樓市二次調(diào)控至今已近兩個(gè)月，但房?jī)r(jià)走勢(shì)依然讓人揪心。
按照慣例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周末才會(huì)發(fā)布月度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，但從一些民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)環(huán)比回升已成事實(shí)。
中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示，今年11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。
樓市再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，是否表明二次調(diào)控效力正在式微，政府是否有必要出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施？
但也有業(yè)界人士認(rèn)為，11月份的樓市回暖尚未出現(xiàn)買(mǎi)方盲目追高行為，在政府逐漸收緊信貸的預(yù)期下，樓市自行緩慢降溫也并非完全不可能。
樓市再次量?jī)r(jià)齊升
中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，全國(guó)樓市成交量在逐步回暖：11月第一周成交量“凝固”，第二周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現(xiàn)止跌回升，第三周18個(gè)城市開(kāi)始上升，第四周成交量全面回升；伴隨著成交量的反彈，部分城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。
北京樓市反彈的狀況更為明顯。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，今年11月商品房住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為11230套，較10月的7680套，大幅上漲46.22%，商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了21735元/平方米，環(huán)比上漲8.51%。
進(jìn)入12月，北京樓市依然延續(xù)成交上漲態(tài)勢(shì)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月29日～12月5日一周，北京商品住宅期房成交3250套，日均成交量464套，環(huán)比上一周上漲20%，，達(dá)到了最近4周的最高值。二手房網(wǎng)簽總量也環(huán)比上漲了近4.7%，這已是二手房市場(chǎng)連續(xù)五周以來(lái)的成交量上漲。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，成交量往往是價(jià)格的先行指標(biāo)，就北京而言，如果12月份的二手房交易量再次達(dá)到1.8萬(wàn)套左右的高水平，房?jī)r(jià)上漲的可能性就會(huì)極大增加，除非政府馬上推出新的調(diào)控政策。
而在上海，多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積雖然震蕩回落28%，為23.1萬(wàn)平方米，但住宅成交均價(jià)卻依舊節(jié)節(jié)攀升，創(chuàng)下5月17日以來(lái)上海商品住宅周成交均價(jià)的新高——上周上海市商品住宅成交均價(jià)超過(guò)23000元/平方米，環(huán)比前周上漲2%。
通脹支撐房地產(chǎn)牛市？
在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，造成北京市新房成交量持續(xù)回暖的主要原因是供應(yīng)量的大幅增加。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，繼11月43個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之后，12月1日～12月5日，又有14個(gè)商品房項(xiàng)目被批準(zhǔn)入市，14個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)住宅類(lèi)房源高達(dá)5617套，供應(yīng)總面積達(dá)到了58.3萬(wàn)平方米。
但也有業(yè)界人士認(rèn)為，11月以來(lái)北京樓市供應(yīng)量突然放大，得益于北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的實(shí)施。該政策在12月1日之后全面執(zhí)行。為了搭上政策末班車(chē)，很多項(xiàng)目紛紛加快了推盤(pán)的進(jìn)程，也因而導(dǎo)致了入市項(xiàng)目的大幅增加。
上海出現(xiàn)的量跌價(jià)升則被認(rèn)為是由于近期高檔樓盤(pán)集中上市的結(jié)果。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，中高端的樓盤(pán)成交明顯好于中低價(jià)位樓盤(pán)，這成為上海市商品住宅成交均價(jià)持續(xù)高位的主要原因。
但中房信分析師薛建雄認(rèn)為，進(jìn)入12月后，為了抓住沖刺本年年度業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商將會(huì)在12月傾力推盤(pán)，巨大的推盤(pán)量可能會(huì)推動(dòng)12月的成交量大幅攀升。
相對(duì)于上述技術(shù)性的分析，有業(yè)界人士更傾向把樓市回暖與通脹聯(lián)系起來(lái)。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比于對(duì)樓市調(diào)控之下房?jī)r(jià)下調(diào)的擔(dān)憂，購(gòu)房者更擔(dān)心的是貨幣購(gòu)買(mǎi)力的下降，因此目前的購(gòu)房者特別是有一定資金實(shí)力的購(gòu)房者的入市比例依然較高。
是否招來(lái)更嚴(yán)厲調(diào)控？
近日，中共中央總書(shū)記胡錦濤強(qiáng)調(diào)，明年是“十二五”開(kāi)局之年，要切實(shí)改善民生和加強(qiáng)社會(huì)管理，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
這被輿論解讀為樓市調(diào)控加碼的預(yù)警。不過(guò)，今年的數(shù)次調(diào)控中政府已經(jīng)動(dòng)用了財(cái)稅、金融乃至限購(gòu)等多種手段，各地房?jī)r(jià)依然我行我素，當(dāng)前政府手中可打的牌已然不多。
“房產(chǎn)稅本來(lái)是張好牌，但幾個(gè)月過(guò)去了還是處在"只聞樓梯響"的階段，沒(méi)有見(jiàn)到相關(guān)部門(mén)的切實(shí)動(dòng)作，致使民眾對(duì)于推出房產(chǎn)稅的信心也開(kāi)始動(dòng)搖。”林倩說(shuō)。不過(guò)，昨日又有一則未經(jīng)證實(shí)的消息稱，房產(chǎn)稅將于2011年年初試點(diǎn)。
但凡事皆有兩面性，通脹加劇對(duì)樓市可謂喜憂參半：一方面凸顯房產(chǎn)保值特性，但另一面則是銀行信貸的必然收緊，這對(duì)于始自2009年的房地產(chǎn)牛市而言，又可謂釜底抽薪。
近日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議已經(jīng)發(fā)布信號(hào)：明年將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。
這對(duì)后市已經(jīng)產(chǎn)生了謹(jǐn)慎預(yù)期，并影響著市場(chǎng)。進(jìn)入12月后北京二手房的日均成交量已經(jīng)比11月下旬出現(xiàn)了下降，同比11月初也是有所下滑。
“如果12月二手房成交量略降并穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套左右（大約10月份的水平），對(duì)于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定將是有幫助的，如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了，政府出臺(tái)新的調(diào)控政策可能也就微乎其微了。”林倩稱。