樓市“二次調(diào)控”開始后的一個(gè)多月來,有一個(gè)名詞就在一直攪動(dòng)著房產(chǎn)市場(chǎng)中各方的神經(jīng),它就是“退房潮”。與此同時(shí),《全國(guó)各地樓市涌現(xiàn)“退房潮”》、《樓市回調(diào)引發(fā)退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購(gòu)令“速凍”引發(fā)退房潮》……等醒目標(biāo)題在資訊發(fā)達(dá)的當(dāng)下幾乎是隨處可見。
“不少退房者實(shí)際上并不是不想買,而是行政限購(gòu)出臺(tái)后不得不‘被退房’了。”11月2日,在鏈家地產(chǎn)北京惠新西街店門口,一位高級(jí)置業(yè)顧問這樣給記者解釋,即便如此他也坦言,原先與自己一直在聯(lián)系的許多想買房的客戶,“現(xiàn)在再約看房已經(jīng)不愿意去了。”
無論近來退房的人是緣于新政障礙,還是出于那種像買錯(cuò)了東西一樣有點(diǎn)后悔的感覺,最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)正在顯示著一個(gè)客觀事實(shí):房地產(chǎn)成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。
“政策加碼已經(jīng)促使房產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望期,樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢(shì)發(fā)展。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌對(duì)記者分析道,“成交量的二次探底和房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)將使開發(fā)商資金鏈日趨收緊,因此成交量二次探底很可能成為引發(fā)房?jī)r(jià)開始下跌的主要因素。”王海斌表示。
而在記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),王海斌的判斷正在一點(diǎn)一點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。
爭(zhēng)議“退房潮”
“近兩三周,來我們這里咨詢的客戶中,因退房引發(fā)的房產(chǎn)糾紛能占到六成以上。”北京世紀(jì)律師事務(wù)所合伙人趙東告訴記者,據(jù)其大致總結(jié),和8月初樓市開始有回暖跡象時(shí)相比,近來的退房糾紛主要是買房違約退房,而就在兩個(gè)月前,他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。
而引發(fā)買房違約退房的原因,主要是自9月底以來的樓市二次調(diào)控政策潮,其中截至目前已有14個(gè)城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”更是主要因素。
趙東分析,因政策法規(guī)變化導(dǎo)致的退房現(xiàn)象主要是這樣形成的:在各個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”之前,因樓市反彈,許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認(rèn)購(gòu)合同、從官方網(wǎng)站打印買賣合同、確認(rèn)后再到網(wǎng)上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天,二手房則需更長(zhǎng)時(shí)間。而自“二次調(diào)控”開始后,一些買房者交了定金、簽訂了認(rèn)購(gòu)合同,但還沒來得及網(wǎng)簽之時(shí),就遭遇當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)令”的突然出臺(tái),“限購(gòu)令”規(guī)定一戶家庭只能新購(gòu)一套住房,且要求自發(fā)布之日起執(zhí)行,因此那些沒有完成網(wǎng)簽的購(gòu)房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房,糾紛也隨之而起。
那么這一現(xiàn)象能在多大程度上得以擴(kuò)散？中原地產(chǎn)測(cè)算后預(yù)計(jì),因“二次調(diào)控”一系列政策,整個(gè)全國(guó)一、二手房市場(chǎng)可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。
對(duì)于這種判斷,偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為,實(shí)際發(fā)生的可能性并不大。其依據(jù)主要在于對(duì)于購(gòu)房者而言,因退房造成的違約損失比因調(diào)控政策而增加的購(gòu)房成本要多,這樣會(huì)促使絕大多數(shù)購(gòu)房者權(quán)衡利弊之后放棄退房打算。另外,偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為調(diào)控政策從中期看是為解決房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性問題,長(zhǎng)期看,購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)向上的預(yù)期依然存在,因此大規(guī)模的“退房潮”難以形成。
成交量“二次探底”
雖然對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房者會(huì)不會(huì)退房的爭(zhēng)論還在進(jìn)行之中,但以“限購(gòu)令”為首的一系列調(diào)控政策對(duì)欲購(gòu)而未購(gòu)房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯,剛剛過去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。
根據(jù)浙商證券對(duì)北京、上海、杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都、東莞等15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市跟蹤監(jiān)測(cè):10月第一周這15個(gè)重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積環(huán)比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%;第二周,由于成交數(shù)據(jù)備案的滯后性,這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈,隨后便開始了加速下降;第三周,這15個(gè)重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別僅為40669套和403.93萬平方米,成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回調(diào)了10.06%和10.93%;至第四周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比更是分別下降了22.57%和20.40%,降幅環(huán)比分別加快了12.51個(gè)百分點(diǎn)和9.47個(gè)百分點(diǎn)。其中,重慶商品房成交環(huán)比下滑超7
成,涉及成交面積達(dá)80萬平方米,位于跌幅榜首位,其次為南京,下跌43%。
而從一、二線城市的具體情況看,一線城市由于受到限購(gòu)令的影響,成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。
數(shù)據(jù)顯示,一線城市最新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%,而二線城市的下降幅度則為15%。整個(gè)10
月份,北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬平方米,環(huán)比降幅31%,同比降幅39%;上海一手住宅成交約170萬平方米,同比下降31%,環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn);深圳一手房成交45.68萬平方米,同比下降8.64%,環(huán)比降幅為1.4%。
“成交量加速下滑已經(jīng)開始反映趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向,目前的市場(chǎng)自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌分析道。
王海斌介紹,世聯(lián)地產(chǎn)9月中下旬針對(duì)全國(guó)購(gòu)房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,六成購(gòu)房者認(rèn)為8、9月份的樓市成交回暖是短期現(xiàn)象。其中,一類城市購(gòu)房者認(rèn)為是短期反彈的比例為66.7%,明顯高于二、三類城市的55.3%。9月底以來的政策加碼恰恰吻合了這部分購(gòu)房者的預(yù)期,強(qiáng)化了投資者的觀望心理,因此其預(yù)計(jì)未來成交量將持續(xù)下滑,尤其是購(gòu)房者認(rèn)為“短期反彈”比例較高的一類城市。
據(jù)王海斌介紹,通過對(duì)2007年“9?27”新政后市場(chǎng)狀況的分析,世聯(lián)地產(chǎn)研究部門發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷了量跌價(jià)滯、量升價(jià)穩(wěn)、量?jī)r(jià)齊跌、量升價(jià)跌、量?jī)r(jià)齊升五個(gè)階段。
與之對(duì)比,本次調(diào)控過程也呈現(xiàn)出極大相似性。
在本輪調(diào)控新政伊始,信貸、稅收和土地政策三管齊下,新政后僅兩個(gè)月,一線城市成交量快速下跌54%進(jìn)入谷底,同時(shí)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比并沒有降低,這意味著市場(chǎng)進(jìn)入第一階段。8、9月份的市場(chǎng)成交回暖,宣告市場(chǎng)進(jìn)入第二階段即量升價(jià)穩(wěn);9月29日,中央政府“五項(xiàng)措施”出臺(tái),給各地樓市打了一劑強(qiáng)力“退燒針”,宣告第三階段的開始,剛剛過去的10月份已經(jīng)顯現(xiàn)出該階段的一些特點(diǎn),這意味著接下來市場(chǎng)將出現(xiàn)的局面是——量?jī)r(jià)齊跌。
分析之所以會(huì)出現(xiàn)“二次觸底”的局面,世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為,這是市場(chǎng)價(jià)格底線與購(gòu)房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。成交量首次觸底之后價(jià)格依然堅(jiān)挺,部分持有觀望心態(tài)的客戶對(duì)政策看空,認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌可能性不大,于是急于出手,導(dǎo)致市場(chǎng)局部回暖,市場(chǎng)進(jìn)入第二階段。但此時(shí)成交量仍處于低位,開發(fā)商迫于資金壓力,不得不降價(jià)回款促銷,市場(chǎng)進(jìn)入第三階段,價(jià)格呈下行態(tài)勢(shì),市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望,成交量二次觸底。直到價(jià)格下降到部分客戶的心理預(yù)期之后,這部分需求逐漸釋放,市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入第四階段,價(jià)格底部繼而形成。
“直到成交量的二次觸底完成后,價(jià)格低谷才能形成,但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大,導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng),預(yù)計(jì)未來價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象,中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。”王海斌表示。
房企缺血 房?jī)r(jià)承壓
近期全國(guó)多地頻頻出現(xiàn)的“血荒”現(xiàn)象引起社會(huì)多方關(guān)注,但對(duì)不少房地產(chǎn)企業(yè)來說,要不了多久,可能也要為“血荒”而發(fā)愁了,不同的是,企業(yè)的“血”是資金而已。
從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看,主要來自于幾個(gè)方面:開發(fā)貸款、外資、自籌資金,和以定金、預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來看,房地產(chǎn)資金支出主要是開發(fā)投資、土地購(gòu)置費(fèi)、商業(yè)銀行貸款的本金償還和利息支出,以及稅收支出。
從房地產(chǎn)企業(yè)支出數(shù)額來看,廣發(fā)證券根據(jù)前三季度已公布的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì),今年全年總支出將接近7萬億元。但由于今年開工面積的加大,未來持續(xù)資金注血需求也在不斷加大。可從資金來源上看,隨后的情況卻已不容樂觀:調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)將再次引起市場(chǎng)的觀望,住建部隨之上調(diào)住房公積金存貸款利率,限購(gòu)政策的出臺(tái)直接減少了商品房的成交量,進(jìn)而不利于開發(fā)商的銷售回款;央行加息使得地產(chǎn)企業(yè)的資金成本提升;商品房預(yù)售資監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算,將進(jìn)一步壓縮房企資金運(yùn)用空間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年1-9月,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為36.4%,而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款,這些資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中約占40%。
“這種低回報(bào)、高投入的局面勢(shì)必將加緊開發(fā)商資金的緊張,新出臺(tái)的銀行按揭首付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場(chǎng)融資被暫時(shí)關(guān)閉、信貸融資被收緊的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日漸趨緊已經(jīng)明顯成為一個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌稱。
實(shí)際發(fā)生的情況也正是如此。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至10月28日,900多家已經(jīng)披露三季報(bào)的上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)從一季度的-230.34億元,回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻是-623.74億元,較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。
這83家房企中,去年同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家,而今年三季度末則達(dá)到了54家,同比增長(zhǎng)了3倍。其中,“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴(yán)重。這四家公司前三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元,保利地產(chǎn)(600048,股吧)更是達(dá)到-261.08億元,而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。除了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降外,83家上市房企三季度末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也僅為160.26億元,相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負(fù)債總額高達(dá)6665.31億元。
更加明確而雪上加霜的消息是:10月26日,在銀監(jiān)會(huì)召開的2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議上,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策,要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn),預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。
“房地產(chǎn)開發(fā)不同于別的行業(yè),資金占用高、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng),如果不給貸款,這樣耗下去,最后的結(jié)果會(huì)是什么？很簡(jiǎn)單,兩個(gè)字‘降價(jià)’。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪對(duì)此表示,并且他預(yù)計(jì),一旦開始降了,市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期將會(huì)發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn),當(dāng)預(yù)期逐漸形成以后,價(jià)格只能一路向下走,形成新一輪惡性循環(huán)。記者對(duì)多家機(jī)構(gòu)的采訪中也發(fā)現(xiàn),對(duì)未來12個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷,最保守的是回落20%。
調(diào)控政策長(zhǎng)期化
房?jī)r(jià)惡性循環(huán)的預(yù)測(cè)雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)生,但房?jī)r(jià)回落已經(jīng)成為近期調(diào)控政策劍指的明確目標(biāo)。10月份,與房地產(chǎn)直接、間接相關(guān)的調(diào)控政策,無論從出臺(tái)密集度還是力度來看,稱之為“政策潮”絕不過分。進(jìn)入11月,調(diào)控政策的出臺(tái)仍然沒有歇止的意思。
11月2日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,其中主要內(nèi)容包括:第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。以及停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
結(jié)合10月29日媒體報(bào)道的一則消息:從11月1日起,對(duì)購(gòu)買首套住房的貸款業(yè)務(wù),將全面按照首付最低三成,利率最低8.5折執(zhí)行。
據(jù)偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的純投資投機(jī)客已經(jīng)控制在了5%以內(nèi),取消7折優(yōu)惠利率及公積金貸款政策的部分內(nèi)容,其目標(biāo)顯然并非沖著投資投機(jī)炒房客,受這些政策影響的主要是首次置業(yè)的自住型購(gòu)房者。
“這些都在表明,對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在持續(xù)深化中。”中信建投首席宏觀分析師魏鳳春表示。他認(rèn)為這些都預(yù)示著政府對(duì)管理資產(chǎn)泡沫的決心和實(shí)質(zhì)動(dòng)作,“房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅,但并不意味著‘重復(fù)過去’的機(jī)會(huì),調(diào)控的長(zhǎng)期化和利益秩序重建來臨。”魏鳳春坦言。