一個月內(nèi)，央行兩調(diào)存準、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起，并購交易活躍。
來自清科的數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產(chǎn)；前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析，接連出臺的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期，讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
伏筆 新一輪加息預(yù)期沖擊房企資金鏈最后防線
距10月19日央行宣布加息不到一個月，央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。一個月內(nèi)，央行兩調(diào)存準、一次加息，調(diào)控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫，也預(yù)示著新一輪加息周期的開始。金融機構(gòu)不同尋常的調(diào)整，也牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng)，似有牽一發(fā)而動全身之勢。
對此，中廣信地產(chǎn)認為，這一舉措不但預(yù)示著中國真正進入了加息通道，抑制流動性過剩，同時轉(zhuǎn)向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對于樓市的影響也可謂雪上加霜，進一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。
清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認為，加息的出爐是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續(xù)觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機性需求將進一步被抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門檻，現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。
2010年4月中旬以來，國家連續(xù)出臺了嚴厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等，居高不下的房價在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調(diào)控政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。
“加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加，開發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力；另一方面，加息對外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會大幅減少。”徐衛(wèi)卿說。
據(jù)清科觀察，如果連續(xù)性的加息和存款準備金率提高，會令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。
中廣信地產(chǎn)也認為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后，投資性需求就會大大減少。對于開發(fā)商而言，也勢必要重新調(diào)整策略和方向，拿出具體的措施來應(yīng)對市場的風(fēng)云變幻。
轉(zhuǎn)折 私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起
在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。
進入四季度，受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開融資。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度我國信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元，環(huán)比增加57%。
根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢，大型外資機構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購基金。從基金募集方面來看，與二季度相比，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升，共有5支基金，4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，進而有可能影響整個房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式，并促進房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是并購活動最為活躍的行業(yè)之一，根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非常活躍，共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從去年調(diào)控以來，一些大型企業(yè)集團就開始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，于是，很多以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)會通過股權(quán)交易、收購等方式接手。對于前者來說，多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會對公司評級和股價產(chǎn)生一定的積極影響。對于后者來說，這種并購有利于優(yōu)化整合原有土地、項目等資源，加強自身的短板。
“從這個角度上來說，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事，這應(yīng)該是一種趨勢，即實力越雄厚的開發(fā)商并購會越多，繼而越來越強。”徐楓說。
后市 開發(fā)商普遍看空四季度
事實上，近一個月來樓市調(diào)控不斷，利空頻現(xiàn)。限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易專項檢查等政策連番出臺，開發(fā)商在此背景下漸漸感到壓力了。
根據(jù)最新披露的消息，有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%，60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過90%。
雖然，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，財務(wù)杠桿通常較高，但較高的負債率還是會讓房企尤其是中小開發(fā)商面臨越來越嚴峻的資金考驗。業(yè)內(nèi)人士表示，如今開發(fā)商應(yīng)對上述壓力的方法主要有三種，一是延期開盤、二是降價促銷、三是分批推出。
徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，開發(fā)商普遍看空四季度，他們中的相當(dāng)一部分選擇“硬扛”，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企。”業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，伴隨著調(diào)控政策效果的進一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，第三季度發(fā)生的并購案例中沒有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監(jiān)會為貫徹2010年4月國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見，導(dǎo)致大量重組申請被擱置。
10月15日，證監(jiān)會發(fā)表了《證監(jiān)會落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組政策，待相關(guān)政策規(guī)則推出之后，將根據(jù)新規(guī)則確定的標準和程序恢復(fù)新項目的受理與審批。
徐衛(wèi)卿分析指出，新規(guī)出臺之后，被擱置的交易有了重啟的機會。即將出臺的新規(guī)可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的并購、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴規(guī)定，對擬進行并購重組的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營能力進行審核。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢頭正勁，展望未來，當(dāng)重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組，即“強強聯(lián)手”的交易有望成為可能，地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出，或?qū)⑿纬尚碌摹昂侥讣墶逼髽I(yè)并形成國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。