近期上海樓市調(diào)控導(dǎo)致成交量的持續(xù)下滑，大量的“退房糾紛”對于開發(fā)商的壓力尤為明顯，部分開發(fā)商對于“退房”的態(tài)度也轉(zhuǎn)向強硬。
“限貸”影響仍在發(fā)酵
記者了解到，因為購房者對限購政策都有一定了解，所以該政策引發(fā)的矛盾焦點，多集中在“賠償細節(jié)”。相比之下，“限貸政策”引發(fā)的糾紛則還在持續(xù)。
某位不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，目前幾乎每個新開項目都會遇到因貸款問題要求退房的客戶。雖然調(diào)控細則對客戶的申貸資質(zhì)有明確規(guī)定，但每家銀行認定的標(biāo)準(zhǔn)仍會有所不同，這就容易導(dǎo)致一些客戶因貸不到款不得不退房。
在“滬12條”頒布后的1個月，不少項目的合同撤銷率走高，“新政效應(yīng)”是原因之一。該開發(fā)商人士透露，新政策頒布之初，開發(fā)商對于因為貸款問題造成的退房，多愿退還定金。但是目前，不少開發(fā)商已經(jīng)在合同中明確約定，要求購房者承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
有購房者告訴早報記者，日前他所購的一套位于寶山的房源，當(dāng)初開發(fā)商的代理公司承諾，他的情況可算作首套房，但最終他從開發(fā)商指定的銀行只能申請到二套房的貸款。對此，開發(fā)商表示，如果要退房，定金不能全額退還。最后，該購房者只能通過向朋友借款，湊足首付款。
對此，業(yè)內(nèi)研究人員透露，開發(fā)商目前對因貸款造成的退房的確要“強勢”不少。由于目前因為限貸引發(fā)的糾紛責(zé)任難以界定，因此買賣雙方多半會選擇協(xié)商解決。該研究人員稱，開發(fā)商在退房糾紛中的“強勢”，折射出當(dāng)前的市場轉(zhuǎn)變對他們已形成一定壓力。
成交下滑或致退房增多
業(yè)內(nèi)人士分析，限購、限貸政策造成成交的下滑，是開發(fā)商感到壓力的首要原因。
佑威地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面積為15.9萬平方米，比前一周進一步下跌9%。自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市場已連續(xù)5周呈下滑趨勢；上周全市商品住宅成交均價為20953元/平方米，比前一周下跌5%。
對此，有開發(fā)商人士透露，限購和限貸收縮了市場購買力，如果成交持續(xù)下滑，將扭轉(zhuǎn)購房者對市場的預(yù)期。退房案例中，不乏一些因為購房者看低未來房價，而借由貸款原因要求退房的。如果房價和成交持續(xù)走低，不排除未來退房糾紛進一步增多。
同策研究咨詢與研究部經(jīng)理夏宇表示，現(xiàn)有貸款政策的影響還停留在中低端房源，這部分購房者對貸款依賴度大，在通脹預(yù)期下，投資客大面積撤單的可能性不大，房價下滑的可能性不大。
政策變動導(dǎo)致退房糾紛多發(fā)
有知情人士稱，由于政策變動引發(fā)的退房糾紛，相關(guān)法規(guī)并未明確責(zé)任歸屬，買賣雙方對于此類糾紛均顯得力不從心。
記者在采訪中了解到一則案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦東的二手房，但因房東國慶期間出國度假，直到10月中旬才簽訂購房協(xié)議。之后，朱的太太要給父母購置一套位于普陀的二手房，并于10月底簽訂了合同，但近日在辦理房屋登記時，朱姓夫婦卻被告知，他們已違反“限購令”中關(guān)于“10月7日后，一個家庭只能新購一套房源”的規(guī)定，因此無法辦理房屋登記手續(xù)。
朱向前述普陀房源的賣家提出退房要求，并申請退還全部購房款。但賣家在了解情況后認為，造成無法登記的原因在朱，因為即便按新政策，買家完全可以選擇退還另一套所購房源。在調(diào)解無果的情況下，雙方?jīng)Q定通過法律途徑解決。
上海匯盛律師事務(wù)所俞杰明稱，最近因房屋登記產(chǎn)生法律糾紛的案例較為多發(fā)。根據(jù)樓市調(diào)控細則，10月7日后，上海居民只可以新購一套住房，否則不予登記。但是，一方面，每個區(qū)域?qū)τ凇靶沦徱惶追吭础钡恼J定有一定差異；另一方面，因為政策變動導(dǎo)致無法登記的后果，相關(guān)法律尚未明確責(zé)任歸屬。因此一旦出現(xiàn)糾紛，目前只能以調(diào)解為主。俞杰明表示，上述情況在一手房市場也有發(fā)生，但因為買家面對的是企業(yè)，而且情況往往是批量發(fā)生，因此責(zé)任認定相對簡單。
漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理楊堅東透露，限購細則執(zhí)行后的幾周時間，退房的案例的確很多，其中大部分都是采用調(diào)解的方式解決。至于那些無法解決的，一般都通過訴訟來解決。因為二手房買賣雙方觀點不同，一旦出現(xiàn)糾紛，的確比較難解決。