央行意外加息和限購政策的雙重打壓之下,房地產(chǎn)市場在過去的一周內(nèi)出現(xiàn)了明顯的量價(jià)齊跌的局面;不過重壓之下的房地產(chǎn)板塊卻依然堅(jiān)挺。大智慧編制的房地產(chǎn)板塊指數(shù)在10月20日當(dāng)天下探4.09%之后,經(jīng)過5個(gè)交易日的反彈再次創(chuàng)下今年4月以來的新高。
10月27日早盤,房地產(chǎn)板塊再次出現(xiàn)放量拉升的走勢,無論是一線地產(chǎn)龍頭萬科,還是中天城投、華業(yè)地產(chǎn)、福星股份等二、三線藍(lán)籌和商業(yè)地產(chǎn)世茂股份在27日的交易日中股價(jià)均創(chuàng)下了近期新高。當(dāng)日,在滬指下跌44點(diǎn)失守3000點(diǎn)大關(guān)的背景之下,最終錄得0.4%漲幅的房地產(chǎn)板塊成為兩市中除稀土永磁和鋼鐵板塊外為數(shù)不多的領(lǐng)漲板塊。
盡管在調(diào)控政策逐漸出爐之下,超過半數(shù)的機(jī)構(gòu)并不看好中長期的房地產(chǎn)板塊,但短期內(nèi)不少賣方機(jī)構(gòu)依然給出了推薦、買入、增持之類的整體評級,兩市陸續(xù)披露的三季報(bào)業(yè)績和整體板塊估值偏低成為房地產(chǎn)板塊短期被看好的重要原因。
加息之后
10月19日晚間,央行宣布決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,其中金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利息分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。
從此前的市場反應(yīng)來看,央行超預(yù)期的加息之舉普遍被解讀為是針對通脹預(yù)期和資產(chǎn)價(jià)格泡沫以及9月以來日漸充裕的流動(dòng)性;不過地產(chǎn)商資金成本增加和購房成本的抬高同樣對于地產(chǎn)板塊帶來短期沖擊。
更為重要的是,政策透露的信號(hào)才是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
在安信證券分析師徐勝利看來,雖然就加息政策本身而言對地產(chǎn)市場影響中性,但后續(xù)宏觀政策走向,尤其是信貸投放將是決定趨勢的關(guān)鍵變量。具體來看,加息如同“舉起了一只靴子”,“倘若加息之后并不伴隨信貸收縮,則風(fēng)險(xiǎn)較小;但是如果反之,那么無論是對地產(chǎn)市場本身還是地產(chǎn)股都需要謹(jǐn)慎對待。”
不過,在眾多賣方機(jī)構(gòu)中,總體看法并不悲觀,即便是給予地產(chǎn)板塊“中性”的國泰君安在針對加息的點(diǎn)評報(bào)告中也認(rèn)為,短期地產(chǎn)股有盤整壓力,但不會(huì)大跌,中期看好高周轉(zhuǎn)的行業(yè)大公司和受影響相對較小的特色地產(chǎn)公司。
事實(shí)上,房地產(chǎn)板塊在10月20日當(dāng)天大幅調(diào)整4%之后就繼續(xù)受到資金的青睞,房地產(chǎn)板塊指數(shù)更是在10月27日的交易中創(chuàng)下了調(diào)整前的新高。不少地產(chǎn)類個(gè)股的股價(jià)也創(chuàng)下了新高,包括萬科A、世茂股份、新湖中寶等個(gè)股在此后的幾個(gè)交易日中資金都出現(xiàn)了凈流入的走勢。
較為樂觀的招商證券認(rèn)為加息之后“房地產(chǎn)股更應(yīng)該堅(jiān)決持有”,原因在于政策收回流動(dòng)性之后小股票和大宗商品行業(yè)股票將迎來一輪調(diào)整,“此時(shí)拿地產(chǎn)股就顯得相對安全了”;此外,“從房地產(chǎn)行業(yè)看,利空出盡,行業(yè)將向預(yù)期的方向發(fā)展”。
另一家賣方機(jī)構(gòu)中金公司甚至在加息之后調(diào)整了不少地產(chǎn)公司2010和2011年的盈利和NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值）,調(diào)整幅度大致為5%-15%;同時(shí)中金還上調(diào)了部分地產(chǎn)行業(yè)龍頭的評級,如將A股保利地產(chǎn)）和H股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的評級上調(diào)為推薦。
在中金公司行業(yè)分析員白宏煒看來,短期內(nèi)看多地產(chǎn)板塊的因素包括三個(gè)方面,分別是過嚴(yán)過密的調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入尾聲、良好的銷售使得明年業(yè)績增長確定性較高和近期樓市調(diào)整有利于部分資金轉(zhuǎn)賣房地產(chǎn)股。
即便是從長期來看,白宏煒依然看多房地產(chǎn)板塊,這是基于其認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)即將見底,未來經(jīng)濟(jì)增速有望保持較快水平;此外政策環(huán)境有利于地產(chǎn)上市公司憑借著資金優(yōu)勢提升行業(yè)集中度,而未來經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)轉(zhuǎn)型以及流動(dòng)性充裕也會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。
更為重要的是,雖然最近一周內(nèi)地產(chǎn)成交有所下滑,但在剛剛出爐的9月份整體數(shù)據(jù)并不令人悲觀。
統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份新屋銷售面積6.32億平米實(shí)現(xiàn)了8.2%的同比增長和當(dāng)月開發(fā)資金來源50504億元同比增長32.5%均符合此前預(yù)期;而房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元實(shí)現(xiàn)了36.4%的增長則明顯好于預(yù)期。
外資投行高華證券的分析師以覆蓋的12家地產(chǎn)開放商公布的9月份銷售數(shù)據(jù)分析的結(jié)論也認(rèn)為當(dāng)月“銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁”。
估值和業(yè)績雙重推動(dòng)
應(yīng)當(dāng)說,從估值角度來看房地產(chǎn)板塊依然具有吸引力,尤其是在經(jīng)歷了國慶長假以來大盤藍(lán)籌為主線的整體上漲之后。
根據(jù)東方證券的測算,目前房地產(chǎn)行業(yè)靜態(tài)市盈率（PE）和市凈率（PB）分別為25.84倍和3.06倍;而在此前的10年中（2000-2009年）,房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)PE和PB均值分別為47.44倍和4.12倍;從動(dòng)態(tài)PE水平來看,目前地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率水平約為17.19倍,前10年這一指標(biāo)的均值約為35.47倍,同樣具有較大提升空間。
而對于一些行業(yè)龍頭來說,動(dòng)態(tài)PE則還要更低,如以萬科A10月27日收盤價(jià)9.63元對應(yīng)公司今年0.65元的平均盈利預(yù)測動(dòng)態(tài)PE也不到15倍,而其他三家一線地產(chǎn)金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球、中天城投等二線藍(lán)籌對應(yīng)2010年動(dòng)態(tài)PE同樣低于15倍。
從這一角度來看,雖然面臨著政策調(diào)控預(yù)期依然存在,但強(qiáng)勁的銷售數(shù)據(jù)和良好的業(yè)績有效地支撐著房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù);而近期陸續(xù)公布的三季度業(yè)績和房地產(chǎn)整體板塊的估值成為推動(dòng)近期地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)上漲的直接動(dòng)力。
10月25日,萬科A公布了今年第三季度季報(bào)顯示,雖然當(dāng)年1-9月營收下滑了24.25%,但32.72億元的凈利潤卻實(shí)現(xiàn)了10.63%的同比增長;更為重要的是,隨著第四季度結(jié)算高潮的到來,廣發(fā)證券的預(yù)測認(rèn)為萬科全年將實(shí)現(xiàn)950億元的銷售和128億元的凈利潤,因此給出了“買入”評級和12元的目標(biāo)價(jià)。
同一天金地集團(tuán)公布的三季報(bào)顯示今年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營收同比增長100%至104.28億元,凈利潤13.4億元也實(shí)現(xiàn)了同比74.2%增長;這一基礎(chǔ)之上,不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為金地集團(tuán)全年凈利潤能夠達(dá)到33億元左右。
另兩家第一集團(tuán)軍的地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的三季報(bào)實(shí)現(xiàn)了營收和凈利的雙增長,其中保利地產(chǎn)營收和凈利同比增長51%和28%,招商地產(chǎn)營收和凈利分別同比增長81.27%和48.49%。
一家基金公司人士對此表示,雖然市場環(huán)境在發(fā)生著變化,但在政策調(diào)控之下,行業(yè)龍頭的市場占有率會(huì)得以不斷提升,而且規(guī)模越大的公司增長速度會(huì)越快。
支持這一觀點(diǎn)的湘財(cái)證券認(rèn)為,持續(xù)領(lǐng)先的萬科超強(qiáng)銷售可能會(huì)在10月份有更強(qiáng)的表現(xiàn),而保利地產(chǎn)的推貨量也將較上半年有明顯提升,金地集團(tuán)上海公司的重振體現(xiàn)了公司保持強(qiáng)烈的進(jìn)取心,最大受益于前海概念的招商地產(chǎn)也將有較好的表現(xiàn)。
這樣看來,具有良好銷售數(shù)據(jù)和整合能力的全國龍頭、具有明顯估值優(yōu)勢的二三線地產(chǎn)藍(lán)籌和受調(diào)控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)公司成為近期市場資金追逐的重點(diǎn)。
事物總有兩面,在央行意外加息被解讀為控制和收緊流動(dòng)性的同時(shí),不少觀點(diǎn)也認(rèn)為加息的背后意味著決策層對于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增長大局已定充滿信心。
或許正是基于這一因素,招商證券在本周發(fā)布的地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)中給出了“地產(chǎn)股票看反轉(zhuǎn)”的判斷,其認(rèn)為,“房地產(chǎn)投資增速保持快速增長,加息開始后,房地產(chǎn)行業(yè)自身嚴(yán)厲的政策基本肯定不會(huì)再出臺(tái);在行業(yè)調(diào)控下,開發(fā)類股票的中樞應(yīng)在15倍PE左右;股價(jià)上漲主要來自公司業(yè)績的增長和公司基本面的超預(yù)期”。