11月以來，北京一些樓盤再度出現(xiàn)漲價(jià)跡象，成交情況則是“冰火兩重天”。少數(shù)低價(jià)入市的新盤再現(xiàn)哄搶甚至“日光”現(xiàn)象，多數(shù)樓盤成交情況仍偏冷。房價(jià)堅(jiān)挺不下，甚至引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)面臨“三次調(diào)控”的猜測。
分析人士認(rèn)為，從近期政策基調(diào)看，目前看不到房地產(chǎn)調(diào)控有放松的可能。未來繼續(xù)以行政措施遏制需求的余地比較有限，土地供應(yīng)規(guī)模增加及對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的調(diào)控，可能使房價(jià)逐步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。
部分樓盤熱賣
與“國五條”剛出臺時(shí)的市場情況不同，11月以來，北京樓市出現(xiàn)一定的回暖跡象。
位于北京市西南三環(huán)的中鐵建青秀城，在9月預(yù)開盤時(shí)，銷售人員稱，價(jià)格為每平方米24000元左右，現(xiàn)在調(diào)整為26500元，“12月8日，首次開盤的房源有300多套，現(xiàn)在已排3000多個(gè)號，登記比較晚的購房者肯定排不上了。”
在北京一家公關(guān)公司上班的梅亮打算購買南五環(huán)附近的保利茉莉公館項(xiàng)目，價(jià)格為每平方米16000-18000元，但開盤當(dāng)天他早晨5點(diǎn)去排號，結(jié)果還是沒有買到。“附近的綠地西斯萊公館也不錯(cuò)，但最近的價(jià)格也漲了。這個(gè)樓盤4月以來一直維持在18000-19000元，但11月以來開始新一輪上漲，目前價(jià)格是每平方米22500元。”
一些前期售價(jià)穩(wěn)定的項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)。在11月22日萬科藍(lán)山新一期項(xiàng)目開盤時(shí)，價(jià)格由原先的每平方米39800元調(diào)整為每平方米41800元。萬科藍(lán)山前期項(xiàng)目為精裝修，目前改為毛坯。銷售人士介紹，如果客戶需要仍可提供精裝修，但要在目前售價(jià)基礎(chǔ)上再加133萬元，折合每平方米上漲5000元左右。
從具體成交情況來看，中小戶型、交通便利及售價(jià)較低的樓盤成為成交主力。多數(shù)項(xiàng)目尤其是高端住宅滯銷現(xiàn)象繼續(xù)存在，意味著投資或投機(jī)性購房需求仍受抑制。
二手房價(jià)格的情況有類似之處。北京東三環(huán)的一家地產(chǎn)中介人士介紹，該區(qū)域二手房價(jià)格與3月類似。“4月的時(shí)候漲得最猛，達(dá)每平方米30000元，10月的時(shí)候降到兩萬六七，現(xiàn)在每平方米又漲一千元左右。”這名中介說，10月的時(shí)候剛出調(diào)控政策，大家都看不清環(huán)境，價(jià)格最便宜，現(xiàn)在又有了點(diǎn)反彈的架勢。
今年7-10月，全國70個(gè)大中城市月度房價(jià)分別環(huán)比上漲0%、0%、0.5%和0.2%。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“一線城市及實(shí)施限購令的十幾個(gè)城市，投資及投機(jī)性購房減少了，房價(jià)有所下降。但目前從全國來講，多數(shù)城市的房價(jià)還在平穩(wěn)上漲。”
分析人士指出，短期房價(jià)還有不少擾動(dòng)因素，目前并不能得出房價(jià)回暖的確切結(jié)論。如一些在售項(xiàng)目可贈送面積，有的贈送比例高達(dá)30%左右，這對市場的真實(shí)房價(jià)形成干擾。有的樓盤往往以特價(jià)房的形式變相降價(jià)，當(dāng)市場好轉(zhuǎn)后房價(jià)回復(fù)原價(jià)，導(dǎo)致不能在房價(jià)數(shù)據(jù)上直接反映。
“三次調(diào)控”會否到來
分析人士認(rèn)為，由于房價(jià)調(diào)控效果并不明顯，目前尚看不到房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控放松的跡象。目前的疑問在于，樓市如果再出現(xiàn)類似9月的量價(jià)反彈，會不會觸發(fā)對房地產(chǎn)行業(yè)的“三次調(diào)控”？
“房地產(chǎn)市場今年在面對最嚴(yán)厲調(diào)控政策后仍較為強(qiáng)勢。”湘財(cái)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張化東預(yù)計(jì)，今年全國商品住宅銷售面積和金額基本與去年持平。考慮到政策力度和頻率，樓市成交表現(xiàn)超出預(yù)期。政策對價(jià)格水平的上行憂慮尚存，如果市場回暖，很可能在現(xiàn)有政策水平上出現(xiàn)第三次調(diào)控。
張化東認(rèn)為，在當(dāng)前的限貸限購政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)出臺嚴(yán)厲的行政調(diào)控措施可能性并不大。房產(chǎn)稅是目前尚未落地的重大政策。政府有可能收緊資金供給迫使開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，并循序漸進(jìn)地增加住房供應(yīng)量。
浙商證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，10月“國房景氣指數(shù)”終結(jié)4月以來的下滑態(tài)勢，首度出現(xiàn)反彈。在宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)回升的可能性不大。明年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能“前緊后松”，由于流動(dòng)性收緊及明年中小套型、中低價(jià)位住房供給增加，房價(jià)未來可能穩(wěn)中有降。一旦實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，調(diào)控政策有可能適當(dāng)放松。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)或試行
分析人士認(rèn)為，明年房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策可能推出，但短期內(nèi)對房價(jià)可能難以產(chǎn)生巨大影響。在繼續(xù)增加住房供應(yīng)及收緊開發(fā)商資金鏈等政策下，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控可能采取“以時(shí)間換空間”的方式逐步實(shí)現(xiàn)。
朱中一認(rèn)為，未來房產(chǎn)稅可能在少數(shù)城市推出試點(diǎn)，但短期內(nèi)在全國征收是不現(xiàn)實(shí)的。他建議，不要把房產(chǎn)稅征收作為地方增長稅收的來源，可考慮在增加房地產(chǎn)持有稅的同時(shí)減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，將居民手中多余的房子推向二手房市場，使房價(jià)基本合理。征收的房地產(chǎn)稅可用于廉租房和公共租賃房建設(shè)，解決地方建設(shè)資金的不足。
據(jù)媒體報(bào)道，目前財(cái)政部和國家稅務(wù)總局正在對《房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，并有可能于2011年年初試點(diǎn)。試點(diǎn)城市可能包括上海和重慶，不同城市的試點(diǎn)方案將有所差別。
目前房地產(chǎn)市場的另一個(gè)不確定性在于通脹預(yù)期。住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，在目前通脹預(yù)期明顯的情況下，要求房地產(chǎn)的名義價(jià)格大幅下跌是不符合規(guī)律的，房地產(chǎn)價(jià)格走勢變化和貨幣的關(guān)系特別密切，目前調(diào)控很重要的一個(gè)成果就是供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)在明后年樓市供求關(guān)系將得到緩解，房價(jià)穩(wěn)定是可期待的。
未來各地房價(jià)的“霧里看花”現(xiàn)象將有很大緩解。國家統(tǒng)計(jì)局日前表示，新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)制度可能于明年實(shí)施，屆時(shí)京滬深等35個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格將直接采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
住建部等部門正在加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“住房信息系統(tǒng)是落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重要舉措，該系統(tǒng)將以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。”