35天里，5道急律令。房地產(chǎn)市場(chǎng)一片告急之聲。
10月，北京商品房成交量比9月下跌36%。11月首周，深圳二手房成交環(huán)比降七成；11月首周，廣州全市商品房成交面積環(huán)比下跌20%……
如同疾風(fēng)驟雨，房?jī)r(jià)僵持的局面瞬間被打破。北京市房地產(chǎn)成交均價(jià)在年內(nèi)首次不足2萬(wàn)元/平方米。從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。蘇寧置業(yè)南京樓盤(pán)首度宣布降價(jià)2000元/平方米。
這是新政后，房地產(chǎn)企業(yè)首度公開(kāi)宣稱(chēng)降價(jià)。此前的5月5日，恒大地產(chǎn)宣布旗下全國(guó)樓盤(pán)八五折讓利銷(xiāo)售。
房?jī)r(jià)的多米諾骨牌已經(jīng)倒下了第一張，接下來(lái)是否會(huì)形成連鎖效應(yīng)？隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，“強(qiáng)者愈強(qiáng)，贏家通吃”的馬太效應(yīng)愈加強(qiáng)化，萬(wàn)科集團(tuán)等地產(chǎn)大佬，又有幾多并購(gòu)機(jī)會(huì)？
退房潮涌來(lái)
5道律令的效應(yīng)正在迅速顯現(xiàn)，并瞬間擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。
11月7日
（周日）上午10點(diǎn)30分左右，廣州林和西路中信廣場(chǎng)一樓，亞運(yùn)城項(xiàng)目銷(xiāo)售展示廳，電視大屏幕不停播放亞運(yùn)城廣告宣傳片，五六個(gè)銷(xiāo)售人員百無(wú)聊賴(lài)，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)格外冷清，與9月26日開(kāi)盤(pán)后幾天的銷(xiāo)售火爆場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比。
根據(jù)開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)計(jì)，亞運(yùn)城銷(xiāo)售前兩天就賣(mài)出了2300套房子。如果數(shù)據(jù)真實(shí)，這是有史以來(lái)廣州開(kāi)盤(pán)前兩天銷(xiāo)售最多的單個(gè)項(xiàng)目。
如今，亞運(yùn)城已經(jīng)風(fēng)光不在。一位羅姓銷(xiāo)售人員極力向記者描繪著亞運(yùn)城美好的未來(lái)，但談到公積金貸款時(shí)，他表示只能采取一次性付款或者分期付款的方式。因?yàn)榘凑?1月3日住建部的通知，停止向購(gòu)買(mǎi)第三套房發(fā)放住房公積金貸款。而此前的9月29日，多部委已經(jīng)下文，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。
據(jù)他稱(chēng)，最近不少人是因?yàn)?月以來(lái)的新一輪調(diào)控政策而放棄了買(mǎi)房的計(jì)劃。而有媒體稱(chēng)，目前亞運(yùn)城已有上千戶(hù)業(yè)主因?yàn)椤跋尥饬睢保◤V州規(guī)定非長(zhǎng)住居民及18歲以下居民不能購(gòu)買(mǎi)商品房）、限購(gòu)令（廣州戶(hù)籍及長(zhǎng)住居民均限制近期只能買(mǎi)一套房子）、限貸令等政策影響，無(wú)法購(gòu)房，準(zhǔn)備退訂，正在申請(qǐng)退房中。但亞運(yùn)城退房人數(shù)尚未得到其代理商合富輝煌方面的證實(shí)。
非獨(dú)亞運(yùn)城項(xiàng)目有退房現(xiàn)象，地產(chǎn)調(diào)控也讓中國(guó)奧園集團(tuán)飽受困擾。日前，北京王府世紀(jì)和奧園開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)安8號(hào)，就在10月中旬出現(xiàn)10套“被退房”，退房率3.77%。
事實(shí)上，新政下銷(xiāo)售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不少見(jiàn)。二次新政，系列密集的調(diào)控政策紛至沓來(lái)，加劇了樓市的觀望氣氛，樓市急劇降溫。
房?jī)r(jià)僵局被打破
去年12月14日，“國(guó)四條”出臺(tái)以后，各部委曾經(jīng)進(jìn)行了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控。然而房?jī)r(jià)仍然一路上揚(yáng)，房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行的僵持局面始終未被打破。
萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石曾經(jīng)說(shuō)，如果死扛房?jī)r(jià)，可能會(huì)遭到更加嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控。現(xiàn)在果然應(yīng)驗(yàn)了他這句話(huà)。毋庸置疑，本輪調(diào)控切中要害：暫停發(fā)放第三套貸款、房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快的城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)、非本地居民購(gòu)房受限制。
效果立竿見(jiàn)影，最先的表現(xiàn)就是全國(guó)不少地方房屋銷(xiāo)量均大幅下滑。而北京、廣州等地房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下跌。
面對(duì)不利的銷(xiāo)售局面，一些開(kāi)發(fā)商迅速行動(dòng)，降價(jià)促銷(xiāo)。
11月8日，蘇寧置業(yè)在南京召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布，將于11月12日開(kāi)盤(pán)的蘇寧睿城二期開(kāi)盤(pán)將采取降價(jià)措施，每平方米均價(jià)不超過(guò)1.63萬(wàn)元，比2009年8月開(kāi)盤(pán)的一期單位1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低2000元/平方米，這是南京樓市10月以來(lái)，首次開(kāi)盤(pán)降價(jià)的樓盤(pán)。
而在此前的房產(chǎn)新政后，5月5日，恒大地產(chǎn)也曾公開(kāi)宣稱(chēng)，全國(guó)所有在售項(xiàng)目一律“八五折”銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)，有人認(rèn)為，這可能會(huì)造成房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)。恒大地產(chǎn)推倒的是樓市降價(jià)的第一張“多米諾骨牌”。兩個(gè)月之后，地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥萬(wàn)科地產(chǎn)股份有限公司也跟進(jìn)降價(jià)。中糧萬(wàn)科繼“紫苑”調(diào)整價(jià)格成功售罄之后，幾經(jīng)考慮，又將長(zhǎng)陽(yáng)半島的開(kāi)盤(pán)價(jià)由原來(lái)預(yù)期中的均價(jià)15000元/平方米，下調(diào)至均價(jià)13400元／平方米，僅比比鄰的6號(hào)地限價(jià)房項(xiàng)目12500元/平方米的平均售價(jià)高出不到1000元/平方米。由于長(zhǎng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本，長(zhǎng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)價(jià)格不比周邊限價(jià)房高出多少。萬(wàn)科在以實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)調(diào)控政策。
而此次蘇寧置業(yè)的跟進(jìn)，是否會(huì)形成連鎖效應(yīng)？
當(dāng)被時(shí)代周報(bào)記者問(wèn)及調(diào)控有多大影響時(shí)，頤和地產(chǎn)副總裁趙永爽快速地回答，這還不好說(shuō)。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼客戶(hù)及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪則比較隱諱地回答降價(jià)問(wèn)題：“持續(xù)進(jìn)行的宏觀調(diào)控必將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，龍湖將更為審慎地辨別銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，增加對(duì)二、三線(xiàn)城市需求以及自住型需求的關(guān)注。在今年剩下的時(shí)間里，龍湖將采取更加靈活的策略促進(jìn)銷(xiāo)售，確保全年銷(xiāo)售目標(biāo)如期達(dá)成。”
碧桂園控股有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，雖然沒(méi)有直接降價(jià)，但是卻在通過(guò)團(tuán)購(gòu)和合作等方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
目前已經(jīng)有一批開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍。問(wèn)題是，在這輪調(diào)控中，還會(huì)有多少企業(yè)會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)嗎？
“馬太效應(yīng)”上演
政策組合拳打擊，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)冰火兩重天的境地。
數(shù)據(jù)顯示，今年的第三季度，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有56家（占四成比例）的三季報(bào)凈利潤(rùn)同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅達(dá)35%。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)嚴(yán)重縮水，主要是因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控政策重創(chuàng)樓市。
萬(wàn)科地產(chǎn)在回答時(shí)代周報(bào)記者的采訪時(shí)認(rèn)為，新一輪的調(diào)整政策確實(shí)對(duì)企業(yè)的資金產(chǎn)生了較大影響，如果成交量出現(xiàn)持續(xù)萎縮，行業(yè)資金面將會(huì)逐漸趨緊。
隨著調(diào)控的深入，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)多次警示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并且明確指出一些房地產(chǎn)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂而崩潰。
此前，重慶排名第6的明星開(kāi)發(fā)商—同創(chuàng)置業(yè)因?yàn)榍穫?4億元，面臨破產(chǎn)危機(jī)。
然而，仍然有相當(dāng)一部分地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)。
表現(xiàn)亮麗的當(dāng)屬萬(wàn)科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)。
11月5日，萬(wàn)科地產(chǎn)公告稱(chēng)，10月銷(xiāo)售金額155億元，大增137.3%，1-10
月累計(jì)銷(xiāo)售金額869.3
億元。
農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成說(shuō)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，得益于萬(wàn)科的降價(jià)順應(yīng)了市場(chǎng)，順應(yīng)了公眾的預(yù)期，及早回籠了資金。因此有人為萬(wàn)科的舉動(dòng)叫好，萬(wàn)科不僅聰明，而且絕頂聰明。
而恒大公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也顯示，截至10月末，恒大累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額411.6億元，提前完成全年400億元合約銷(xiāo)售目標(biāo)的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長(zhǎng)74.4%。全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售500億元的目標(biāo)在望。
恒大表示，銷(xiāo)量的持續(xù)上漲，主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷(xiāo)售策略，對(duì)價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)。
龍湖地產(chǎn)在解釋今年前10個(gè)月簽約金額236.7億元、同比增長(zhǎng)56.1%、完成了全年目標(biāo)的95%的業(yè)績(jī)時(shí)，認(rèn)為宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)肯定是有顯著的影響，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，好產(chǎn)品就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
11月4日，碧桂園也宣布，今年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額約288億元，同比增長(zhǎng)65%。僅僅10月份，碧桂園就實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約51億元，這也是自集團(tuán)成立以來(lái)單月銷(xiāo)售額最高。高盛曾對(duì)碧桂園發(fā)布研究報(bào)告，稱(chēng)其是內(nèi)地城市化發(fā)展的受惠者。高盛表示碧桂園70%資產(chǎn)分布于非樓市過(guò)熱的城市（主要是二、三線(xiàn)甚至是四線(xiàn)城市），受調(diào)控樓市政策的影響較少。
調(diào)控將會(huì)使“強(qiáng)者愈強(qiáng)，贏家通吃”的馬太效應(yīng)得以強(qiáng)化。2009年，政府的救市，使得萬(wàn)科錯(cuò)失了ww并購(gòu)的機(jī)會(huì)。今年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售將突破1000億元，手中再次握有大筆現(xiàn)金流。隨著調(diào)控的深入，機(jī)遇將會(huì)再次垂青萬(wàn)科。
萬(wàn)科地產(chǎn)在回答時(shí)代周報(bào)記者關(guān)于并購(gòu)的話(huà)題時(shí)表示：今年以來(lái)市場(chǎng)雖然經(jīng)歷調(diào)控，但企業(yè)的資金狀況仍然好于2008年，真正的并購(gòu)機(jī)會(huì)，尤其大型并購(gòu)機(jī)會(huì)并不多。外界所稱(chēng)“并購(gòu)”，其實(shí)基本上是萬(wàn)科通過(guò)盤(pán)活存量土地獲取項(xiàng)目資源，這方面的機(jī)會(huì)始終是存在的。目前萬(wàn)科的資金狀況非常良好。如果行業(yè)資金面趨緊，當(dāng)然將有助于提升萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，但這一優(yōu)勢(shì)不僅表現(xiàn)在存量土地市場(chǎng)，在新出讓土地市場(chǎng)同樣存在。