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河北省三河市燕郊鎮(zhèn)距離北京天安門只有30公里，近年來，燕郊鎮(zhèn)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，吸引大量北京人前來購房置業(yè)。如今的燕郊鎮(zhèn)，高層住宅鱗次櫛比，儼然成為北京的“睡城”“老城”。新華社記者
王民 攝 |
受一系列調(diào)控政策的影響，近一段時間以來北京等熱點城市的商品住宅市場表現(xiàn)較為低迷。不過，受區(qū)域規(guī)劃推動，北京周邊的河北樓市卻逐漸升溫，最近的消息稱，燕郊等地部分樓盤出現(xiàn)量價逆市攀升的局面。
業(yè)內(nèi)專家認為，“大北京”概念下的區(qū)域樓市升值空間等優(yōu)勢凸顯，正在吸引更多的投資者，這也將進一步促進區(qū)域房地產(chǎn)市場容量的倍增。不過，在樓市調(diào)控的大背景下，環(huán)北京區(qū)域住宅市場不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨立的行情，因此，投資者應理性分析投資風險。
“環(huán)首都經(jīng)濟圈”帶熱投資需求
與大多實施“限購令”的地方不同，環(huán)北京的河北樓市受政策面利好消息的影響正逐漸贏得投資者的青睞。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，1月至10月，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長66.6%和78.9%，遠高于全國的9.1%和17.3%。另有消息曝出，燕郊、固安等地相當一部分樓盤表示會考慮調(diào)整價格，個別樓盤的均價甚至一周內(nèi)上漲了數(shù)百元。
近日召開的2010首都圈發(fā)展高層論壇上，北京市政府有關(guān)人士透露，北京地鐵規(guī)劃將向河北延伸1100公里。從披露的方案上看，地鐵的延伸將會涉及河北燕郊、香河、固安、大廠、涿州、三河等地。
據(jù)了解，計劃中的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、三河市、香河縣、固安縣等13個縣(市)。消息稱，以上四市13縣在一至二年內(nèi)，通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，建成名副其實的半小時經(jīng)濟圈，即環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)任何地方，都可在半小時內(nèi)達到北京城區(qū)；三至五年內(nèi)，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”將基本完成與北京同城化。其內(nèi)容甚至包括圈內(nèi)城市與北京之間互相承認養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險，在北京交社保，在河北也能就近報銷等。
消息傳出，部分環(huán)北京周邊樓盤開始逐漸走出地方“限購令”和“限貸令”的冷清，出現(xiàn)回暖跡象。河北香河某尚未開盤的項目最近主推的概念便是“首都經(jīng)濟圈”、“四方橋東35分鐘”等，該銷售中心一位銷售人員告訴《經(jīng)濟參考報》記者，最近前來咨詢的人比之前明顯增加，甚至搭乘看房班車都要提前預約，“有相當一部分人并不是首次置業(yè)，他們大多看到了這里的升值空間，有意愿來這里投資。”
一項調(diào)查顯示，在還沒有置業(yè)或打算改善置業(yè)的購房者中，超三成網(wǎng)友看重香河樓市價格低的優(yōu)勢，22.7%的網(wǎng)友看好未來香河樓市的升值潛力，在選擇香河置業(yè)的購房者改善型需求的比重達到30.6%，投資需求的比重占29.8%，均高于首套房自住比例28.2%。
同樣的情形也發(fā)生在燕郊、涿州等地。在北京工作的林先生告訴記者，他正是看中了燕郊某樓盤的保值升值空間才下定決心出手的，“單位離這里太遠，肯定不會過來住，但現(xiàn)在通脹這么厲害，還是投在房子上比較保險。”
“大北京”區(qū)域樓市將迎重大利好
業(yè)內(nèi)人士認為，北京周邊部分樓盤正逐漸顯現(xiàn)的升溫跡象揭示了區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃對北京及泛北京區(qū)域發(fā)展的重大利好。
中廣信地產(chǎn)服務機構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝認為，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的完善、強化，加之包括電話區(qū)號統(tǒng)一等在內(nèi)的一系列措施，將促進京津冀區(qū)域經(jīng)濟一體化融合，縮小區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展差距。目前，北京市區(qū)內(nèi)的發(fā)展幾近飽和，上升空間不大，投資發(fā)展相繼向周邊拓展，但交通配套尚不能滿足“大北京”迅速擴張的需求。新的軌道交通規(guī)劃一旦落實，會加速所覆蓋區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展進程。“大北京”從概念到現(xiàn)實，將會展現(xiàn)出不可估量的前景潛力。
“對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展是重大利好，‘大北京’樓市發(fā)展迎來新機遇。”施加勝說。他認為，首先是對北京郊區(qū)樓市發(fā)展利好最大，京城樓市的郊區(qū)化趨勢將會進一步加劇。“可以預見，軌道的延伸、路網(wǎng)的豐富，將對北京各郊縣、五環(huán)外、六環(huán)外的項目帶來重大利好。同時，也必將促進相關(guān)區(qū)域土地開發(fā)的更加活躍，京城樓市的郊區(qū)化趨勢將會進一步加劇。”
不僅如此，對河北“環(huán)首都經(jīng)濟圈”地區(qū)樓市而言也是強心針，對樓市的影響無疑也將深遠。“這幾年，燕郊樓市的火爆有目共睹，香河、固安樓市發(fā)展亦呈快速跟進之勢。這一切都還是建立在道路交通尚欠發(fā)達、通勤成本不堪重負的基礎(chǔ)之上。”而軌道交通加之新城市連接線的不斷增加，將是“環(huán)首都經(jīng)濟圈”地區(qū)樓市發(fā)展的強心針，也將有效舒緩北京樓市的緊張壓力。
另外，京津冀一體化對三地而言，都將是下一波經(jīng)濟爆發(fā)式增長的強勁動力。“經(jīng)濟的增長、社會活力的提升，將進一步促進區(qū)域房地產(chǎn)市場容量的倍增。也許可以預言，未來，北京周邊將會出現(xiàn)更多的‘燕郊’。”
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施加勝認為，應將環(huán)北京地區(qū)視為業(yè)務發(fā)展的重要潛力股，該區(qū)域蘊藏的機會將是巨大的。有關(guān)證券機構(gòu)認為，相關(guān)產(chǎn)業(yè)承接、人口遷移必然給經(jīng)濟圈內(nèi)城市帶來經(jīng)濟發(fā)展和地價重估，在經(jīng)濟圈內(nèi)享有土地儲備的房地產(chǎn)公司無疑將直接受益。
投資風險仍需警惕
雖然投資區(qū)域樓市的前景一片明朗，但對于個人投資者而言，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒，如果想通過投資獲得較好收益需要防范多重風險。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，環(huán)首都經(jīng)濟圈是一個龐大的造城運動，在帶動相對落后區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，城市化進程也容易導致該區(qū)域的物價上漲，既有利又有弊。
單就投資而言，一位業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》表示，住宅投資基本上是靠差價賺錢，但環(huán)首都經(jīng)濟圈建設(shè)還需要一定的時間，因此投資收益時間可能會相對較長一些。據(jù)了解，環(huán)首都經(jīng)濟圈的消息并未在廊坊、香河等地樓市掀起很大波瀾，相當一部分樓盤都表示近期不太可能漲價。
不僅如此，上述業(yè)內(nèi)人士還認為，環(huán)北京區(qū)域住宅市場不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨立的行情，在目前現(xiàn)況下，必定也會隨之出現(xiàn)調(diào)整。上述網(wǎng)絡調(diào)查便顯示，四成網(wǎng)友對于未來香河樓市發(fā)展持懷疑態(tài)度，認為北京樓市整體走勢對周邊區(qū)域有一定影響，香河樓市未來的發(fā)展還要根據(jù)北京樓市的走向來決定。
此外，從更長的時間段來看，機遇背后蘊藏的風險尤其是中小投資者來說更加危險。“我們必須冷靜看到，部分樓盤短時間內(nèi)漲幅過高是很沒有道理的，某種程度上說，這就是在透支未來的消費能力，總有一天會有不能負擔的時候。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，定價還是應該根據(jù)當?shù)氐木幼∷健⒊惺苣芰Φ雀鞣N因素來綜合考慮，而不是像現(xiàn)在這樣。如果定價標準和漲價速度都存在問題的話，那么在某種程度上就是有泡沫了，只不過這個泡沫現(xiàn)在還能支撐而已。不過，“雖然目前來說泡沫還不會破，但是到了一定的高點，外資是可以撤走的，有錢人是可以移民的，最后的風險就只能是廣大的草根階層來承受。”徐楓說。