)。
“一些新盤的積極舉動(dòng)很可能會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其他樓盤的效仿。”李文杰認(rèn)為，開發(fā)商態(tài)度的不同很可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)兩極分化，特別是在首套房最低首付提至30%后，針對(duì)剛需購(gòu)房人的樓盤只有通過(guò)低總價(jià)讓渡一部分利潤(rùn)，才有可能贏得市場(chǎng)成交。
公開信息顯示，上述14個(gè)項(xiàng)目除兩個(gè)項(xiàng)目是海淀、朝陽(yáng)的五環(huán)外項(xiàng)目，其余11個(gè)均為通州、昌平、順義甚至延慶的樓盤。北京中原統(tǒng)計(jì)，14個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)均價(jià)為15634元/平方米，相比11月份的23629元/平方米下調(diào)近8000元/平方米。
但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不能說(shuō)明北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，位于通州的K2清水灣新開的樓座竟然將預(yù)售價(jià)定在了2.8萬(wàn)以上，環(huán)比之前在售的項(xiàng)目2.5萬(wàn)均價(jià)來(lái)說(shuō)還上漲了3000元，“如果去掉擬售均價(jià)最低的延慶樓盤，其他項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)約為1.9萬(wàn)元/平方米，這意味著北京五環(huán)以外的住宅新增量擬售均價(jià)已逼近2萬(wàn)元/平方米。”