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        "環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈"促燕郊房?jī)r(jià)瘋狂
        2010-11-18   作者:  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
         
        【字號(hào)

            從瘋狂回歸瘋狂,這是在燕郊,北京之東。
          河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇11月10日在一次座談會(huì)透露,“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”。燕郊通地鐵的消息已傳說多年,但這一次似乎像是真的。
          被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市,終于找到新的炒作點(diǎn)。按照燕郊開發(fā)商的說法,年底房?jī)r(jià)可以再次奔萬,明年地鐵一通,房?jī)r(jià)翻番非常容易。
            中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示,這正驗(yàn)證了此輪調(diào)控的艱難。

          一場(chǎng)瘋狂的“炒作”

          11月10日,被業(yè)界稱為全國(guó)最嚴(yán)厲信貸政策的燕郊樓市,還是一片慘淡。
          各大售樓處門庭冷落,就連以前四處竄動(dòng)的發(fā)單員悉數(shù)消失不見。僅少的本地客戶成為燕郊開發(fā)商爭(zhēng)奪的主要對(duì)象;用當(dāng)?shù)貥潜P星河185銷售員向小姐的話說,這一天房?jī)r(jià)還在7500-8000元/平方米,要樓層有樓層、要朝向有朝向、甚至要折扣有折扣。
          次日,發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn)。
          11月11日,北京某報(bào)北京新聞版用四個(gè)整版報(bào)道了河北省新提出的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃。據(jù)該報(bào)道稱,京冀加強(qiáng)合作座談會(huì)舉行,河北省與北京市政府達(dá)成五項(xiàng)協(xié)議。
          河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇透露,北京至河北燕郊、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示,河北省將投融資200億元,實(shí)施13個(gè)縣市交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對(duì)接,推進(jìn)京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設(shè),加快進(jìn)京、環(huán)高速公路網(wǎng)建設(shè),打造10分鐘到半小時(shí)交通圈。輕軌對(duì)接北京已“達(dá)成共識(shí)”。
          據(jù)報(bào)道,對(duì)于河北來說,不僅高鐵、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對(duì)接,13個(gè)縣市固定電話區(qū)號(hào)全部改成010,手機(jī)電話也實(shí)行同城無漫游。
          但這一切卻最終演變成“環(huán)北京開發(fā)商”的炒作盛宴。這一天,向小姐所在樓盤星河185將房?jī)r(jià)調(diào)高至8000-8500元/平方米,無折扣,樓層、朝向都要“碰運(yùn)氣”;這一天,燕郊特色的“拉客業(yè)務(wù)員”全部恢復(fù)各個(gè)角落。
          而后,“燕郊星河185與環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈大繁榮”、“燕郊通地鐵首選天洋城”等等宣傳掛上了各大網(wǎng)站;環(huán)首都開發(fā)商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實(shí),并通過銷售告知所有的潛在客戶;各大樓盤房?jī)r(jià)全部上調(diào),甚至還表示,現(xiàn)在不買,一星期之后,房?jī)r(jià)還將會(huì)上調(diào)。
          “年底奔萬沒有問題,明年可以翻番。”向小姐的這句話已經(jīng)成為燕郊每一個(gè)銷售員的口頭禪。
          不僅僅是燕郊,整個(gè)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”樓市都在各種傳言、炒作的氣息中變得愈加瘋狂。
          被傳將劃入北京的涿州房?jī)r(jià)上漲更是明顯。盡管,河北省副省長(zhǎng)趙勇隨后出面辟謠稱,“河北涿州等13縣市行政區(qū)不會(huì)劃入北京。”但該聲音只被淹沒在眾多炒作聲中。

          限購(gòu)令的“短板”

          這種“炒作”并不是第一次。
          今年3月份兩會(huì)期間,部分人大代表曾透露:北京河北兩個(gè)將加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和溝通,打造一小時(shí)都市圈。北京考慮將部分既有地鐵線路,延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn),目前正在進(jìn)行前期調(diào)研工作。隨后,該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳,并將燕郊房?jī)r(jià)拉到歷史性高點(diǎn)1萬元/平方米。
          “利好政策已經(jīng)多年未變,不光地鐵開通的利好,燕郊劃歸北京的利好也已經(jīng)多年重復(fù)使用。這一政策如果沒有實(shí)際性的執(zhí)行,購(gòu)房者不應(yīng)該盲目相信。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說。
          但全國(guó)最嚴(yán)厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢(shì)兇猛的“炒作潮”。
          據(jù)了解,燕郊8月份實(shí)行外地人首付五成;9月份外地人完全限貸;10月份,三河市再出新規(guī),以售價(jià)8000元和90平方米為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),該標(biāo)準(zhǔn)之上的樓盤,本地人首套房首付升至四成;如果是離異者,即便是購(gòu)買8000元以下的小戶型,首付也要在三成的基礎(chǔ)上加10%。
          事實(shí)上是,只要能帶來需求,炒作并不缺少成長(zhǎng)空間。行政化手段背景下開發(fā)商仍各自有招。限購(gòu)令的“嚴(yán)厲”在這里表現(xiàn)得捉襟見肘。
          據(jù)燕郊潮白人家售樓員透露,如果是外地戶口,可以先付50%首付,其余50%一年后再交開發(fā)商,該方式屬于開發(fā)商墊付,與銀行沒有任何關(guān)系。該銷售員還表示,外地購(gòu)房者如果實(shí)在想做到三成首付,可以找關(guān)系在燕郊本地開出一年以上社保證明。
          據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,在燕郊本地,部分開發(fā)商自己會(huì)另外成立一家相應(yīng)公司,具有繳納社保和完稅證明的條件,再將購(gòu)房者吸納成這家公司的員工,由這家公司為購(gòu)房者辦理社保和完稅證明,程序看起來合法。
          另外,在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式。即,外地購(gòu)房者可先交50%首付,然后與開發(fā)商簽訂一個(gè)內(nèi)部協(xié)議。該協(xié)議的存在是為了保證8個(gè)月之后,購(gòu)房者可以申請(qǐng)到貸款。燕郊的銷售們都篤定地表示,內(nèi)部消息稱,限購(gòu)令8個(gè)月之內(nèi)肯定會(huì)放松。所以,購(gòu)房者完全可以先簽協(xié)議,先付五成首付,然后靜待令放松。
          不僅僅是燕郊,河北涿州也存在該民間方式。
          “燕郊的樓市發(fā)展畸形,與當(dāng)?shù)厝似骄杖氩罹啻螅俅纬锤叩膬r(jià)格很可能使得當(dāng)?shù)厝嗽匐y購(gòu)房。”張大偉稱。
          據(jù)了解,這次“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶。上述潮白人家售樓員為記者展示了當(dāng)天一個(gè)上午她的簽約情況。她三份預(yù)定合同中,有兩戶為北京本地戶口全款購(gòu)房。
          “80%都是外地人,多半看重的仍舊是燕郊的投資前景。”該銷售員興奮地表示。

          炒作背后的秘密

          這場(chǎng)“炒作”盛宴背后,是房地產(chǎn)利益鏈條的轉(zhuǎn)變。
          中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示,每一次新規(guī)劃都會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲,通州房?jī)r(jià)的上漲就是一個(gè)鮮活的例子。
          李文杰的看法已經(jīng)成為房地產(chǎn)界一個(gè)如條件反射般的正常反應(yīng)。
          “地方政府打造的這個(gè)圈,與其說是環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈,不如說是環(huán)首都地產(chǎn)圈。這也是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一種弊端。一種由規(guī)劃隨意修改所帶來的土地升值。”曹建海表示,以往,房地產(chǎn)發(fā)展中,炒樓的比開發(fā)商賺得多,開發(fā)商比地方政府賺得多。但現(xiàn)在,地方政府也意識(shí)到這方面的利益,一種發(fā)生在地方政策出讓土地、征地環(huán)節(jié)中所帶來的可圖利益。房地產(chǎn)利益鏈條正悄然發(fā)生改變。
          “政府可以通過制造規(guī)劃概念,來帶動(dòng)土地不斷升值。這是一種看不見的利益,但卻是未來最大的利益鏈條。”曹建海認(rèn)為,這種炒作發(fā)生的根本原因還是土地用途一直沒有發(fā)生改變,土地仍舊是啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的根本。名義上,“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念不與宏觀調(diào)控沖突,因?yàn)榭梢园l(fā)展地方其他經(jīng)濟(jì),但本質(zhì)上是沖突的,容易引發(fā)炒樓的舉動(dòng)。
          據(jù)了解,北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃,隨后,在半年間,通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米,甚至曾揚(yáng)言要在年底奔3萬元/平方米,通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。調(diào)控后,通州房?jī)r(jià)迅速跌至兩萬元/平方米以下,目前仍舊處于調(diào)整中。
          另?yè)?jù)河北省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇表示,在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃正式批準(zhǔn)之前,原則上河北省環(huán)北京13個(gè)縣市的新項(xiàng)目不再審批,土地也不再供應(yīng),要等新規(guī)劃出臺(tái)之后按照新規(guī)劃進(jìn)行審批和布局。
          這又也給環(huán)首都開發(fā)商們帶來了漲價(jià)的勇氣。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價(jià)。但據(jù)了解,燕郊仍有大批被占用地尚未開發(fā)。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計(jì),目前在售樓盤總計(jì)約有近300萬平方米土地尚未開發(fā),亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市。

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