從瘋狂回歸瘋狂，這是在燕郊，北京之東。
河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇11月10日在一次座談會(huì)透露，“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”。燕郊通地鐵的消息已傳說多年，但這一次似乎像是真的。
被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市，終于找到新的炒作點(diǎn)。按照燕郊開發(fā)商的說法，年底房?jī)r(jià)可以再次奔萬，明年地鐵一通，房?jī)r(jià)翻番非常容易。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示，這正驗(yàn)證了此輪調(diào)控的艱難。
一場(chǎng)瘋狂的“炒作”
11月10日，被業(yè)界稱為全國(guó)最嚴(yán)厲信貸政策的燕郊樓市，還是一片慘淡。
各大售樓處門庭冷落，就連以前四處竄動(dòng)的發(fā)單員悉數(shù)消失不見。僅少的本地客戶成為燕郊開發(fā)商爭(zhēng)奪的主要對(duì)象；用當(dāng)?shù)貥潜P星河185銷售員向小姐的話說，這一天房?jī)r(jià)還在7500-8000元/平方米，要樓層有樓層、要朝向有朝向、甚至要折扣有折扣。
次日，發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn)。
11月11日，北京某報(bào)北京新聞版用四個(gè)整版報(bào)道了河北省新提出的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃。據(jù)該報(bào)道稱，京冀加強(qiáng)合作座談會(huì)舉行，河北省與北京市政府達(dá)成五項(xiàng)協(xié)議。
河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇透露，北京至河北燕郊、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示，河北省將投融資200億元，實(shí)施13個(gè)縣市交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對(duì)接，推進(jìn)京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設(shè)，加快進(jìn)京、環(huán)高速公路網(wǎng)建設(shè)，打造10分鐘到半小時(shí)交通圈。輕軌對(duì)接北京已“達(dá)成共識(shí)”。
據(jù)報(bào)道，對(duì)于河北來說，不僅高鐵、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對(duì)接，13個(gè)縣市固定電話區(qū)號(hào)全部改成010，手機(jī)電話也實(shí)行同城無漫游。
但這一切卻最終演變成“環(huán)北京開發(fā)商”的炒作盛宴。這一天，向小姐所在樓盤星河185將房?jī)r(jià)調(diào)高至8000-8500元/平方米，無折扣，樓層、朝向都要“碰運(yùn)氣”；這一天，燕郊特色的“拉客業(yè)務(wù)員”全部恢復(fù)各個(gè)角落。
而后，“燕郊星河185與環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈大繁榮”、“燕郊通地鐵首選天洋城”等等宣傳掛上了各大網(wǎng)站；環(huán)首都開發(fā)商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實(shí)，并通過銷售告知所有的潛在客戶；各大樓盤房?jī)r(jià)全部上調(diào)，甚至還表示，現(xiàn)在不買，一星期之后，房?jī)r(jià)還將會(huì)上調(diào)。
“年底奔萬沒有問題，明年可以翻番。”向小姐的這句話已經(jīng)成為燕郊每一個(gè)銷售員的口頭禪。
不僅僅是燕郊，整個(gè)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”樓市都在各種傳言、炒作的氣息中變得愈加瘋狂。
被傳將劃入北京的涿州房?jī)r(jià)上漲更是明顯。盡管，河北省副省長(zhǎng)趙勇隨后出面辟謠稱，“河北涿州等13縣市行政區(qū)不會(huì)劃入北京。”但該聲音只被淹沒在眾多炒作聲中。
限購(gòu)令的“短板”
這種“炒作”并不是第一次。
今年3月份兩會(huì)期間，部分人大代表曾透露：北京河北兩個(gè)將加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和溝通，打造一小時(shí)都市圈。北京考慮將部分既有地鐵線路，延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn)，目前正在進(jìn)行前期調(diào)研工作。隨后，該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳，并將燕郊房?jī)r(jià)拉到歷史性高點(diǎn)1萬元/平方米。
“利好政策已經(jīng)多年未變，不光地鐵開通的利好，燕郊劃歸北京的利好也已經(jīng)多年重復(fù)使用。這一政策如果沒有實(shí)際性的執(zhí)行，購(gòu)房者不應(yīng)該盲目相信。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說。
但全國(guó)最嚴(yán)厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢(shì)兇猛的“炒作潮”。
據(jù)了解，燕郊8月份實(shí)行外地人首付五成；9月份外地人完全限貸；10月份，三河市再出新規(guī)，以售價(jià)8000元和90平方米為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)之上的樓盤，本地人首套房首付升至四成；如果是離異者，即便是購(gòu)買8000元以下的小戶型，首付也要在三成的基礎(chǔ)上加10%。
事實(shí)上是，只要能帶來需求，炒作并不缺少成長(zhǎng)空間。行政化手段背景下開發(fā)商仍各自有招。限購(gòu)令的“嚴(yán)厲”在這里表現(xiàn)得捉襟見肘。
據(jù)燕郊潮白人家售樓員透露，如果是外地戶口，可以先付50%首付，其余50%一年后再交開發(fā)商，該方式屬于開發(fā)商墊付，與銀行沒有任何關(guān)系。該銷售員還表示，外地購(gòu)房者如果實(shí)在想做到三成首付，可以找關(guān)系在燕郊本地開出一年以上社保證明。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，在燕郊本地，部分開發(fā)商自己會(huì)另外成立一家相應(yīng)公司，具有繳納社保和完稅證明的條件，再將購(gòu)房者吸納成這家公司的員工，由這家公司為購(gòu)房者辦理社保和完稅證明，程序看起來合法。
另外，在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式。即，外地購(gòu)房者可先交50%首付，然后與開發(fā)商簽訂一個(gè)內(nèi)部協(xié)議。該協(xié)議的存在是為了保證8個(gè)月之后，購(gòu)房者可以申請(qǐng)到貸款。燕郊的銷售們都篤定地表示，內(nèi)部消息稱，限購(gòu)令8個(gè)月之內(nèi)肯定會(huì)放松。所以，購(gòu)房者完全可以先簽協(xié)議，先付五成首付，然后靜待令放松。
不僅僅是燕郊，河北涿州也存在該民間方式。
“燕郊的樓市發(fā)展畸形，與當(dāng)?shù)厝似骄杖氩罹啻螅俅纬锤叩膬r(jià)格很可能使得當(dāng)?shù)厝嗽匐y購(gòu)房。”張大偉稱。
據(jù)了解，這次“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶。上述潮白人家售樓員為記者展示了當(dāng)天一個(gè)上午她的簽約情況。她三份預(yù)定合同中，有兩戶為北京本地戶口全款購(gòu)房。
“80%都是外地人，多半看重的仍舊是燕郊的投資前景。”該銷售員興奮地表示。
炒作背后的秘密
這場(chǎng)“炒作”盛宴背后，是房地產(chǎn)利益鏈條的轉(zhuǎn)變。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示，每一次新規(guī)劃都會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲，通州房?jī)r(jià)的上漲就是一個(gè)鮮活的例子。
李文杰的看法已經(jīng)成為房地產(chǎn)界一個(gè)如條件反射般的正常反應(yīng)。
“地方政府打造的這個(gè)圈，與其說是環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，不如說是環(huán)首都地產(chǎn)圈。這也是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一種弊端。一種由規(guī)劃隨意修改所帶來的土地升值。”曹建海表示，以往，房地產(chǎn)發(fā)展中，炒樓的比開發(fā)商賺得多，開發(fā)商比地方政府賺得多。但現(xiàn)在，地方政府也意識(shí)到這方面的利益，一種發(fā)生在地方政策出讓土地、征地環(huán)節(jié)中所帶來的可圖利益。房地產(chǎn)利益鏈條正悄然發(fā)生改變。
“政府可以通過制造規(guī)劃概念，來帶動(dòng)土地不斷升值。這是一種看不見的利益，但卻是未來最大的利益鏈條。”曹建海認(rèn)為，這種炒作發(fā)生的根本原因還是土地用途一直沒有發(fā)生改變，土地仍舊是啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的根本。名義上，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念不與宏觀調(diào)控沖突，因?yàn)榭梢园l(fā)展地方其他經(jīng)濟(jì)，但本質(zhì)上是沖突的，容易引發(fā)炒樓的舉動(dòng)。
據(jù)了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃，隨后，在半年間，通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米，甚至曾揚(yáng)言要在年底奔3萬元/平方米，通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。調(diào)控后，通州房?jī)r(jià)迅速跌至兩萬元/平方米以下，目前仍舊處于調(diào)整中。
另?yè)?jù)河北省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇表示，在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃正式批準(zhǔn)之前，原則上河北省環(huán)北京13個(gè)縣市的新項(xiàng)目不再審批，土地也不再供應(yīng)，要等新規(guī)劃出臺(tái)之后按照新規(guī)劃進(jìn)行審批和布局。
這又也給環(huán)首都開發(fā)商們帶來了漲價(jià)的勇氣。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價(jià)。但據(jù)了解，燕郊仍有大批被占用地尚未開發(fā)。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計(jì)，目前在售樓盤總計(jì)約有近300萬平方米土地尚未開發(fā)，亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市。