臨近年末，土地市場(chǎng)似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區(qū)繼續(xù)加快推地，一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”；與此同時(shí)，由于供地規(guī)模總量增加等因素，目前北京、上海土地出讓金已突破一千億元，年內(nèi)破千億的城市還有望增加。
建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢(shì)的復(fù)雜性超出很多人的估計(jì)。在此大背景下，新“地王”的冒頭、土地出讓金的創(chuàng)下新高，當(dāng)作何理解？
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時(shí)間的土地市場(chǎng)，最近再度升溫。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價(jià)為92465萬元，經(jīng)過十七輪報(bào)價(jià)，以180600萬元由當(dāng)?shù)氐姆科鬄I江集團(tuán)摘得，樓板價(jià)高達(dá)25735元/平方米，刷新今年地價(jià)紀(jì)錄。當(dāng)日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競(jìng)拍激烈，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價(jià)高達(dá)17196元/平方米。同日，在廣州，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團(tuán)聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價(jià)和17279元/平方米的樓板價(jià)，均為今年以來廣州最高。
密集調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價(jià)競(jìng)地？中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢(shì)，就是土地供應(yīng)明顯增加。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計(jì)劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報(bào)價(jià)不低、競(jìng)拍激烈，往往高價(jià)成交。
其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務(wù)，10月以后推出促銷措施，再次撬動(dòng)市場(chǎng)。典型如萬科，今年銷售額有望達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價(jià)在3萬元/平方米以上，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半，預(yù)計(jì)這一個(gè)樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業(yè)負(fù)責(zé)人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手，有好的地塊還是會(huì)出擊競(jìng)拍”。融資渠道方面，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮，不如說是結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂。
再次，開發(fā)商“押寶”后市。“‘面粉’再次貴過眼下的‘面包’，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴。”陳晟說。此輪調(diào)控會(huì)持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，房?jī)r(jià)將如何變化？顯然，高價(jià)競(jìng)地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”。
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢(shì)下的土地市場(chǎng)。
先看“理性”的一面。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動(dòng)之后，10月又有顯著下降。相比于價(jià)格，“溢價(jià)率”更能說明土地市場(chǎng)的“溫度”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度105個(gè)城市溢價(jià)率同比增幅均保持在三位數(shù)以上，但4月之后便直線下降，6-10月則保持了同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
上海的情況頗具代表性。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹，今年四月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)以來，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是溢價(jià)率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過100%，而今年基本在30%至40%”，競(jìng)價(jià)激烈程度明顯趨緩；二是價(jià)格的同比、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，地價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭明顯得到遏制；三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng)下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格。
再看“繁榮”的一面。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：截至11月22日，繼上海之后，北京今年的土地出讓金也突破千億元，達(dá)到1004.48億元。北京之后，大連、天津已分別達(dá)到893億、866億元，年內(nèi)“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因，是土地供應(yīng)的明顯增加。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場(chǎng)的整體過熱，”陳晟說，“今年以來土地供應(yīng)顯著增加，整體地價(jià)漲幅趨緩，溢價(jià)率明顯回落，這說明對(duì)土地的調(diào)控是有成效的。”不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在目前形勢(shì)下，必須對(duì)“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想，當(dāng)人們?cè)俅慰吹郊议T口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋高出一截，對(duì)以后的房?jī)r(jià)作何預(yù)期？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當(dāng)高價(jià)房一時(shí)成交趨緩，而中低價(jià)房源成交比例上升，于是整體均價(jià)便出現(xiàn)下跌；當(dāng)交易滯后的房源進(jìn)行銷售登記、較高價(jià)房源通過些微促銷啟動(dòng)銷售，均價(jià)復(fù)又上揚(yáng)。
對(duì)當(dāng)下樓市而言，土地市場(chǎng)“理性繁榮”并非壞事。不過，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)今后土地市場(chǎng)的更多關(guān)注。比如，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是長(zhǎng)期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財(cái)政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻。如此情況下，增加土地供應(yīng)，會(huì)不會(huì)意味著增強(qiáng)地方的“賣地沖動(dòng)”？土地出讓金的增加，會(huì)不會(huì)強(qiáng)化地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴？增加土地供應(yīng)，會(huì)不會(huì)引起地價(jià)的過快上漲？這一系列“兩難”，對(duì)樓市調(diào)控是嚴(yán)峻考驗(yàn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。因此，“現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財(cái)稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)，管制措施等，同時(shí)要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性和針對(duì)性。而當(dāng)務(wù)之急，是把啟動(dòng)實(shí)施的調(diào)控政策深入推進(jìn)下去，堅(jiān)決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，為樓市調(diào)控打開更多空間。