時(shí)隔4年，中國(guó)重提樓市限外政策。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》（下稱《通知》），境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。
包括此前已出臺(tái)的限購(gòu)和限貸政策，加上近期被多次傳出的商品房預(yù)售機(jī)制改革、房產(chǎn)稅等，業(yè)內(nèi)人士分析，樓市的儲(chǔ)備政策層出不窮。
“大量熱錢流入內(nèi)地樓市”
關(guān)于境外人士和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房的限制，早在2006年已有相關(guān)規(guī)定。當(dāng)年7月，建設(shè)部等六部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。
而最新《通知》直接禁止境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買住宅物業(yè)。
據(jù)報(bào)道，《通知》要求各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有的房屋情況外，還增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)。其中包括：有關(guān)部門出具的境外個(gè)人（不含港澳臺(tái)居民和華僑）在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。
在境外機(jī)構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)。包括有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明；境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書面承諾。
報(bào)道援引接近外管局人士的話稱，該文件主要針對(duì)目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市，擾亂了現(xiàn)有購(gòu)房秩序的現(xiàn)象而出臺(tái)，從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地的利益訴求。
“開發(fā)環(huán)節(jié)熱錢更需關(guān)注”
業(yè)內(nèi)人士分析，由于跨國(guó)資金流動(dòng)受限，境外人士在內(nèi)地大量購(gòu)房的現(xiàn)象并不十分普遍，倒是一些外資機(jī)構(gòu)短期內(nèi)購(gòu)入大批住宅樓作為投資的現(xiàn)象比較普遍。此次《通知》關(guān)于“境外機(jī)構(gòu)不能購(gòu)買住宅房屋”的規(guī)定，顯然是針對(duì)性舉措，將直接對(duì)北京、上海、深圳等地的房?jī)r(jià)形成沖擊，尤其是對(duì)珠三角地區(qū)的影響最大，“部分香港人以注冊(cè)公司名義，往往一買就是三四十套，深圳的房?jī)r(jià)在一定程度上是被上述資金所推高的。”
關(guān)于熱錢對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械睦_，香港在10月中也發(fā)布過一項(xiàng)“限外”新規(guī)，矛頭直指內(nèi)地投資客。按照規(guī)定，香港政府暫時(shí)將房地產(chǎn)從投資移民計(jì)劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，并將投資金額上限由650萬港元大幅提升到1000萬港元。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，樓市“限外令”是限購(gòu)政策的一個(gè)延伸。
同策研究咨詢部主任夏宇表示，熱錢流入并不僅限于持有環(huán)節(jié)，事實(shí)上購(gòu)買住宅樓的做法對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，租售回報(bào)率低、決策時(shí)間過長(zhǎng)，購(gòu)買整棟樓對(duì)其吸引力并不大。相反，不少外資機(jī)構(gòu)熱衷于對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，比如貸款、收購(gòu)項(xiàng)目股份等等，如果熱錢真要選擇流入，這些方式才是其更熱衷的。
“儲(chǔ)備政策還有不少”
除了“限外令”，樓市調(diào)控的儲(chǔ)備政策還有不少，比如商品房預(yù)售機(jī)制改革。
此前，全國(guó)人大曾有議案提出，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》存在一些缺陷，如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過快、購(gòu)房者利益受損等后果，影響社會(huì)穩(wěn)定。住建部對(duì)此已用“修法”回應(yīng)。
地方也已有所行動(dòng)。不久前，北京出臺(tái)關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，購(gòu)房款應(yīng)直接存入專用賬戶。有專家稱，商品房預(yù)售機(jī)制存在一定的不公平性。在一些二三線城市，購(gòu)房者交付的預(yù)收款被挪為他用，甚至出現(xiàn)開發(fā)商攜款出逃的現(xiàn)象。
對(duì)預(yù)收款資金的監(jiān)管，只是其中一個(gè)部分，預(yù)售機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)依然很多。有不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，現(xiàn)行環(huán)境下，取消預(yù)售機(jī)制不太現(xiàn)實(shí)，很多開發(fā)商通過預(yù)售款來繳付銀行貸款，釋放一定被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消預(yù)售機(jī)制，將嚴(yán)重收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈，會(huì)導(dǎo)致一大部分企業(yè)面臨困境。
房產(chǎn)稅改革是另外一只未落地的靴子。“9·29”調(diào)控細(xì)則明確，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。后有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點(diǎn)城市。
近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然的，但是具體什么時(shí)候出，方案如何制定，他們還不清楚。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)，近日出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性會(huì)降低。從某種程度上而言，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為政府不愿出，而又不能不出的一記調(diào)控殺手锏。
另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，后續(xù)政策還將出臺(tái)多少，關(guān)鍵看市場(chǎng)的變化。從政策基調(diào)來看，房?jī)r(jià)快速上漲將引發(fā)更多儲(chǔ)備政策的出臺(tái)。