中國社科院昨日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》,報告對35個大中城市住宅價格進行了泡沫指數(shù)統(tǒng)計,平均房價泡沫為29.5%,福州以70.3%排名第一,杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊也都超過了50%,北京的房價泡沫達49.6%,排第8位。
報告還預(yù)測,明年住房市場將繼續(xù)調(diào)整,房價穩(wěn)中有降。調(diào)控政策會進一步嚴(yán)格和具體化。
1 多數(shù)城市房貸壓力巨大
北京按揭貸款月度償付率超過100%,絕大多數(shù)城市償付房貸壓力巨大。
報告指出,按照國際通行做法,月度償付率的最高線是30%,超過這個線的家庭屬于低收入家庭,這類家庭一般要采取租房而不是買房的做法。
月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京,大多數(shù)月份的月度償付率竟超過100%。
這樣高的比重部分原因可能是北京房地產(chǎn)市場的投機成分過重,將房價推高到本市居民無法承受的地步。事實上國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率在大多數(shù)月份里高達50%以上,甚至有超過100%的月度償付率,這些現(xiàn)象同樣反映出這些城市均不同程度地存在著投機問題。
2 住房面臨租購兩難局面
報告還指出,住房需求者處于租購兩難的窘境。一方面,多數(shù)人認為房價過高難支付,冀望調(diào)控;與此同時,住房租賃者支付房租激增,承租壓力日重。
2010年上半年以來,全國住房租賃市場成交量有所增加,租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因為房屋買賣生意下降,從房主處收租房子做“二房東”;大規(guī)模拆遷和部分買家轉(zhuǎn)入租賃市場也是推高房租的因素;而高價購買住房導(dǎo)致出租成本增加以及政府缺乏租金管理應(yīng)該是更為根本的原因。對許多住房消費者來說,住房問題已經(jīng)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。據(jù)新華社電
觀點
“房地產(chǎn)調(diào)控明年更嚴(yán)格”
對于今年以來中央政府嚴(yán)厲的調(diào)控,住房報告直言博弈各方勝負未分,并預(yù)計明年政策會進一步嚴(yán)格和具體化,“中央政府一定要加大調(diào)控的信心,堅定調(diào)控的決心。不動搖,不妥協(xié)、不松懈。”
對此,中國土地學(xué)會副理事長黃小虎坦言,調(diào)控沒有完全達到多數(shù)人的預(yù)期。一是流動性的問題,二是雖然增加了保障房供給,把開發(fā)商市場壟斷地位打破了,但是沒有徹底打破。
對于關(guān)注度頗高的小產(chǎn)權(quán)房,黃小虎認為,全國小產(chǎn)權(quán)房面積66億平米,雖然不合法但客觀存在,小產(chǎn)權(quán)房管理存在空白,呼吁合法化。
此前亦曾有報道稱小產(chǎn)權(quán)房的治理方案已上報國務(wù)院,隨后國土部對此予以澄清。
“夾心層應(yīng)建住宅合作社”
面對超過50%的“夾心層”住房問題,黃小虎引用鄧小平上世紀(jì)八十年代“自建公住”的說法建議,中國應(yīng)建立起住宅合作社的半市場半保障的模式,以解決既買不起商品房也不夠保障房條件的“夾心層”住房問題。
黃小虎建議中國大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟,住宅合作社是一個法人,同時又是政府提供保障的對象,可以采取稅收優(yōu)惠、財政貼息等方式支持,即便沒有這些支持,僅低價甚至劃撥供應(yīng)土地、沒有開發(fā)商利潤,就可以把房價控制在成本區(qū)間。
房價泡沫怎么算?
根據(jù)地方經(jīng)濟基本面得出基準(zhǔn)價格,用1減去基準(zhǔn)價格除以實際價格的結(jié)果,即為泡沫指數(shù)。以北京基準(zhǔn)房價13316元/m2,實際價26446元/m2計算,1-(13316÷26446)×100%=49.6%,即為北京的房價泡沫。