10月29日起，多家銀行將個(gè)人首次商業(yè)貸款的最低利率由7折調(diào)至8.5折，這無疑將政策緊縮的對(duì)象指向以首次置業(yè)者為代表的剛需買家。
相當(dāng)于四次加息
以一筆20年期100萬元的商業(yè)貸款為例，對(duì)首次置業(yè)者來說，在目前6.14%的基準(zhǔn)利率下，如按照7折利率計(jì)算月供為6217.98元，而按照上調(diào)后的8.5折利率計(jì)算月供將增加至6721.14元，貸款人每月還款額增加了503.16元。與之前央行加息，5年期貸款基準(zhǔn)利率從5.94%上調(diào)至6.14%時(shí)增加貸款人月供115.57元相比，首套購房利率最低折扣從7折提升至8.5折，給購房者直接增加的成本支出相當(dāng)于4次加息。
首次置業(yè)者一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，購房預(yù)算通常也非常緊張，對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，一個(gè)月內(nèi)兩成首付和7折利率接連取消，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步削弱其支付能力。易居臣信分析師楊晨青認(rèn)為，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家將被迫推遲購房計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月二手房成交量萎縮不可避免。
多數(shù)已理性接受
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心通過對(duì)浦東金橋、閔行七寶、普陀長風(fēng)和虹口涼城等多個(gè)剛需主導(dǎo)板塊的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)首次置業(yè)者已理性接受。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐金橋華高店經(jīng)理胡小林說：“10月31日，某買家看中金陽九街坊一套57平方米的兩房，總價(jià)103.5萬元。他希望全部采用商業(yè)貸款的方式20年還清，通過增加貸款年限來減輕月供壓力。
”以首付三成，剩余差額全部采用商業(yè)貸款，按揭20年、等額本息還貸方式粗略計(jì)算，每月還款額僅比7折時(shí)多出360余元，該買家表示能夠負(fù)擔(dān)。
自2010年8月開始，不少銀行就已經(jīng)將個(gè)人商貸利率提高到7.5折優(yōu)惠，市場(chǎng)對(duì)此早有預(yù)期；此外，首次置業(yè)者購買的房源面積不大，選擇組合貸款方式，利率提升后對(duì)他們每月的還款壓力也并不太大，多數(shù)表示可以接受。
買房巧用組合拳
小沈是山東人，畢業(yè)后留滬工作至今，現(xiàn)就職于一家大型軟件公司，月薪1.5萬元，收入穩(wěn)定。小沈目前租房居住，月租金2000元，他打算以后定居上海，所以準(zhǔn)備在內(nèi)環(huán)內(nèi)淘一套小戶型，但是現(xiàn)在手頭積蓄加上父母的資助也只有100萬元，難以實(shí)現(xiàn)全款購房。他自己有著中長期的提前還款計(jì)劃，而如今優(yōu)惠利率又提高，小沈想知道在貸款方式有沒有省錢妙招。
凱盛經(jīng)略貸款專家建議，在商業(yè)貸款銀行及還款方式尋突破。首先，對(duì)于小沈這樣的外地購房人，目前銀行一般要求其提供在滬一年以上的納稅或社保繳納證明，小沈所在的公司可以提供這些證明。其次，對(duì)于首次購房人群來說，目前商業(yè)貸款執(zhí)行首付四成，利率下浮15%。“凱盛經(jīng)略”專家建議小沈選擇商業(yè)貸款方式。因?yàn)槟壳般y行對(duì)首套房的借款人士政策相對(duì)還是比較優(yōu)惠，利率可下浮。在貸款方式上，可以大膽選擇等額本金還款，雖然前期還款壓力相對(duì)等額本息大一些，但從長遠(yuǎn)來看，等額本金還是比較節(jié)省利息的。再加上小沈有提前還款的打算，等額本金更適合。在貸款金額方面，可以選擇貸款額在80萬元左右。如貸款30年，采用等額本金還款的話，第一個(gè)月還款5701.56元，還款額在小沈月收入的50%以內(nèi)，而等額本金月還款額以后逐月遞減，后期還款壓力會(huì)越來越少，比較適用于他。